TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 27 Février 2025

N°R.G. : 24/02026

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWWR

N° Minute :

S.A. [Adresse 8]

c/

S.A.S.U. ECO GREEN TRANSITIONS

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: E1452

DEFENDERESSE

S.A.S.U. ECO GREEN TRANSITIONS

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée auprès du Premier président de la Cour d’appel de Versailles, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, selon ordonnance numéro 500/2024 du 19 décembre 2024,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2022, la société [Adresse 8] a donné à bail commercial à la société ECO GREEN TRANSITIONS un local, dans l’immeuble dénommé « NARVAL C » situé [Adresse 4] [Localité 7] pour une durée de douze années à compter du 1er octobre 2022 et moyennant un loyer annuel de 20 825 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement et d’avance le 1er de chaque trimestre.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date 10 juillet 2024, la société [Adresse 8] a fait délivrer à la société ECO GREEN TRANSITIONS un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 40 699,81 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 30 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte des 2 et 7 aout 2024 la société [Adresse 8] a fait délivrer une assignation, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, à la société ECO GREEN TRANSITIONS devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, ainsi que la séquestration des meubles aux frais de la défenderesse,

— condamner la société ECO GREEN TRANSITIONS à lui régler, par provision, la somme provisionnelle de 40 423,10 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, assortie d’une pénalité forfaitaire de 10% et, d’intérêts de retard d’un taux mensuel de 1% du montant de la somme due à la date d’exigibilité de chaque de ces sommes et portant eux-mêmes intérêts s’ils sont dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— condamner la société ECO GREEN TRANSITIONS à lui régler, par provision, une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel, ramené à un loyer par jour calendaire, majoré de 100%, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel,

— condamner la société ECO GREEN TRANSITIONS à lui régler, par provision, une indemnité au titre du préjudice causé du fait de la rupture du bail, ne pouvant être inférieure à six mois de loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour du paiement,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à la société [Adresse 8] à titre de premiers dommages et intérêts,

— condamner la société ECO GREEN TRANSITIONS à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer et de l’assignation,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 16 janvier 2025, la société [Adresse 8] a sollicité l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à étude, la société ECO GREEN TRANSITIONS ne s’est pas fait représenter et n’a pas comparu à l’audience.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 10 juillet 2024 se décompose comme suit :

—  40 423,10 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  276,71 euros pour le coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 40 423,10 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 10 aout 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires

ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion de la partie défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux dès lors que la demanderesse ne justifie pas d’une quelconque résistance de sa part et que la décision prévoit d’ores et déjà la possibilité du recours à la force publique.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée, provisionnellement, sur la base du dernier loyer annuel, ramené à un loyer par jour calendaire, et indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit une majoration de 100 % de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause. Il n’y pas non plus lieu à référé sur la demande relative à la condamnation à une indemnité ne pouvant être inférieure à six mois de loyer au titre de l’article 1760 du code civil, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’étant pas établi.

S’agissant de la provision de 40 423,10 euros sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail, et il y a donc lieu de condamner, par provision, la société ECO GREEN TRANSITIONS à verser la somme de euros 40 423,10 à la société [Adresse 8] au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 30 septembre 2024, avec des intérêts de retard calculés sur la base d’un taux mensuel de 1% du montant de la somme due.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit un taux d’intérêt contractuel à hauteur de 10 % par mois des sommes dues en cas de retard de paiement pour une cause quelconque imputable au preneur s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Pour les mêmes raisons, la clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail si le preneur ne libère pas les lieux dans un délai d’un mois après la date d’effet du congé s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société ECO GREEN TRANSITIONS, qui succombe, aux dépens dont la liste est limitativement énumérée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société ECO GREEN TRANSITIONS à lui payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 10 aout 2024 à 24h,

ORDONNONS à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société ECO GREEN TRANSITIONS ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble dénommé « NARVAL C » situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 1]),

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter du 11 aout 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, sur la base du dernier loyer annuel, ramené à un loyer par jour calendaire, et indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel,

CONDAMNONS la société ECO GREEN TRANSITIONS à payer à la société [Adresse 8] l’indemnité d’occupation sus-citée,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la majoration de l’indemnité d’occupation,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’article 1760 du code civil,

CONDAMNONS la société ECO GREEN TRANSITIONS à payer à la société [Adresse 8] la somme de 40 423,10 au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 30 septembre 2024, avec des intérêts de retard calculés sur la base d’un taux mensuel de 1% du montant de la somme due,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale prévue dans le bail liant les parties,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la société ECO GREEN TRANSITIONS à payer à la société [Adresse 8] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société ECO GREEN TRANSITIONS aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 6], le 27 Février 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Céline PADIOLLEAU, Juge placée