N° RG 24/05978 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3PI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 24/05978 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M3PI

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Stéphanie BOEUF

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 21 février 2025

Le Greffier

Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. STUDIO PROJECT

immatriculée au RCS de STRASBOURG

sous le n° 878 993 286

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean WEYL

substituant Maître Stéphanie BOEUF,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 janvier 2022, la SAS STUDIO PROJECT a donné en location à Monsieur [N] [J], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 440,00 €, hors charges.

Le 29 janvier 2024, la SAS STUDIO PROJECT a fait délivrer à Monsieur [N] [J] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3. 692,03 € selon décompte arrêté au 10 janvier 2024.

Par courrier du 31 janvier 2024, la SAS STUDIO PROJECT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 25 juin 2024, la SAS STUDIO PROJECT a attrait Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Strasbourg, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SAS STUDIO PROJECT sollicite :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [J] ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte journalière de 200 €,

— de condamner Monsieur [N] [J] au paiement des sommes suivantes :

—  7 352,85 € au titre de l’arriéré locatif outre intérêts légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

—  1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer

— d’ordonner l’exécution provisoire

Le 26 juin 2024, la SAS STUDIO PROJECT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 décembre 2024.

La SAS STUDIO PROJECT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11. 445,81 €, frais non déduits.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [N] [J] n’a pas comparu

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, SAS STUDIO PROJECT verse aux débats un décompte arrêté au 2 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 11.445,81 €, frais de recouvrement compris.

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de SAS STUDIO PROJECT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [J] à verser à la SAS STUDIO PROJECT la somme de 10 .933,74 € actualisée au 2 décembre 2024, expurgée des frais du commandement de payer, de l’assignation et du PV de saisie conservatoire, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3.692,03 € à compter du 29 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

o Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 31 janvier 2024.

L’action est donc recevable.

o Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [N] [J] le 29 janvier 2024, pour un montant principal de 3.692,03 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de six semaines.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mars 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

o Sur l’expulsion

Monsieur [N] [J] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L.431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Enfin, la procédure d’expulsion légalement existante et la possibilité de recourir à l’usage de la force publique le cas échéant, suffisent à garantir l’effectivité de la présente décision d’expulsion et il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

o Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [N] [J] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS STUDIO PROJECT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [J] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [J] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [N] [J] sera condamné à payer à la SAS STUDIO PROJECT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à verser à la SAS STUDIO PROJECT la somme de 10 .933,74 € actualisée au 2 décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 3.692,03 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SAS STUDIO PROJECT;

CONSTATE que le contrat signé le 31 janvier 2022 entre la SAS STUDIO PROJECT et Monsieur [N] [J] concernant les locaux situés [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 11 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence,

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [N] [J] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [N] [J] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [N] [J] à verser à SAS STUDIO PROJECT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer à la SAS STUDIO PROJECT la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS STUDIO PROJECT de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame ROSSIGNOL, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Sophie ROSSIGNOL