TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dorothée ORLOWSKA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05320 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57MP

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 10 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], dont le siège social est sis SA Cabinet MICHAU – [Adresse 4]

représenté par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 10 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05320 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57MP

EXPOSE DU LITIGE

La SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré AN [Cadastre 2] SEC AY N°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 309/10119ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic la SA CABINET MICHAU en exercice, a assigné devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris LA SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

7 759,21 euros au titre des charges de copropriété (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2023;446,80 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;3 000 euros de dommages et intérêts ;la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES (309/10119ème).

Appelée à l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 10 janvier 2025.

A l’audience du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la baisse, sa créance s’élevant à la somme de 4 155,11 euros au titre des charges de copropriété, et de 446,80 euros au titre des frais de recouvrement.

Pour le surplus, il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude de commissaire de justice, la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

un extrait du registre national des entreprises en date du 6 septembre 2024 ; le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°1, indiquant la répartition des tantièmes (309/10119èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES ; les appels de charges, provisions sur charges et travaux ; les relevés individuels de charge; Deux historiques de compte du 1er septembre 2022 au 1er octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 601,91 euros (en ce inclus 446,80 euros de frais) ; les procès-verbaux des assemblées générales des 27 septembre 2022, 28 novembre 2022, 1er juin 2203, 29 janvier 2024, 18 mars 2024 ; les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ; les 2 mises en demeure de payer la somme de 3 746,23 euros puis 3 774,83 adressées le 13 novembre 2023 puis le 8 décembre 2023 à la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES ; le contrat de syndic ;

En l’espèce, la créance du syndicat de copropriétaires sera fixée à la somme totale de 4 155,11 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 13 novembre 2023 sur la somme de 3 746,23 euros et de l’assignation du 30 septembre 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 446,80 euros.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES présente, de manière récurrente depuis une année, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SA CABINET MICHAU ;

— la somme de 4 155,11 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er septembre 2022 au 1er octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2023 sur la somme de 3 746,23 euros et de l’assignation du 30 septembre 2024 pour le surplus ;

— la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SA CABINET MICHAU, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 10 mars 2025 susdits par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente.