TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

23 Octobre 2025

N° RG 21/03220 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WRMZ

N° Minute :

AFFAIRE

[E] [I] [X] [A] [P], [U] [P], [T] [L] épouse [P]

C/

S.A.R.L. GIMCOVERMEILLE AGENCE REGIONALE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [E] [P] épouse [H] (intervenante volontaire)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [T] [L] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Jean-François PERET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R46

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GIMCOVERMEILLE AGENCE REGIONALE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 399

L’affaire a été débattue le 19 Juin 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président, magistrat rédacteur

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, après avis de prorogation au 23 octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 19 avril 2017, [U] [P] et Mme [T] [P] ont donné mandat à la SARL Gimcovermeille agence régionale (la société Gimcovermeille) de louer un appartement dont ils étaient propriétaires.

Le 7 mars 2017, le bien a été donné à bail à un locataire qui ne s’est pas acquitté régulièrement des loyers.

C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire du 8 avril 2021, [U] [P] et Mme [T] [P] ont fait assigner la société Gimcovermeille devant la présente juridiction en vue d’obtenir réparation de leurs préjudices.

En cours de procédure, et par jugement du 28 mai 2021, le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, condamné le locataire au paiement d’un arriéré locatif et une indemnité d’occupation, et suspendu les effets de cette clause en lui accordant des délais de paiement.

[U] [P] est décédé le 2 janvier 2022.

Mme [E] [P] épouse [H], sa fille, qui est devenue seule propriétaire du bien en vertu d’un acte de partage du 14 octobre 2022, est intervenue volontairement à l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2023, Mme [H] demande au tribunal, au visa notamment des articles 1231-1, 1992 et 1993 du code civil, de :

— la déclarer recevable en son intervention volontaire,

— condamner la société Gimcovermeille à lui payer la somme de 7 623,25 euros, augmentée de l’équivalent des indemnités d’occupation et charges de loyers jusqu’au départ de l’occupant des lieux,

— condamner la société Gimcovermeille à lui rembourser les sommes de 1 584 euros, 411,10 euros et 139,92 euros payées au titre de la procédure de saisie, ainsi que celle de 1 200 euros au titre des frais d’expulsion,

— condamner la société Gimcovermeille à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont tous les actes d’huissier payés et à venir jusqu’à la reprise des lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que la société Gimcovermeille n’a pas contracté une garantie des loyers impayés, comme cela lui avait été demandé, alors que le mandat contient une clause prévoyant la souscription d’une telle assurance ; que c’est à tort que la défenderesse soutient que la souscription de cette garantie ne lui aurait pas été demandée, alors que [U] [P] et Mme [T] [P], qui lui avaient confié la gestion de plusieurs biens, avaient systématiquement recours à une telle assurance ; que la défenderesse a d’ailleurs reconnu sa faute professionnelle dans un courrier du 30 septembre 2019 ; que par ailleurs, la société Gimcovermeille n’a pas suffisamment vérifié la solvabilité du locataire, puisque le dossier de candidature contient des informations contradictoires et qu’aucun cautionnement n’a été sollicité ; qu’elle est ainsi fondée à obtenir la réparation des préjudices qui résultent des manquements de l’agent immobilier.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, la société Gimcovermeille sollicite, au visa des articles 1231-1 et 1992 du code civil, de :

— débouter Mme [P] épouse [H] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [P] épouse [H] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient essentiellement que les mandants ne lui ont jamais demandé de souscrire une garantie des loyers impayés ; que le courrier qu’elle a adressé aux mandants le 30 septembre 2019, dans lequel elle les informe avoir déclaré le sinistre auprès de son assureur, ne vaut pas reconnaissance d’une quelconque responsabilité ; qu’en outre, elle a vérifié la solvabilité du locataire sur la base de plusieurs documents, étant relevé que les premiers incidents de paiement ont débuté huit mois après la conclusion du bail, ce qui révèle la capacité financière de celui-ci ; qu’en toute hypothèse, elle est tiers au contrat de bail et ne saurait être tenue d’exécuter les obligations qui incombent au locataire, de sorte que le préjudice allégué n’est pas indemnisable ; que les sommes réclamées correspondent, au surplus, aux sommes auxquelles le locataire a été condamné en vertu du jugement du 28 mai 2021 ; qu’enfin, la demande de condamnation aux frais à venir pour l’expulsion des lieux est purement hypothétique.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 14 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le désistement implicite de Mme [T] [P]

Selon l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Selon l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Selon l’article 396 du code de procédure civile, le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime.

Selon l’article 397 du code de procédure civile, le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation.

En l’espèce, il ressort de la procédure que, postérieurement à l’intervention volontaire de Mme [H], dont il est constant qu’elle est devenue seule propriétaire du bien en vertu d’un acte de partage du 14 octobre 2022, Mme [P], qui n’apparaît plus sur l’en-tête des conclusions en demande, ne forme désormais aucune prétention à l’encontre de la société défenderesse.

La société Gimcovermeille, qui ne mentionne pas davantage Mme [P] sur l’en-tête de ses conclusions, ne forme par ailleurs aucune demande reconventionnelle à l’encontre de cette dernière.

Ainsi, Mme [P] doit être regardée comme s’étant implicitement désistée de l’instance à l’égard de la société défenderesse qui a implicitement accepté.

En conséquence, il y a lieu de déclarer le désistement de Mme [P] parfait et de constater l’extinction de l’instance entre ces parties.

En outre, il importe de constater l’intervention volontaire de Mme [H], dont la recevabilité ne fait l’objet d’aucune discussion entre les parties.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon les articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte de ces dispositions que l’agent immobilier qui s’est vu confier un mandat de gestion locative est notamment tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses (1re Civ., 11 mars 2020, pourvoi n° 18-26.577).

En l’espèce, il ressort de la procédure, et plus spécialement du mandat conclu le 19 avril 2017, que [U] [P] et Mme [T] [P] ont confié à la société Gimcovermeille le soin de mettre en location un appartement dont ils étaient propriétaires.

Il est encore constant que Mme [H] est désormais seule propriétaire dudit bien en vertu d’un acte de partage du 14 octobre 2022.

Sur ce, si le mandat précité prévoit que le mandataire s’engage, “à la demande du mandant”, à “souscrire, signer ou résilier tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection” et à “mettre en oeuvre les garanties accordées par le contrat”, aucune pièce des débats ne permet d’établir que les consorts [P] auraient demandé à la société Gimcovermeille de souscrire une telle garantie.

La circonstance que cette dernière s’était vu confier la gestion locative de plusieurs biens immobiliers pour lesquels les consorts [P] avaient systématiquement eu recours à une assurance est, à cet égard, insuffisante.

En outre, le courrier du 30 septembre 2019, dans lequel la société Gimcovermeille se borne à prendre acte de la demande de prise en charge des loyers impayés formée par les mandants et à les informer qu’elle a “déclaré ce sinistre auprès de (son) assureur”, ne constitue pas davantage l’aveu d’un quelconque manquement contractuel à ce titre.

Il s’ensuit qu’aucune faute ne peut être reprochée à la société Gimcovermeille en raison de la non-souscription d’une assurance des risques locatifs.

En revanche, l’examen de la fiche d’information “candidat locataire” et des documents qui y sont annexés révèlent que la défenderesse n’a pas procédé à une vérification sérieuse de la solvabilité du locataire, M. [M] [D], ayant pris à bail l’appartement le 7 mars 2017.

En effet, alors même que le candidat déclarait être dirigeant de société et percevoir une rémunération nette mensuelle de 6 000 euros, l’examen des déclarations d’impôt sur le revenu communiquées au titre des années 2014 et 2015 révèle pourtant que l’intéressé avait perçu un revenu annuel moindre d’environ 53 000 euros au cours de ces deux années, représentant une rémunération mensuelle de 4 000 euros, et correspondant à des allocations servies par “Pole Emploi Ile-de-France”, ce qui commandait à tout le moins de solliciter des renseignements complémentaires au regard du caractère contradictoire de ces informations.

Il apparaît, par ailleurs, que la société Gimcovermeille n’a exigé aucun document de nature à établir les ressources du candidat au cours de l’année 2016, qui précédait pourtant la période de location, pas plus qu’elle n’a sollicité de documents permettant d’apprécier le statut – salarié ou non salarié – du candidat, dirigeant de société.

Il s’évince de ces énonciations que la défenderesse a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

A cet égard, et contrairement à ce que soutient la demanderesse, le préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance – entendue comme la disparition certaine et actuelle d’une éventualité favorable – de percevoir les loyers et charges dus, et que le tribunal évalue à 40 % dès lors que tout contrat de bail comporte un aléa tenant à la solvabilité du locataire.

Il résulte de la procédure que par jugement du 28 mai 2021, dont le caractère exécutoire n’est pas discuté, le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, condamné le locataire au paiement d’un arriéré locatif de 22 352,52 euros arrêté au mois de juillet 2019 ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges à compter du 1er octobre 2019, et suspendu les effets de cette clause en lui accordant des délais de paiement.

Le décompte versé aux débats révèle que le montant de l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 7 623,25 euros au mois de juin 2023.

Il s’ensuit que le préjudice de Mme [H] s’élève à la somme de 3 049,30 euros [7 623,25 x 40 %] au titre de la perte de chance de percevoir l’arriéré locatif, ainsi qu’à la somme mensuelle de 420 euros [1 050 x 40 %] jusqu’au départ effectif du locataire des lieux loués au titre de la perte de chance de percevoir l’indemnité d’occupation, rappel étant fait que le mandataire est tenu de réparer le préjudice qui résulte directement de la faute qu’il a commise, sans que cette condamnation ne puisse être subordonnée à la mise en œuvre de poursuites infructueuses contre le locataire (1re Civ., 19 mars 2009, pourvoi n° 06-20.983).

En outre, la demanderesse a perdu une chance, qui sera fixée dans la même limite, de ne pas exposer des frais en vue d’obtenir l’expulsion en justice du locataire défaillant et l’exécution de la décision qui en résulte, de sorte qu’elle est fondée, au regard des justificatifs produits aux débats, à obtenir la somme de 1 334,01 euros [(1 584 + 411,10 + 139,92 + 1 200) x 40 %] à ce titre, sans que cette condamnation ne puisse davantage être subordonnée à la mise en œuvre de poursuites infructueuses contre le locataire débiteur.

Dès lors, la société Gimcovermeille sera condamnée au paiement de ces sommes.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Gimcovermeille, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, qui ne sauraient toutefois inclure les frais relatifs à la reprise des lieux loués lesquels ne sont pas afférents à la présente instance.

En outre, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société Gimcovermeille au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter le surplus des prétentions formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Constate l’intervention volontaire de Mme [E] [P] épouse [H] ;

Constate le désistement implicite de Mme [T] [P] et l’extinction de l’instance à son égard ;

Condamne la SARL Gimcovermeille agence régionale à payer à Mme [E] [P] épouse [H] les sommes suivantes :

—  3 049,30 euros au titre de la perte de chance de percevoir l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023 dont est débiteur M. [M] [D] ;

—  420 euros par mois au titre de la perte de chance de percevoir l’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux loués de M. [M] [D] ;

—  1 334,01 euros au titre de la perte de chance de ne pas exposer des frais afférents à l’expulsion de M. [M] [D]  ;

Condamne la SARL Gimcovermeille agence régionale aux dépens ;

Condamne la SARL Gimcovermeille agence régionale à payer à Mme [E] [P] épouse [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT