TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 25 Mars 2025

N°R.G. : 24/02352

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZYVR

N° Minute :

Société [Localité 7] HABITAT

c/

S.A.S. EPSYLON

DEMANDERESSE

Société [Localité 7] HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

DEFENDERESSE

S.A.S. EPSYLON

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 5 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2014, l’office public de l’habitat de [Localité 7] a donné à bail professionnel à la société EPSYLON un local sis [Adresse 3] à [Localité 8], d’une durée de six années courant du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2020, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement à terme échu, pour une activité de bureau d’étude en installation électrique.

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2020, la société [Localité 7] HABITAT, qui vient aux droits de l’office public de l’habitat de [Localité 7] à la suite d’une fusion depuis le 1er janvier 2020, et la société EPSYLON ont renouvelé le bail professionnel à effet du 1er novembre 2020 pour se terminer le 31 octobre 2026, moyennant un loyer annuel de 6 382,28 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement à terme échu, soit en dernier lieu 583,97 euros par mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société EPSYLON, pour une somme de 4 633,36 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 10 juin 2024 (mois de mai 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la société GENNEVILLIERS HABITAT a fait assigner la société EPSYLON devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 4 novembre 2014, renouvelé le 10 octobre 2020, el visée dans le commandement de payer délivré par Commissaire de de Justice le 11 juin 2024.Constater la résiliation du bail professionnel sur le local n° 00Cl sis [Adresse 4], et ce à compter du 12 juillet 2024.En conséquence, ordonner l’expulsion sans délai de la SAS EPSYLON et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police el de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu.Condamner, à titre provisionnel, la SAS EPSYLON, au paiement d’une indemnité d’occupation au titre du local, correspondant au loyer actualisé, doublé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.Condamner, à titre provisionnel, la SAS EPSYLON, à payer à la SCIC [Localité 7] Habitat, la somme de 6 385,27 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’août 2024 incluse, selon décompte arrêté au 29 août 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 11 juin 2024.Autoriser, à titre provisionnel, [Localité 7] Habitat à conserver le dépôt de garantie, soit la somme de 1 063,72 euros, à titre de dommages et intérêts, conformément aux termes de la clause résolutoire.Condamner la SAS EPSYLON à payer à [Localité 7] Habitat la somme de 740 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré par commissaire de justice, le 11 juin 2024.

A l’audience du 5 février 2025, la société [Localité 7] HABITAT a confirmé oralement les termes de son assignation et remis l’état des créanciers inscrits (néant). La société [Localité 7] HABITAT a indiqué que la dette a augmenté après l’assignation.

Régulièrement assignée (remise à étude), la société EPSYLON n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article 17, prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 11 juin 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 11 juin 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 4 633,36 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 10 juin 2024 (mois de mai 2024 inclus).

Selon le décompte du 29 août 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

La société EPSYLON n’ayant pas réglé l’arriéré locatif dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est acquise à compter du 12 juillet 2024.

L’obligation de la société EPSYLON de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé, doublé et augmenté des charges s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’indemnité d’occupation due par la société EPSYLON depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte au 29 août 2024 produit par la société [Localité 7] HABITAT, l’obligation de la société EPSYLON au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6 385,26 euros au titre de l’arriéré locatif au 29 août 2024 (mois d’août 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 juin 2024 pour un montant de 4 633,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La clause du bail qui prévoit, qu’en cas de résiliation du bail, le bailleur conserve le dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société EPSYLON, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société EPSYLON à payer à la société [Localité 7] HABITAT la somme de 740 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 juillet 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société EPSYLON et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne la société EPSYLON à verser à titre provisionnel à la société [Localité 7] HABITAT, à compter de la résiliation du bail au 12 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision la société EPSYLON à payer à la société [Localité 7] HABITAT la somme de 6 385,26 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 29 août 2024 (mois d’août 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 juin 2024 pour un montant de 4633,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société EPSYLON aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société EPSYLON à payer à la société [Localité 7] HABITAT la somme de 740 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 9], le 25 Mars 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente