TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [X] [W]

Mme [U] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05325 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47LG

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05325 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47LG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 14 avril 2011, la Société d’HLM EFIDIS, qui a été absorbée par la SA [Adresse 5] dont mention a été faite au RCS de [Localité 6] en date du 16 janvier 2019, a donné à bail à Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] un appartement à usage d’habitation (porte 82) avec emplacement de parking (n°146) situé [Adresse 3] [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 409,56 euros pour l’appartement et 63,52 euros pour l’emplacement de parking, outre la provision mensuelle sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer dans le délai de 6 semaines la somme cumulée de 4 050,52 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, la SA [Adresse 5] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] et de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] à payer la somme de 3 694,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 avril 2024, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer, taxes et charges majoré de 10% jusqu’à libération des lieux,

— condamner Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 octobre 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la hausse à la somme de 7639,01 euros (sans frais de contentieux), selon décompte du 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus. Le bailleur, précisant que la créance augmentait et que le versement intégral du loyer n’avait pas repris, s’est opposé à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqués, Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] le 23 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Adresse 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2024 pour la somme en principal de 4050,52 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort des décomptes produits que Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] ont effectué deux paiements de 753,83 euros et 729,11 euros le 13 février 2024 et le 13 mars 2024. Ainsi, le commandement est demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée intégralement dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 mars 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 17 mars 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 16 mars 2024 à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, en l’absence des défendeurs à l’audience et sans diagnostic, il est impossible d’appréhender les possibilités pour ces derniers de pouvoir apurer la dette locative. En outre, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience puisque les trois dernières mensualités ont toutes fait l’objet d’un rejet et que la dette augmente fortement.

Par conséquent, le versement du loyer n’ayant pas repris, aucune demande n’ayant été formulée quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient de constater que Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] sont sans droit ni titre depuis le 16 mars 2024, et d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] restent lui devoir la somme de 7 639,01 euros à la date du 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Par conséquent, ils seront condamnés au paiement de la somme de 7 639,01 euros, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus, terme de septembre 2024 inclus.

Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance d’avril 2024 inclus jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W], partie perdante, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties concernant l’appartement à usage d’habitation (porte 82) avec emplacement de parking (n°146) situé [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 16 mars 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W], occupants sans droit ni titre depuis le 17 mars 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

AUTORISONS la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] à défaut de local désigné,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 7 639,01 euros (décompte arrêté au 1er octobre 2024) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, terme de septembre 2024 inclus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] à verser à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, taxe et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [X] [W] et Madame [U] [W] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS la SA [Adresse 5] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT