TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Décembre 2025

N° RG 24/01104 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZDMV

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires “[8]” de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] – [Adresse 5] – [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

[U] [K], [C] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires “[8]” de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] – [Adresse 5] – [Adresse 2] représenté par son syndic :

Cabinet ATRIUM GESTION

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Monsieur [U] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 7]

défaillant

Madame [C] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 7]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [Y] et Monsieur [U] [K] sont propriétaires de plusieurs lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] – [Adresse 5] – [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [Y] et M. [K] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires « [8] », représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 11 janvier 2024 aux fins de voir :

« CONDAMNER solidairement Madame [C] [Y] et Monsieur [U] [K] au paiement d’une somme de 11.223,10 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4 trimestre 2023 incluse).

— CONDAMNER solidairement Madame [C] [Y] et Monsieur [U] [K] au paiement d’une somme de 1.122,03 euros au titre des frais nécessaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts

— CONDAMNER solidairement Madame [C] [Y] et Monsieur [U] [K] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

— CONDAMNER solidairement Madame [C] [Y] et Monsieur [U] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires « [8] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] – [Adresse 5] – [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.»

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

Les défendeurs, assignés à étude, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 14 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 11.223,10 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4 trimestre 2023 incluse).

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [Y] et M. [K] sont propriétaires des lots n° 973, 1157 et 1456 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds et de travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et divers comptes travaux, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 ainsi que celui de l’exercice 2024 ayant approuvé divers travaux et donnant mandat au syndic d’engager des poursuites judiciaires à l’égard de copropriétaires et personnes morales,

— le certificat de non-opposition,

— un décompte de charges des défendeurs.

Au vu de ce décompte le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges sur la période du 1er juillet 2022 au 15 novembre 2023 (échéance du 4 trimestre 2023 incluse) d’un montant de 11.223,10 euros, que les défendeurs seront condamnés à lui verser.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.122,03 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance selon décompte suivant :

—  64,80 euros au titre de frais d'« honoraires de mise en demeure », facturés le 16 février 2023,

—  19,20 euros au titre de frais d’ « honoraires de relance », facturés le 09 mars 2023,

-194, 40 euros au titre de frais d'« honoraires dossier transmis auxiliaire de justice », facturés le 12 juin 2023,

—  170,43 euros pour « SCP OKERMAN DAGUIN commandement de payer », facturée le 14 juin 2023,

—  194,40 euros au titre de frais d'« honoraires constitution d’hypothèque  », facturés le 15 novembre 2023,

—  478,80 euros au titre de frais d’ « honoraires transmission dossier avocat », facturés le 15 novembre 2023.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer délivré par huissier de justice le 13 juin 2023 ainsi que la facture afférente d’un montant de 170,43 euros, une note d’honoraires d’avocat en date du 20 novembre 2023 d’un montant de 1.200 euros et le contrat de syndic.

Il ne justifie en revanche ni de la mise en demeure ni de la relance adressées par le syndic, pas davantage de que de la prise d’hypothèque dont il demande remboursement des frais.

Par ailleurs les honoraires de transmission du dossier à l’avocat ne relèvent pas des frais de l’article 10-1.

En conséquence Mme [Y] et M. [K] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 170,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, expliquant que le refus persistant et injustifié des défendeurs à payer leurs charges régulièrement a entraîné un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts au taux légal pour la copropriété. Il explique avoir été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble ayant contraint les autres copropriétaires à avancer l’importante somme due par défendeurs du fait qu’un compte de copropriété ne peut être débiteur.

Le syndicat des copropriétaires se contente toutefois de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à leur obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [Y] et M. [K] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie particulières.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né, actuel et distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [Y] et M. [K] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

III Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [C] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires « [8] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] – [Adresse 5] – [Adresse 2], représenté par son syndic, les sommes de :

11.223,10 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4 trimestre 2023 incluse),170,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [Y] et Monsieur [U] [K] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [Y] et Monsieur [U] [K] à verser au syndicat des copropriétaires « [8] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] – [Adresse 5] – [Adresse 2] la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffière, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE