TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 JANVIER 2025

N° RG 24/01053 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFNT

N° de minute :

[X] [Z], [W] [Z], [H] [Z]

c/

S.A.S. [Adresse 16] [Adresse 3] étage, Société L’INDUSTRIE

DEMANDEURS

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [W] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Madame [H] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Tous représentés par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0164

DEFENDERESSES

S.A.S. THE PROCESS FACTORY [Adresse 17]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Société L’INDUSTRIE

[Adresse 4]

[Localité 9]

Toutes deux non-comparantes

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Sophie HALLOT, lors des débats ; Philippe GOUTON, Greffier, lors du délibéré

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2006 [X] [Z], [H] [Z] et [W] [Z] née [U] (« les consorts [Z] ») ont donné à bail commercial à la société YVELINES GOURMET un local sis [Adresse 4] à [Localité 15] pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 53.100 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement et à terme échu.

Par acte notarié du 10 décembre 2016, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, pour se terminer le 30 novembre 2025 et moyennant un loyer annuel de 66.811,28 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement et à terme échu.

Il semble que, par ordonnance du tribunal de commerce en date du 26 novembre 2020, la société L’INDUSTRIE ait acquis le fonds de commerce qui appartenait alors à la société MBB, sans que les conditions dans lesquelles celles-ci en est devenu propriétaire soient explicitées.

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2023, la société L’INDUSTRIE a cédé le fonds de commerce sis et exploité à l’adresse des lieux loués à la société THE PROCESS FACTORY.

Des loyers et des charges sont depuis demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 novembre 2023, les consorts [Z] ont fait délivrer à la société THE PROCESS FACTORY un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 25.929,62 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 septembre 2023 inclus.

L’acte a été dénoncé à la société L’INDUSTRIE par acte du 3 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que, par actes du 18 avril et du 2 mai 2024, les consorts [Z] ont fait délivrer une assignation en référé à la société THE PROCESS FACTORY et à la société L’INDUSTRIE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre.

A l’audience du 22 mai 2024, le conseil de la société L’INDUSTRIE a sollicité le renvoi, sans opposition de la part de son contradicteur. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 octobre 2024.

A l’audience du 9 octobre 2024, le conseil des consorts [Z] a soutenu oralement les termes de ses conclusions, régulièrement signifiées le 7 août 2024 à la société THE PROCESS FACTORY, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner l’expulsion de la société THE PROCESS FACTORY au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ainsi que la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse, et ce sous astreinte,

— condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 107.843,72 euros, correspondant aux loyers impayés à la date du 9 juillet 2024,

— ordonner la conservation du dépôt de garantie par les consorts [Z] en application des clauses du bail,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail à la somme provisionnelle et trimestrielle de 26.883,90 euros et condamner la société THE PROCESS FACTORY à lui payer cette somme,

— condamner la société THE PROCESS FACTORY à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens « comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la levée des états de nantissements et celui de la présente assignation ».

Représentée à la première audience, la société L’INDUSTRIE est demeurée défaillante à l’audience des débats.

Assigné par procès-verbal de recherche infructueuse, la société THE PROCESS FACTORY ne s’est pas fait représenter et n’a pas comparu à l’audience. Le commissaire de justice indique s’être rendu sur les lieux et n’avoir rencontré aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte. Ses recherches, nombreuses, sont demeurées vaines.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 9 novembre 2023 se décompose comme suit :

—  25.929,62 euros au titre des loyers et charges impayés.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 25.929,62 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 30 novembre 2023 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion de la partie défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux dès lors que la demanderesse ne justifie pas d’une quelconque résistance de sa part et que la décision prévoit d’ores et déjà la possibilité du recours à la force publique.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux, comme sollicité par la partie demanderesse, montant à hauteur duquel l’indemnité ne peut être contestée, et la société THE PROCESS FACTORY sera condamnée à lui payer cette somme.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit le décompte des sommes dues, qui correspond aux dispositions du bail.

Le bail renouvelé de 2016 prévoit expressément que « les cessionnaires successifs devront s’obliger solidairement, avec le preneur, au paiement des loyers et à l’exécution des conditions du bail ».

Les sociétés défenderesses seront en conséquent condamnées solidairement, par provision, à payer à la partie demanderesse la somme de 107.843,72 euros, correspondant aux loyers impayés à la date du 9 juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société THE PROCESS FACTORY, qui succombe, aux dépens dont la liste est limitativement énumérée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société THE PROCESS FACTORY à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 9 décembre 2023 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société THE PROCESS FACTORY ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 1]),

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons, par provision et solidairement, la société THE PROCESS FACTORY et la société L’INDUSTRIE à payer à [X] [Z], [H] [Z] et [W] [Z] née [U] la somme de 107.843,72 euros, correspondant aux loyers impayés à la date du 9 juillet 2024.

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 10 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, que la société THE PROCESS FACTORY aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons à titre provisionnel la société THE PROCESS FACTORY à payer à [X] [Z], [H] [Z] et [W] [Z] née [U] ladite indemnité d’occupation mensuelle,

Condamnons la société THE PROCESS FACTORY aux dépens,

Condamnons la société THE PROCESS FACTORY à payer à [X] [Z], [H] [Z] et [W] [Z] née [U] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 13], le 16 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président