Tribunal Judiciaire de Nanterre, 2e chambre, 16 octobre 2025, n° 22/05398

TJ Nanterre 16 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Non-respect des engagements contractuels par la SCI
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas démontré que toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse étaient réalisées, ce qui les empêche de réclamer l'indemnité d'immobilisation.
Rejeté
Responsabilité du notaire pour défaut d'information
La cour a jugé que le préjudice subi par les demandeurs ne pouvait consister qu'en la perte de chance d'être libérés plus tôt de leur engagement, et non en la perte du bénéfice de l'indemnité d'immobilisation.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 2e ch., 16 oct. 2025, n° 22/05398
Numéro(s) :	22/05398
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marc PANTALONIElsa CARRAGuillaume BOULANJean-Luc MARCHIO
Cabinet(s) :	SANTONI & ASSOCIESSCP SANTONI
Parties :	société civile professionnelle titulaire d'un Office Notarial, S.C.I. MARMINA IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

16 Octobre 2025

N° R.G. : 22/05398 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XRIL

N° Minute :

AFFAIRE

[P], [Z], [F] [T], [X] [B] épouse [T]

S.C.I. MARMINA IMMOBILIER, S.C.P. SCP [W] [I] société civile

professionnelle

titulaire d’un Office Notarial, [E] [L] Notaire domiciliée en l’étude dénommée « LES NOTAIRES DU TROCADERO”

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [P], [Z], [F] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [X] [B] épouse [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

tous deux représentés par M^e Guillaume BOULAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713 et représentés par M^e MARCHIO Jean-Luc avocat plaidant du Barreau de Nice

DEFENDEURS

S.C.I. MARMINA IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

S.C.P. SCP [W] [I]

société civile professionnelle titulaire d’un Office Notarial

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 7]

Maître [E] [L]

Notaire domiciliée en l’étude dénommée « LES NOTAIRES DU TROCADERO”

domicilié : chez SCP [I] – [L], notaire

[Adresse 4]

[Localité 7]

tous deux représentés par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0025

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Avril 2025 en audience publique devant :

Thomas CIGNONI, Vice-président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 1er septembre 2021, reçu par Mme [E] [L], membre de la SCP [W] [I] & [E] [L], notaires à Paris, M. [P] [T] et Mme [X] [B] ont consenti à la SCI Marmina Immobilier une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier situé à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) au prix de 270 000 euros, pour une durée expirant le 30 novembre 2021 à seize heures, sous diverses conditions suspensives.

L’acte stipulait le versement d’une indemnité d’immobilisation de 27 000 euros au profit des promettants, dont la somme de 13 500 euros versée au plus tard le 10 septembre 2021 et le surplus, dans un délai de huit jours à compter de l’expiration du délai de réalisation de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente.

La société Marmina Immobilier n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation dans les délais convenus et la vente n’a finalement pas été réalisée.

C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires des 30 mai et 17 juin 2022, M. [T] et Mme [B] ont fait assigner la société Marmina Immobilier, Mme [L] ainsi que la société [W] [I] & [E] [L] devant la présente juridiction en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, ils demandent au tribunal de :

— condamner la société Marmina Immobilier à leur verser la somme de 27 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner “conjointement et solidairement” la société [W] [I] & [E] [L] et Mme [L] à leur verser la somme de 13 500 euros représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner la société Marmina Immobilier, la société [W] [I] & [E] [L] ainsi que Mme [L] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’à défaut de règlement des condamnations prononcées, l’exécution forcée sera réalisée par l’intermédiaire d’un huissier et le montant des sommes visées à l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 sera supporté par le débiteur en sus de l’indemnité prévue à l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les défendeurs aux dépens, en ce compris la somme de 225,29 euros au titre des frais de sommation,

— débouter la société [W] [I] & [E] [L] ainsi que Mme [L] de leurs demandes reconventionnelles.

Au soutien de leurs prétentions, ils font essentiellement valoir que malgré une sommation qui lui a été délivrée, la société Marmina Immobilier ne s’est pas présentée en l’étude du notaire pour réitérer l’acte authentique le 15 décembre 2021, alors que les conditions suspensives classiques visées dans la promesse avaient été levées ; qu’en outre, cette société n’a pas respecté son engagement contractuel en s’abstenant de verser l’acompte de 13 500 euros entre les mains du notaire au plus tard le 10 septembre 2021 ; qu’ainsi, la bénéficiaire est tenue de régler l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte d’un montant total de 27 000 euros.

Ils ajoutent que Mme [L] ne les a pas informés du non-paiement par le bénéficiaire de la moitié de l’indemnité d’immobilisation dans les délais convenus ; que ce défaut d’information et de conseil engage la responsabilité du notaire dès lors qu’ils auraient pu remettre leur bien en vente trois mois avant la carence du bénéficiaire et que l’absence de paiement de la somme de 13 500 euros réduit de moitié les garanties de recouvrement de l’indemnité d’immobilisation ; que le notaire doit donc supporter conjointement avec le bénéficiaire la moitié du montant du séquestre convenu.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2023, Mme [L] et la société [W] [I] & [E] [L] sollicitent de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner les demandeurs à leur verser, à chacune, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles soutiennent essentiellement que la promesse de vente n’a de force qu’entre les parties et ne peut créer d’obligations à la charge des tiers, de sorte qu’il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir informé les promettants du défaut de paiement d’une partie de l’indemnité d’immobilisation ; que cette indemnité est payée au promettant auquel il appartenait de s’enquérir de l’effectivité du versement dans la continuité de la régularisation de l’acte ; qu’il en résulte qu’aucun manquement ne peut leur être reproché ; qu’en toute hypothèse, le notaire n’est pas débiteur de l’indemnité d’immobilisation et le préjudice, en cas de faute, ne pourrait consister que dans la perte de chance pour les promettants d’avoir pu constater plus tôt la caducité de la promesse.

Régulièrement assignée à personne morale, la société Marmina Immobilier n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente du 1er septembre 2021 a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont celles relatives à la “purge des droits de préemption”, à la “justification d’une origine de propriété remontant à un titre acquisitif de plus de 30 ans”, ou encore à la “production d’une note de renseignements d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme”.

Si les parties ont convenu de stipuler une indemnité d’immobilisation d’un montant de 27 000 euros qui “restera acquise [au promettant] à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le Bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus”, c’est sous réserve que “toutes les conditions suspensives (aient) été réalisées”.

Or, les demandeurs se bornent à faire valoir que la société Marmina Immobilier ne s’est pas présentée devant le notaire pour la réitération de l’acte authentique, sans pour autant démontrer, ni même soutenir, que toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse étaient réalisées ou réputées accomplies du fait du bénéficiaire.

Il s’ensuit qu’ils ne sont pas fondés à solliciter le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, la demande tendant au paiement de la somme de 27 000 euros doit être rejetée.

Sur la responsabilité du notaire

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 27 000 euros, “sur laquelle somme le Bénéficiaire versera au Promettant, au plus tard le 10 septembre 2021 et par la comptabilité du rédacteur des présentes celle de treize mille cinq cents euros (13 500,00 Eur) représentant la partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée”, le promettant étant “libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation”.

Il est acquis aux débats que la société Marmina Immobilier n’a pas versé la somme de 13 500 euros, représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation, entre les mains du notaire au plus tard le 10 septembre 2021.

Or, ce dernier ne produit aucune pièce probante de nature à établir qu’il aurait informé les promettants de l’absence de versement de cette somme à la date convenue, ce dont il résulte qu’il a manqué à son obligation d’information.

Pour autant, le préjudice subis par les promettants ne peut consister qu’en la perte de chance d’être libérés plus tôt de leur engagement, et non en la perte du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, dont seul le bénéficiaire est débiteur, si bien que M. [T] et Mme [B] ne sont pas fondés à solliciter la condamnation du notaire à leur verser la somme de 13 500 euros à ce titre.

En conséquence, ils doivent être déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par les demandeurs, qui succombent.

L’équité et les circonstances de l’espèce ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la demande tendant à faire supporter par le débiteur, en cas d’exécution forcée, le montant des sommes visées à l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2001-212 du 8 mars 2001 sera rejetée, en ce qu’elle porte sur des frais d’exécution futurs et hypothétiques, et que le droit proportionnel dégressif visé par ces dispositions est, en toute hypothèse, à la charge exclusive du créancier.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Déboute M. [P] [T] et Mme [X] [B] de leur demande tendant à condamner la SCI Marmina Immobilier au paiement d’une somme de 27 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Déboute M. [P] [T] et Mme [X] [B] de leur demande tendant à condamner Mme [E] [L] et la SCP [W] [I] & [E] [L] au paiement d’une somme de 13 500 euros au titre de la moitié de l’indemnité d’immobilisation ;

Condamne M. [P] [T] et Mme [X] [B] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [P] [T] et Mme [X] [B] de leur demande tendant à faire supporter par le débiteur, en cas d’exécution forcée, le montant des sommes visées à l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2001-212 du 8 mars 2001.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,