TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

30 Juin 2025

N° RG 24/05612 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZUKU

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 53 rue Jules MICHELET 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

C/

[X] [P]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 53 rue Jules MICHELET 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

Cabinet LOISELET & DAIGREMONT

67 route de la Reine

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Eva CHOURAQUI de la SELEURL EVA CHOURAQUI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0058

DEFENDEUR

Monsieur [X] [P]

53 rue Jules Michelet

92700 COLOMBES

défaillant

En application des dispositions des articles 778 , 812 du code de procédure civil et L212-5-1du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord de Maitre Chouraqui l’affaire a été fixée le 08 Avril 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Anne-Laure FERCHAUD, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné aux parties.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier de la résidence sise 53 rue Jules Michelet à COLOMBES (92700) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [X] [P], alors qu’il a déjà été précédemment condamné par jugement en date du 6 juillet 2022, dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 30 décembre 2019 sous le n° RG 20/00107, aux fins essentiellement de le voir condamner à lui payer les sommes de 10.882,92 euros au titre des charges arrêtées à la date du 17 décembre 2019 et 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. L’affaire a été retirée du rôle par ordonnance rendue le 15 décembre 2020. Celle-ci n’ayant pu aboutir, le demandeur a sollicité, le 8 juin 2021, le rétablissement de l’affaire, alors enregistrée sous le n° RG 21/05337, et la révocation de l’ordonnance de clôture du 10 décembre 2021. Par jugement en date du 6 juillet 2022, cette demande de révocation a été rejetée et l’affaire radiée en l’absence de représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Suite à des conclusions de rétablissement et d’actualisation des demandes signifiées par le syndicat des copropriétaires par voie électronique le 1er juillet 2024, l’affaire a été rétablie et est désormais enrôlée sous le n° RG 24/05612. Aux termes de ces dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER recevable et bien fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise 53 rue Jules Michelet – 92700 COLOMBES, représenté par son syndicat, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT,

En conséquence,

RÉINTRODUIRE l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général 21/05337. À titre subsidiaire, il est demandé au Tribunal Judiciaire de :

CONSTATER que Monsieur [X] [P] est propriétaire du lot n° 70 situé dans l’immeuble 53 rue Jules Michelet – 92700 COLOMBES,

DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 53 rue Jules Michelet – 92700 COLOMBES, représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [X] [P] à payer Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 53 rue Jules Michelet – 92700 COLOMBES, représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, les sommes suivantes :

10.532,92 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés, arrêtée au 1er juin 2021, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

2.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,

CONDAMNER Monsieur [X] [P] aux entiers dépens.

M. [X] [P], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat, y compris après la signification des conclusions de rétablissement et d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » « dire et juger bien-fondés» ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée et sur la demande de réintroduction de l’instance qui a déjà été rétablie au rôle sous le RG n°24-5612.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 10.532,92 euros au titre des charges arrêtées au 1er juin 2021.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 8.653,50 euros, seront examinées en a pplication de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.879,42 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.653,50 euros au titre des charges arrêtées au 1er juin 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [X] [P] pour la période du 25 février 2019 au 1er juin 2021,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 12 février 2019 et 16 février 2022 et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [X] [P] est propriétaire des lots n°70 et n°200 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 8.653,50 euros au 1er juin 2021, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 12 février 2019 et 16 février 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

L’analyse du relevé de compte montre que le syndicat des copropriétaires demande une somme de 7.551,78 euros libellée « reprise de solde ancien syndic ROMPTEAUX ». Or, il ne fournit aucun élément permettant de justifier de la réalité de cette somme réclamée au titre des charges de copropriété. Il conviendra donc de déduire ce montant du solde total dont le paiement est poursuivi (8.653,50 – 7.551,78 = 1.101,72 euros).

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 1.101,72 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 25 février 2019 au 1er juin 2021, appel de provision du 2ème trimestre 2021 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [X] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.101,72 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 25 février 2019 au 1er juin 2021, appel de provision du 2ème trimestre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2019.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.879,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [X] [P] dédié aux frais de recouvrement pour la période du 17 avril 2019 au 1er janvier 2021

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de suivi d’impayé (150 + 200 + 200 = 550 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de relances en dates des 29 juillet 2019, 20 août 2019, 20 septembre 2019, 21 octobre 2019 et 20 novembre 2019 (150 + (200 x 4) = 950 euros) dès lors que lesdites relances ne sont pas versées aux débats, qu’il n’est pas démontré qu’elles auraient été postérieures à une mise en demeure régulière tel qu’exigé par l’article 10-1 précité, que leur coût ne correspond pas à celui qui est prévu par le contrat de syndic et que, de surcroît, leur récurrence dans une période courte ne présente aucun intérêt réel,

— honoraires du commissaire de justice (109,67 + 69,75 = 179,42 euros) dans la mesure où ces frais relèvent des dépens, tel que prévu par l’article 696 du code de procédure civile ;

— frais bancaires et frais de rejet de prélèvement entre le 1er avril 2020 et le 3 juin 2020 (200 euros) dès lors qu’ils n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.879,42 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [X] [P].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

En l’occurrence, étant débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement, il s’ensuit que cette demande ne peut être davantage accordée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [X] [P] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est d’autant plus caractérisée qu’il a déjà été condamné en date du 6 juillet 2022.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [X] [P] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [P], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [X] [P] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise 53 rue Jules Michelet à COLOMBES (92700) représenté par son syndic :

— la somme de 1.101,72 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 25 février 2019 au 1er juin 2021, appel de provision du 2ème trimestre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2019,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.879,42 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [X] [P],

CONDAMNE M. [X] [P] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT