TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 26 JUIN 2025

N° RG 25/00492 – N° Portalis DB3R-W-B7I-2DCK

N° de minute :

S.A. BATIGÈRE HABITAT

c/

[M] [X]

DEMANDERESSE

S.A. BATIGÈRE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEUR

Monsieur [M] [X]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Non-comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 21 mai 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé du 25 mai 2023, la société BATIGERE EN ÎLE-DE-FRANCE, a donné bail commercial à [M] [X], un local à usage commercial sis [Adresse 5] à [Localité 11], pour une durée de neuf années à compter du 5 juin 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges fixé à la somme de 6 390 euros payable trimestriellement à terme échu.

Par procès-verbal de l’assemblée extraordinaire et ordinaire du 31 juillet 2023, la société BATIGERE EN ÎLE-DE-FRANCE a été absorbée, au terme d’une opération de fusion par la société BATIGERE GRAND EST et, celle-ci a changé de dénomination sociale pour devenir la société BATIGERE HABITAT.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à [M] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 9 615,49 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer une assignation en référé à [M] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;juger que le bail signé est résolu, le cas échéant, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ;condamner [M] [X] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 9 615,49 € au titre des loyers et charges impayés, troisième trimestre 2024 inclus, sauf somme à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation ;En conséquence,

ordonner l’expulsion pure et simple de [M] [X] et de tout biens et tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 11] consistant en un local commercial, situé en rez-de-chaussée, d’une surface approximative de 14 m2, et assortir l’obligation de libérer les lieux de toutes personnes et de tout bien, d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; juger que le commissaire de justice requis à l 'effort de l’expulsion pourra se faire assister du commissaire de police et d’un serrurier le cas échéant ;ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira à la société BATIGERE HABITAT aux frais avancés de [M] [X];condamner [M] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale au quart d’une annuité du loyer qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, soit 1 653,41 €, à la société BATIGERE HABITAT, de l’acquisition de la clause résolutoire à la parfaite libération des lieux ;juger que le montant du dépôt de garantie de 3 306,82 € sera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts ;condamner [M] [X] au paiement d’une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude, [M] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fat représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié dans le 28 octobre 2024 est d’un montant de 9 709,20 euros et se décompose comme suit :

—  9 615,49 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  174,53 euros au titre de coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par le défendeur, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 9 615,49 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 28 novembre 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aucune considération ne justifie, en l’espèce, d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que constatant une créance liquide, exigible et certaine, la présente décision constitue déjà un titre exécutoire sur la base duquel une procédure civile d’exécution peut être fondée, donnant au créancier le pouvoir de contraindre son débiteur à exécuter ses obligations à son égard.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux, montant à concurrence duquel l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit le décompte arrêté à la date du 17 décembre 2024 qui ressort à 9 615,49 euros en principal, qui correspondent aux dispositions du bail et il y a donc lieu de condamner par provision [M] [X] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 9 615,49 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus), avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

La clause du bail qui prévoit, qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts, s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner [M] [X], qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner [M] [X] à lui payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 28 novembre 2024 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de [M] [X] ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 10] [Adresse 1]),

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel [M] [X] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 9 615,49 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 17 décembre 2024 avec intérêts au taux légal depuis l’assignation en date du 15 janvier 2025,

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 29 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qui aurait dû être payé si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons [M] [X] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du bailleur de conserver le dépôt de garantie,

Condamnons [M] [X] aux dépens,

Condamnons [M] [X] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 9], le 26 juin 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président