TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 26 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01318 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2Q2G

N° de minute :

[H] [G]

c/

S.A. PACIFICA,

S.A.S. BISDORFF,

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

AXA France IARD

DEMANDERESSE

Madame [H] [G]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1373

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] ([Adresse 16]) représenté par son syndic en exercice, le Cabinet F.MERGUIN

[Adresse 3]

[Localité 17]

représentée par M^e Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

S.A. PACIFICA

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentée par Maître Thomas LAURENT de la SELAS LCA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R023

S.A.S. BISDORFF

[Adresse 2]

[Localité 17]

non comparante

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 4]

[Localité 15]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 24 septembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 novembre 2025, prorogé à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [H] [G] est propriétaire d’un appartement lot n°5 situé au 1er étage de la copropriété sise [Adresse 8], dont le syndic est le cabinet MERGUIN et l’assureur la société AXA France IARD.

La société Cabinet BISDORFF est propriétaire d’un appartement lot n°9 situé au 2ème étage de l’immeuble. Le 30 octobre 2023 la demanderesse et la société Cabinet BISDORFF ont signé un constat relatif à un dégât des eaux consécutif à la chute du ballon d’eau chaude de l’appartement de cette dernière, inondant l’appartement de Madame [G].

La société PACIFICA assureur de Madame [G] a évalué les dommages matériels de Madame [G] à la somme de 9248,80 euros sans toutefois lui verser plus que la somme de 660 euros le 6 décembre 2024.

Par actes séparés de commissaire de justice des 24 avril et 5 mai 2025, Madame [H] [G] a assigné la SA PACIFICA, la SAS Cabinet BISDORFF, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] (ci-après [Localité 19] DES COPROPRIETAIRES) et la SA AXA France IARD (ci-après la SA AXA) aux fins principalement de solliciter la désignation d’un expert judiciaire et d’obtenir une provision de 18 000 euros.

A l’audience du 24 septembre 2025, Madame [H] [G] confirme les demandes de son assignation aux termes duquel elle demande au juge des référés principalement de :

Ordonner une expertise judiciaire ;Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 18.000 euros au titre du préjudice subi ;Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir que son propre assureur refuse de l’indemniser de manière fallacieuse, et que le syndicat des copropriétaires ne réagit pas alors que les désordres peuvent provenir indirectement des parties communes, que son appartement n’est plus louable depuis le sinistre et qu’elle subit des préjudices tant matériels qu’en perte de loyers.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande au juge des référés principalement de :

Débouter Madame [H] [G] de sa demande d’expertise Débouter Madame [H] [G] de sa demande de provisionCondamner Madame [H] [G] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il soutient qu’une expertise n’est pas nécessaire du fait que l’origine des désordres est connue, un rapport établissant que le ballon d’eau chaude s’est décroché du mur et qu’il était déjà branlant à l’entrée dans les lieux du locataire de la société BISDORF. Il conteste que l’origine des désordres puisse être une fuite d’une canalisation commune, aucune pièce produite en procédure n’allant dans ce sens. Concernant la perte de revenus locatifs il souligne que l’appartement a été déclaré en résidence secondaire auprès de son assureur et qu’il s’agit d’un logement vacant. A titre subsidiaire il formule protestations et réserves.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience, la SA PACIFICA demande au juge des référés principalement de :

Débouter Madame [H] [G] de sa demande d’expertise Mettre la société PACIFICA hors de causeDébouter Madame [H] [G] de sa demande de provisionSubsidiairement, acter ses protestations et réserves sur la demande d’expertiseCondamner Madame [H] [G] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que les rapports amiables établissent l’origine des désordres puisqu’il a été constaté un décrochage du ballon de la société BISDORFF , qui lui-même pourrait provenir d’une fuite toujours active sur la canalisation d’évacuation commune ; que les conditions du contrat d’assurance font échec au versement d’une provision, les garanties Pacifica ne s’appliquant qu’en cas d’insuffisance de celles souscrites par la copropriété ; que concernant le préjudice matériel il est de 9248,50 euros mais pour le préjudice immatériels les justificatifs concernant la perte des revenus locatifs ne sont pas probants et que de toutes façons le contrat a été souscrit pour un appartement occupé en résidence secondaire.

Bien que régulièrement assignés (à personnes morales) la SAS Cabinet BISDORFF et la SA AXA France IARD n’ont pas comparu.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties telles que « dire et juger » ou « constater» ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, et dans ce cas ne feront pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur non manifestement voué à l’échec dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Elle doit être pertinente et utile.

En l’espèce,

Les parties versent aux débats notamment :

— Le constat amiable du 20 octobre 2023 dressé entre Madame [H] [G] (1er étage) et le cabinet BISDORFF (2ème étage) et son rapport consécutif réalisé par l’expert mandaté par PACIFICA du 13 novembre 2023 faisant état que les dommages sont consécutifs à la rupture de la cuve du ballon d’eau chaude du logement sous-jacent ;

— Un second rapport d’expertise amiable contradictoire, réalisé par l’expert mandaté par la locataire de l’appartement du cabinet BISDORFF du 18 novembre 2023 faisant état que le ballon était déjà en train de se désolidariser du mur à l’entrée des lieux de l’assuré, qu’il ne s’agit pas d’un dégât des eaux ni d’un évènement accidentel et que la responsabilité du cabinet BISDORFF est engagée ;

— Un troisième rapport d’expertise amiable contradictoireDésigné comme tel mais semble au contradictoire de Mme [G] seulement, pas du SDC visiblement (v. pièce 9) dont la responsabilité n’était jusqu’ici pas encore recherchée

, réalisé par l’expert mandaté par PACIFICA du 14 février 2025 mettant en cause le syndic, faisant valoir un taux d’humidité élevé relevé, un affaissement du plancher au 3ème étage et visant la présence d’une fuite sur une canalisation commune comme fait générateur du sinistre ;

Il ressort de ces éléments que l’origine directe des désordres subis par Madame [S] est la chute du ballon d’eau chaude de l’appartement de la société BISDORF, de sorte que l’assurance de Madame [S] , qui ne conteste pas l’origine des désordres, a vocation à l’indemniser quitte à se retourner contre la société Cabinet BISDORFF qui n’a jamais contesté sa responsabilité dans le dégat des eaux.

Dès lors, il n’est pas démontré que la mesure d’instruction soit pertinente ou utile.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expertise.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse. La nécessité d’interpréter les clauses d’un contrat constitue une contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L. 113-2 du code des assurances, l’assuré est obligé de répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge.

Aux termes de l’article L. 113-8 du code des assurances, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre.

En l’espèce,

S’agissant du préjudice matériel, il a été évalué à hauteur de 9.248,80 euros par la société PACIFICA qui dispose de tous les éléments pour procéder à l’indemnisation et pour exercer ensuite une action récursoire.

La société PACIFICA , qui soutient que ses garanties ne s’appliquent « qu’en cas d’absence ou d’insuffisance de celles souscrites par la copropriété », ne justifie nullement de ce que cette clause, qu’elle ne produit même pas aux débats, s’appliquerait à sa garantie dégâts des eaux alors même que le responsable direct du dégât des eaux est la société BISDORF et non le syndicat des copropriétaires.

A cet égard, le contrat d’assurance produit aux débats, indique dans ses conditions générales, page 42, non contestées par la société PACIFICA, que l’assureur indemnise pour les dégâts des eaux, les dommages matériels causés par l’eau à l’intérieur des locaux garantis. L’assureur n’oppose à l’application de cette clause contractuelle claire et sans équivoque aucune contestation sérieuse.

Dès lors, la société PACIFICA et la société Cabinet BISDORFF responsable du dommage, seront condamnées in solidum par provision à payer à Madame [S] la somme de 9 248,80 euros à valoir sur son préjudice matériel.

S’agissant de la provision sur le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs, la société PACIFICA soutient que Madame [G] a souscrit un contrat en tant que propriétaire occupante pour résidence secondaire et non en tant que propriétaire non occupante pour un logement locatif.

Néanmoins elle n’en justifie nullement, de sorte que cette contestation n’est pas sérieuse.

Néanmoins Madame [H] [G] produit un contrat de location dans lequel plusieurs mentions sont manquantes et qui manque de valeur probante, et aucun état des lieux de de sortie, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à la demande de provision pour perte de revenus locatifs

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Il y a lieu, en l’espèce, de laisser les dépens à la charge de la société PACIFICA.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société PACIFICA et la société Cabinet BISDORFF in solidum à payer à Madame [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur Je trouvais cela opportun dans ce dossier mais à voir avec toi

Selon l’article 1533 nouveau du code de procédure civile :

« Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. (…) »

En l’espèce,

Dans l’intérêt des parties et au vu de la nature du litige, parallèlement aux opérations d’expertise, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information à médiation dans les conditions des articles 1533 et suivants nouveaux du code de procédure civile. A l’issue du rendez-vous, les parties pourront démarrer une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1536 et suivants nouveaux du code de procédure civile dans le but de trouver des solutions rapides et adaptées au litige.

Il sera donc fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur parallèlement à l’avancée de l’expertise.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise ;

CONDAMNONS par provision in solidum les sociétés Cabinet BISDORFF et PACIFICA à payer à Madame [G] la somme de 9 248,80 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision,

LAISSONS à la société PACIFICA la charge des dépens ;

CONDAMNONS in solidum les sociétés Cabinet BISDORFF et PACIFICA à payer à Madame [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Statuant par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

FAISONS injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information à la médiation :

Madame [P] [E]

Médiatrice près les [Localité 18] d’appel de [Localité 22] et de [Localité 23]

Cabinet Avenir Médiation

[Adresse 13]

[Localité 14]

[Courriel 20]

Tel [XXXXXXXX01]

dans un délai de 60 jours,

DISONS que les parties devront adresser immédiatement la présente ordonnance par mail au médiateur et assister au rendez-vous d’information gratuit et obligatoire, qui pourra se faire par visio-conférence,

DISONS que les parties pourront démarrer immédiatement après le rendez-vous d’information une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1536 et suivants nouveaux du code de procédure civile, et que le médiateur en informera la juridiction,

DISONS que les parties pourront choisir de démarrer une médiation conventionnelle,

RAPPELONS que la juridiction est dessaisie.

FAIT À [Localité 21], le 26 décembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierre CHAUSSONNAUD Karine THOUATI, Vice-présidente