TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 24/55769

et

N° RG 24/57112

N° : 11

Assignation du :

19 Juillet 2024, 09 Octobre 2024

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 janvier 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

N° RG 24/55769

DEMANDERESSE

La société NV BESIX, SA

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Laurence CARLES de la SELARL CLAWZ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C0992

DEFENDERESSE

La société CITEFI

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS – #P0098

N° RG 24/57112

DEMANDERESSE

La société CITEFI

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS – #P0098

DEFENDERESSES

La société RENAULT, SAS

[Adresse 1]

[Localité 8], FRANCE

représentée par Maître Séverine GUILLUY de la SELEURL LAWRIZON AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C1100

La société DP.R, SAS

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean-michel DESSALCES, avocat au barreau de PARIS – #C1316

DÉBATS

A l’audience du 29 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 7 août 2021, la société Citefi a donné à bail à la société NV Besix des locaux situés [Adresse 6] pour une durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2021 et un loyer annuel de 208 210 euros.

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2022, la société Citefi a renouvelé le bail commercial accordé à la société Renault et portant sur des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 4].

Suivant contrat de groupement d’entreprises conjoint avec mandataire solidaire conclu le 26 juillet 2023, la SAS Renault a désigné la société DP.r en qualité d’entreprise générale.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la société NV Besix a assigné en référé la société SNC Citefi aux fins d’obtenir à titre principal la suspension des loyers et à titre subsidiaire la consignation des loyers dus au titre du bail du 7 août 2021 portant sur l’immeuble sis [Adresse 6] et:

— sa condamnation au paiement de la provision de 50 000 euros

— sa condamnation au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, la société Citefi a assigné la société Renault SAS et la société DP.r en intervention forcée devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à la relever et garantir de toute condamnation éventuelle à son encontre et en conséquence,

A titre principal, dans l’hypothèse où la suspension des loyers dus par NV Besix est ordonnée,

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 280 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels au titre de la perte de loyer et du préjudice financier en résultant correspondant forfaitairement au montant du loyer de la société NV Besix pour une durée de 4 trimestres

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la consignation des loyers est ordonnée:

— leur condamnation in solidum au paiament de la somme de 280 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels au titre de la perte de loyer et du préjudice financier en résultant correspondant forfaitairement au montant du loyer de la société NV Besix pour une durée de 4 trimestres

En tout état de cause,

— leur condamnation in solidum à la relever et garantir de toute condamnation à payer la somme de 50 000 euros à titre de provision

— leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile poutre les entiers dépens.

***

Par conclusions développées oralements lors de l’audience, la société NV Besix, représentée par son Conseil, sollicite:

— la suspension des loyers à compter du prononcé de la décision

— la condamnation de la SNC Citefi au paiament de la somme de 150 000 euros à titre de provision

— la condamnation de la SNC Citefi au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société NV Besix se prévaut des dispositions de l’article 1725 du Code civil et allègue avoir subi de très importantes et graves nuisances sonores engendrées par les travaux réalisés par la SAS Renault, également locataire de la SNC Citefi.

Elle estime que la clause de décharge invoquée par la bailleresse ne vaut que pour un événement échappant à son contrôle et que la clause de souffrance ne vise que les travaux effectués par la bailleresse elle-même.

Elle prétend que la proposition de relogement de la bailleresse démontre sa mauvaise foi alors même qu’elle affirme que les locaux ne sont pas impropres à leur destination, et soutient que les locaux proposés ne correspondent pas à ses besoins.

***

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience du 29 novembre 2024, la société Citefi sollicite la jonction des procédures RG 24-55769 et 24-57112 et à titre principal le débouté de la demanderesse.

A titre subdiaire,

— dans l’hypothèse où la suspension des loyers dus par NV Besix est ordonnée, la condamnation in solidum de la SAS Renault et de la société DP.r au paiement de la somme de 280 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels au titre de la perte de loyer et du préjudice financier en résultant

— dans l’hypothèse où la consignation des loyers est ordonnée, la condamnation in solidum de la SAS Renault et de la société DP.r au paiament de la somme de 280 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels au titre de la perte de loyer et du préjudice financier en résultant, sauf à réduire

En toute hypothèse,

— la condamnation in solidum de la SAS Renault et de la société DP.r à la relever et garantir de toute condamnation à payer à la société NV Besix la somme de 150 000 euros à titre de provision

— la condamnation in solidum de la SAS Renault et de la société DP.r et la société NV Besix au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société Citefi conteste l’urgence indiquant que les travaux ont débuté en juillet 2023, que l’expertise préventive se déroule depuis septembre 2023 et que la demanderesse a attendu près de 9 mois avant de saisir le juge des référés.

Elle soulève des contestations sérieuses liées à l’existence d’une clause de renonciation à recours et d’une clause de souffrance applicable entre les parties et précise que l’exception d’inexécution en matière de baux commerciaux ne peut être invoquée que si le manquement à l’obligation de délivrance porte sur la totalité de la chose louée et rend les locaux inexploitables en leur totalité ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La société Citefi souligne que les mesures demandées ne permettraient pas de mettre fin au trouble manifestement illicite invoqué.

Elle fait valoir que l’existence d’une obligation sérieusement contestable fait obstacle à toute demande de gel de paiement des loyers.

Elle explique que la somme sollicitée correspond aux loyers du indispnibles et au montant de la provision sollicitée.

***

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 29 novembre 2024, la SAS Renault, représentée par son Conseil, soulève l’absence d’urgence, de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent et sollicite en conséquence le débouté de la société NV Besix et de la société Citefi.

Elle sollicite en toute hypothèse la condamnation de la société DP.r à la relever et garantir de toute condamantion prononcée à son encontre et en tout état de cause, la condamnation de la société Citefi au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SAS Renault expose que la société NV Besix a introduit une action au fond au titre d’un préjudice identique, à savoir un trouble de jouissance lié aux travaux, mais avec des demandes financières différentes ce qui interroge sur le caractère sérieux de ses demandes.

Elle estime que les demandes ne sont pas justifiées dans leur montant et s’étonne que l’Expert n’ait pas été saisi au préalable malgré les termes de sa mission.

Elle souligne l’absence de limite temporelle à la demande de suspension/consignation des loyers.

La société Renault SAS se prévaut également de l’absence d’urgence puisque la saisine date de près d’un an après sa mise en cause dans un référé préventif et plus d’un an après le début des travaux, de l’absence de justification d’un dommage imminent et des refus répétés d’être relogés.

Elle rappelle que les mesures sollicitées n’auraient en tout état de cause aucun impact sur la poursuite des travaux et les éventuelles nuisances.

La société Renault SAS soulève également l’existence de contestations sérieuses dans le cadre de l’appel en garantie liée à l’absence de dommage, l’interprétation de la clause contractuelle et l’absence de justification du dommage.

Enfin, elle expose que la société DP.r s’était engagée à assumer à l’égard des tiers les conséquences des nuisances liées à la réalisation de travaux en application de l’article 6.4 du contrat les liant.

***

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 29 novembre 2024, la société DP.r, représentée par son Conseil, soulève l’existence de contestations sérieuses et la condamnation des sociétés NV Besix et Citefi à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société DP.r fait valoir l’absence de saisine préalable de l’Expert en charge du référé préventif, la clause de renonciation au bail, l’absence de précision de la norme obligatoire prétendument méconnue et l’absence de démonstration du caractère anormal du trouble allégué.

Elle précise que la société NV Besix a accepté la situation puisqu’elle a refusé les propositions de déménagement qui lui étaient soumises et qu’elle ne justifie pas du quantum de ses demandes.

Elle conclut que la société Citefi ne justifie pas du fondement de sa demande d’appel en garantie.

****

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur l’urgence

En l’espèce, il est constant que les travaux ont commencé depuis juillet 2023 et l’expertise ordonnée dans le cadre d’un référé préventif depuis septembre 2023. Toutefois, la société NV Besix verse aux débats la note n°2 de l’expert acousticien en date du 23 avril 2024 démontrant que les travaux de démolition sont effectués en dehors des périodes admises et que les nuisances sonores en découlant ne permettent pas de façon certaine, de travailler dans des conditions normales. Lors de la réunion contradictoire s’étant déroulée le 30 septembre 2024, les pics et vibrations dénoncées par la société NV Besix ont également été considérées sincères.

L’urgence est dès lors caractérisée.

Sur l’existence de contestations sérieuses

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux terme de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon jurisprudence constante, la retenue des loyers ne peut être ordonnée qu’en cas d’inexécution suffisamment grave pour exciper de l’exception d’inexécution.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les nuisances invoquées par la société BV Nexis , si elles l’empêchent de travailler dans des conditions normales, ne sont pas suffisamment importantes pour empêcher l’activité totale de la preneuse. Ceci est également corroboré par le refus de la preneuse de se reloger, y compris dans le même immeuble pour une surface plus grande à des étages supérieurs.

Il existe donc une contestation sérieuse sur le fait que les nuisances sonores aient rendu les locaux impropres à l’usage auxquels ils sont destinés.

Les conditions de l’article 834 du Code de procédure civile ne sont donc pas réunies.

2/ Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la prévention d’un dommage imminent

Selon jurisprudence constante, le dommage imminent se caractérise par celui qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation doit se perpétuer, un préjudice suceptible de se réaliser brutalement dans un délai rapproché. Le dommage imminent suppose une illicéité, ou, à tout le moins du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, une potentielle illicéité.

En l’espèce, la société NV Besix ne justifie d’aucun dommage sur le point de se produire .

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’absence d’impossibilité totale d’exploiter les locaux telle que décrite ci-dessus ne permet pas de considérer que l’obligation de délivrance du bailleur est violée de manière évidente et le trouble manifestement illicite n’est ainsi pas caractérisé. Il n’est pas inutile préciser par ailleurs que les mesures conservatoires sollicitées ne seraient pas de nature à faire cesser les nuisances invoquées.

En considération de l’ensemble de ces éléments, les conditions d’application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile n’étant pas réunies, il convient de dire n’y avoir lieu à référés.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société NV Besix qui succombe supportera le poids des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé;

Condamnons la société NV Besix au paiement des entiers dépens;

Déboutons la société NV Besix de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Déboutons la société Citefi de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Déboutons la société Renaultde sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Déboutons la société DP.r de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 10] le 08 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Maïté FAURY