TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 11 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01423 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2U7J

N° de minute :

S.C.I. BAP LOU

c/

Société NKRB ALIMENTATION

DEMANDERESSE

S.C.I. BAP LOU

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

DEFENDERESSE

Société NKRB ALIMENTATION

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2024, la société par actions simplifiées (SAS) MONTEVIDEO a donné à bail commercial à la SAS NKRB ALIMENTATION des locaux sis [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 10]) pour une durée de neuf années, à compter du 5 mars 2024 et jusqu’au 4 mars 2033, et moyennant un loyer annuel de 18.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Par acte authentique en date du 4 juillet 2024, la SAS MONTEVIDEO a vendu à la société civile immobilière (SCI) BAP LOU l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] ASNIERES [Adresse 10]), moyennant le prix de 378.400 euros.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, la SCI BAP LOU a fait délivrer à la SAS NKRB ALIMENTATION un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 4.973,69 euros à titre de loyers et accessoires exigibles arrêtés à la date du 1er avril 2025, outre le coût du commandement.

C’est dans ces conditions, que par acte du 22 mai 2025, la SCI BAP LOU a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la SAS NKRB ALIMENTATION aux fins principalement de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er mai 2025,Dire que la société NKRB ALIMENTATION est devenue occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux situés [Adresse 3] ; Condamner à défenderesse à libérer sans délais les locaux ; Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SAS NKRB ALIMENTATION et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique,Autoriser le propriétaire à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,Ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde-meuble au choix de la SCI BAP LOU, aux frais, risques et périls de la SAS NKRB ALIMENTATION,Condamner la SAS NKRB ALIMENTATION à payer à la SCI BAP LOU, à titre provisionnel, le montant des loyers et charges visés dans le commandement ainsi que celui de ceux qui sont venus s’y ajouter depuis, soit la somme de 6.646,41 euros due au 13 mai 2025, augmenté des intérêts au taux légal majoré de 400 points de base et d’une majoration complémentaire de 10% à compter du commandement de payer,Condamner la SAS NKRB ALIMENTATION à payer à la SCI BAP LOU une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée à 1.500 euros hors taxes et hors charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés,Condamner la SAS NKRB ALIMENTATION à payer à la SCI BAP LOU la somme de 1.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SAS NKRB ALIMENTATION en tous les dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer.

A l’audience du 3 novembre 2025, le conseil de la SCI BAP LOU a actualisé à la baisse le montant de la dette réclamée, désormais de 5.197,25 euros et maintenu pour le surplus les termes de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude d’huissier, la SAS NKRB ALIMENTATION n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 31 mars 2025 se décompose comme suit :

4.973,69 euros au titre des loyers et charges impayés,159,84 euros au titre du coût de l’acte.Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la SAS NKRB ALIMENTATION, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 4.973,69 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or il ressort de l’historique du compte locatif édité le 30 mai 2025 que tel n’est pas été le cas, aucun versement n’ayant été effectué pendant la période.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 30 avril 2025 à minuit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En revanche, la réalisation d’un constat d’huissier de justice concernant les réparations locatives à effectuer ne nécessite aucunement une autorisation judiciaire, le propriétaire pouvant librement effectuer cette démarche postérieurement à la reprise des lieux. Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

Suivant avis d’échéance édité le 31 juillet 2025 et l’historique du compte locatif édité le 24 octobre 2025, la SAS NKRB ALIMENTATION est redevable des loyers entre février 2025 et juillet 2025, sans qu’elle n’ait effectué de règlement postérieurement à l’assignation.

Or, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie en cas de résiliation pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages et intérêts ainsi que la clause prévoyant un intérêt légal majoré de 400 points de base par mois s’analysent en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi ; il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

Les éléments produits à la cause établissent que le montant des loyers restant dus, sans déduction du dépôt de garantie, sont supérieurs à la demande de provision telle qu’actualisée à l’audience. Ainsi, la somme demandée apparaît non sérieusement contestable et il y a donc lieu de condamner par provision la SAS NKRB ALIMENTATION à verser à la SCI BAP LOU la somme de 5.197,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mars 2025 pour la somme de 4.973,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. Toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien. Ne pouvant donc excéder le montant du loyer au jour de la présente décision, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la SAS NKRB ALIMENTATION, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la SAS NKRB ALIMENTATION à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 30 avril 2025 à minuit,

Disons qu’à compter du 1er mai 2025, la société NKRB ALIMENTATION est devenue occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux situés [Adresse 2] [Localité 8] ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS NKRB ALIMENTATION et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 10]), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Disons n’y avoir lieu à référé concernant le dépôt de garantie et l’application d’un taux majoré au titre des sommes dues ;

Condamnons la SAS NKRB ALIMENTATION à payer à la SCI BAP LOU, à titre provisionnel, la somme de 5.197,25 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés arrêtés au 24 octobre 2025 (échéance de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 pour la somme de 4.973,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamnons la SAS NKRB ALIMENTATION à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI BAP LOU,

Condamnons la SAS NKRB ALIMENTATION aux dépens,

Condamnons la SAS NKRB ALIMENTATION à payer à la SCI BAP LOU la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 9], le 11 décembre 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge