TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Avril 2025

N° RG 23/03090 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YJ6Z

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la résidence 54 rue du Landy et 77 rue d’Alsace 92110 CLICHY représenté par son syndic :

C/

[J] [K]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence 54 rue du Landy et 77 rue d’Alsace 92110 CLICHY représenté par son syndic :

ATRIUM GESTION

4 rue d’Argenson

75008 PARIS

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

DEFENDERESSE

Madame [J] [K]

36 bis avenue Jules Rozé

10510 CHATRES

représentée par M^e Daniel BARRANCO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0640

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord des parties, l’affaire a été fixée le 04 mars 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elisette ALVES, Vice-Président, assistée de Maéva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 54 rue de Landy – 77 rue d’Alsace à Clichy (92110) est soumis au statut de la copropriété.

Au sein de cet ensemble immobilier, Mme [J] [K] est propriétaire d’un appartement, d’un parking et d’une cave correspondant aux lots numéros 3015, 3092 et 6001 de l’état descriptif de division.

Se plaignant de la carence persistante de Mme [K] dans le règlement des charges de copropriété dont elle est redevable, malgré une précédente condamnation prononcée à son encontre par le tribunal judiciaire de Nanterre le 16 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION SAS, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit d’huissier du 23 mars 2023, aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement de la somme de 19.440,85 euros, suivant décompte arrêté au 23 février 2023, outre la somme de 3.900 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER Madame [K] au paiement de la somme de 16.929,72 euros, appel de charges du premier trimestre 2023 inclus, hors les appels postérieurement émis et suivant décompte arrêté au 29 mai 2024, et celle de 3.900 euros à titre de dommages et intérêts, et celle de 1.800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

DEBOUTER Madame [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions y compris reconventionnelles.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, Mme [J] [K] demande au tribunal de :

AVANT DIRE-DROIT :

Ordonner, au besoin en assortissant d’une astreinte cet ordre, la production par le syndicat des copropriétaires d’un décompte précis et détaillé reprenant l’historique du compte de Madame [K] dans la copropriété, et ce depuis la naissance de la dette de charges à ce jour ;

AU FOND :

Débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions, en l’absence d’une créance justifiée dans son principe comme dans son montant ;

Le débouter de toutes ses autres demandes, comme sans fondement, en l’absence d’une dette de charges de copropriété ;

Le condamner à payer la somme de dix mille euros à Madame [J] [K] au titre de l’abus de droit, en réparation des préjudices qu’elle a subis du chef de cet abus,

Condamner le syndicat des copropriétaires défendeur à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Condamner aux entiers dépens, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions

L’ordonnance de clôture est intervenue le 03 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de condamnation formées par le syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite que Mme [K] soit condamnée au paiement de la somme de 16.929,72 euros au titre des charges, appel de charges du premier trimestre 2023 inclus, hors les appels postérieurement émis et suivant décompte arrêté au 29 mai 2024. Il fonde sa demande sur l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et sur l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de celle-ci. Il explique que le montant réclamé correspond aux sommes dues pour la période du 09 avril 2019 au premier trimestre 2023. Il estime que sa créance est caractérisée par les décomptes produits, les appels de charges sur la période, incluant la régularisation de charges relative à l’exercice 2018 dont les comptes ont été approuvé par l’assemblée générale du 09 avril 2019, ainsi que les procès-verbaux de celles tenues les 29 septembre 2020, 22 septembre 2021 30 mai 2022, 22 mai 2024, et la mise en demeure adressée par le syndic le 02 février 2023.

En réplique aux moyens opposés par Mme [K], il insiste sur le fait que les sommes dont le paiement est poursuivi ont toutes été appelées postérieurement aux causes du jugement de condamnation rendu le 16 décembre 2019, sur la base duquel a été mise en œuvre une procédure de saisie immobilière à l’encontre de la défenderesse. Il ajoute que les règlements adressés ont été affectés, pour l’essentiel, à l’apurement desdites causes, de sorte que les relevés de compte dont se prévaut Mme [K] sont inopérants. Il précise que dans un souci de clarté, le décompte chronologique produit tient compte des sommes appelées à compter de l’appel du 3ème trimestre 2019, déduction faite des sommes réglées postérieurement à la délivrance de l’assignation et ce, jusqu’au 29 mai 2024. Il indique également, qu’à la demande de Mme [K], il produit un décompte depuis 2017, en pièce n°14.

Mme [K] résiste à la demande de paiement formée à son encontre au titre des charges en faisant valoir que la somme réclamée englobe des frais qui relèvent des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non pas des charges. Elle souligne que le précédent jugement rendu le 16 décembre 2019 avait déjà sanctionné le syndicat des copropriétaires de ce chef. Elle critique en outre le montant réclamé arguant qu’il résulte de « décomptes surréalistes » au regard des appels de fonds reçus et qui ne tiennent pas compte du jugement précédent qui a autorité de la chose jugée au titre des frais qu’il a écartés. Elle estime enfin que la somme réclamée ne tient pas compte des versements opérés.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte en date du 23 février 2023 au titre des charges et de frais dus pour la période du 09 avril 2019 au 23 février 2023 faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 19.440,85 euros dont 15.642,65 euros au titre des charges et 3.798,20 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— un décompte en date du 29 mai 2024 au titre des charges et de frais dus pour la période du 09 avril 2019 au 29 mai 2024 faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 22.494,38 euros dont 17.630,78 euros au titre des charges, 4.755,80 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 107,80 euros au titre des dépens,

— un relevé du compte de Mme [K] dans les livres de la copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 29 mai 2024 mentionnant tant les charges que les frais facturés et faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 26.069,16 euros après déduction des sommes versées par la défenderesse sur la période,

— différents appels de fonds adressés à Mme [K] sur la période à compter du 17 avril 2019 au 16 décembre 2022,

— une mise en demeure en date du 02 février 2023 adressée par le syndic à Mme [K] pour obtenir paiement de la somme de 18.967,65 euros (avis de réception produit),

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 09 avril 2019, 29 sep-tembre 2020, 22 septembre 2021, 30 mai 2022 et 22 mai 2024,

— le contrat de syndic du 30 mai 2022.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [K] est propriétaire des lots n°3015, 3092 et 6001 de l’état descriptif de division, ce que la défenderesse ne conteste pas.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 09 avril 2019, 29 septembre 2020, 22 septembre 2021, 30 mai 2022 et 22 mai 2024, qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018 à 2021 et 2023, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2024.

L’analyse du décompte en date du 29 mai 2024 permet de constater que, contrairement à ce que soutient Mme [C], le décompte des charges dont le paiement est réclamé n’englobe aucune somme au titre d’éventuels frais, et qu’après déduction des sommes versées par la défenderesse sur la période du 09 avril 2019 au 29 mai 2024 (100 + 187,66 + 187,66 + 200 + 200 + 200 + 200 + 200 + 200 + 387,80 + 308,25 +599,25 +95,38 + 120,45 = 3.186,45), elle reste devoir la somme de 13.131,52 euros (16.317,97 – 3.186,45) au titre des charges de copropriété pour la période du 09 avril 2019 (régularisation des charges 2018) au 1er janvier 2023 (appels de provision pour charges du premier trimestre 2023 et appels de fonds travaux inclus) et hors tous appels de fonds ultérieurs.

S’agissant des autres versements opérés, le syndicat a pu légitimement les imputer sur les causes du jugement rendu le 16 décembre 2019 que Mme [K] avait le plus intérêt à régler, tel que prévu par les dispositions de l’article 1342-10 du code civil, celle-ci n’alléguant pas ni n’établissant avoir, lors de l’envoi des paiement parties opérés, indiqué qu’elle entendait régler une autre dette.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance d’un montant de 13.131,52 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 09 avril 2019 au 1er janvier 2023 appels de provision pour charges du premier trimestre 2023 et appels de fonds travaux inclus.

Par conséquent, Mme [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.131,52 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 09 avril 2019 au 1er janvier 2023 appels de provision pour charges du premier trimestre 2023 et appels de fonds travaux inclus, et hors appels de fonds émis postérieurement.

Sur les dommages-intérêts sollicités

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.900 euros à titre de dommages et intérêts. Il fonde sa demande sur l’article 1231-6 du code civil. Il fait valoir que Mme [K] ne respecte pas ses obligations en qualité de copropriétaire consistant à régler les appels de charges et travaux à l’échéance.

Il soutient qu’en agissant de la sorte, elle tire un bénéfice, sans contrepartie, de l’ensemble des services communs de la copropriété, ainsi que des travaux améliorant son patrimoine. Il soutient aussi que la défaillance persistante de Mme [K] dans le règlement des charges, depuis dix ans, en dépit notamment de la procédure de saisie immobilière initiée à son encontre sur la base du jugement du 16 décembre 2019, démontre sa mauvaise foi et sa résistance abusive, venant pleinement justifier le droit à indemnisation dont il se prévaut.

Pour s’opposer à cette demande, Mme [K] insiste sur le caractère purement fantaisiste du décompte produit par le syndicat des copropriétaires au soutien de son action.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Mme [K] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, entraînant une désorganisation financière de celle-ci. La mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée dès lors qu’elle a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation par jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 16 décembre 2019 (au titre des charges arrêtées au 3 avril 2018, appel provisionnel pour le deuxième trimestre 2018 inclus) et qu’elle a persisté dans sa carence.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts, que Mme [K] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [K]

Sur la demande de production d’un décompte depuis l’origine de la dette

Mme [K] sollicite reconventionnellement la production d’un décompte depuis l’origine de la dette, sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats un relevé du compte de Mme [K] dans les livres de la copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 29 mai 2024 mentionnant tant les charges que les frais facturés et faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 26.069,16 euros après déduction des sommes versées par la défenderesse sur la période ;

Cette demande est donc devenue sans objet.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts

Reconventionnellement, Mme [K] sollicite que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui verser la somme de 10.000 euros en raison à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle fonde sa demande sur l’article 32-1 du code de procédure civile. Elle affirme que l’action en justice introduite à son encontre est abusive et confine à l’acharnement judiciaire en raison de la multiplicité des actions qu’il a diligentées à son encontre. Elle estime qu’il fait preuve de mauvaise foi alors qu’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier qui ne peut ignorer les règles gouvernant l’établissement des comptes collectifs et individuels de la copropriété dont il a la gestion, ni faire fi des sommes reçues de la part des copropriétaires en règlement des charges dues.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de la demande reconventionnelle formée à son encontre. Il réitère qu’il est créancier des charges objet de l’instance arguée comme abusive. Il soutient en outre qu’aucune faute n’est démontrée, ni le préjudice dont la défenderesse sollicite la réparation n’est démontré.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages et intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi. Aussi, une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, constituer un abus de droit dès lors que sa légitimité a été reconnue, au moins partiellement, par la juridiction du premier degré.

En l’espèce, le tribunal ayant partiellement accueilli les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, l’action en justice introduite au titre de la présente instance ne peut constituer un abus, sauf à ce que des circonstances particulières viennent caractériser un comportement fautif du demandeur au sens indiqué ci-avant.

Or, en l’espèce, les arguments avancés par la défenderesse, tirés d’un décompte de charges prétendument erroné produit par le syndicat des copropriétaires, sont impropres à caractériser une quelconque mauvaise foi ou une intention malicieuse à l’endroit de ce dernier, d’autant qu’il a été démontré ci-avant que ce décompte permettait de fonder la créance du syndicat demandeur.

De surcroît, elle ne caractérise aucun préjudice distinct des frais irrépétibles exposés, qui sont arbitrés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, la pluralité des actions initiées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [K] résulte de surcroît de ses manquements répétés dans le paiement de ses charges et travaux à l’échéance.

Par ailleurs, il convient de préciser que la défenderesse critique vainement les frais dès lors, d’une part, que le syndicat des copropriétaires n’en réclame pas le paiement et, d’autre part, qu’elle-même ne demande pas le remboursement des sommes qui lui auraient été facturées indûment de ce chef.

Par conséquent, Mme [K] sera déboutée de sa demande reconventionnelle à l’allocation de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [K], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [K] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 54 rue de Landy – 77 rue d’Alsace à Clichy (92110), représenté par son syndic :

— la somme de 13.131,52 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 09 avril 2019 au 1er janvier 2023 appels de provision pour charges du premier trimestre 2023 et appels de fonds travaux inclus, et hors appels de fonds émis postérieurement,

— la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 54 rue de Landy – 77 rue d’Alsace à Clichy (92110), représenté par son syndic, du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Mme [J] [K] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Madame [J] [K] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT