TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

N° RG 24/00045 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKHA

AFFAIRE

LA CAISSE D EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE, S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

C/

[T] [N], [U] [D] [R] [B]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782

CRÉANCIER INSCRIT :

LA CAISSE D EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [N]

né le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 14] (99)

[Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

Madame [U] [D] [R] [B]

née le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 16]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 05 Juin 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement délivré le 30 janvier 2024, et publié le 26 février 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 15] 3ème bureau, Volume 9214P03 2024 S numéro 29, la S.A BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [T] [N] et Madame [U] [B], situés à [Localité 15][Adresse 1] [Adresse 6] et [Adresse 4], cadastré section BF n° [Cadastre 10], en l’espèce les lots 18 et 34 de l’état descriptif de division, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 26 mars 2024, la S.A BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [T] [N] et Madame [U] [B] à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 6 juin 2024.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 28 mars 2024.

Par acte en date du 14 mai 2024, LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE a déclaré une créance s’élevant à la somme de 668 980, 94 euros.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le biais du RPVA le 5 juin 2025, la S.A BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, représentée par son conseil, demande notamment au juge de l’exécution :

— de débouter Monsieur [T] [N] et à Madame [U] [N] née [B], de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

à titre principal,

— de fixer la créance de la société BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE à la somme sauf mémoire de DEUX CENT VINGT-TROIS MILLE SOIXANTE-QUATRE EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES (223.064,99 €) due à la date du 10 novembre 2023 et ce jusqu’à parfait paiement ;

à titre subsidiaire,

— de fixer la créance de la société BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE à la somme sauf mémoire de quatre-vingt-onze mille six cent quatre-vingt-dix-huit euros et soixante-seize centimes (91.698,76 €) arrêtée à la date du 5 juin 2025 ;

en tout état de cause ;

— de constater que la créance de la société BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE est certaine, liquide et exigible, et qu’elle agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables aux sens de l’article L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie à l’article R 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par le biais du RPVA le 3 juin 2025, Monsieur [T] [N] et Madame [U] [B], représentés par leur conseil, demandent au juge de l’exécution :

— de déclarer abusive la clause de déchéance du terme du contrat de prêt en date du 23/12/2013 ;

— de déclarer irrégulière la déchéance du terme du contrat de prêt en date du 27/09/2021 ;

— d’annuler le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 30 janvier 2024 ;

— d’ordonner la radiation du commandement publié le 26 février 2024 Vol 2024 S 29 ;

— de condamner la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

subsidiairement,

— d’accorder à Monsieur et Madame [N] un délai de 6 mois pour solder leur dette ;

à titre infiniment subsidiaire,

— d’autoriser Monsieur et Madame [N] à vendre amiablement leur bien pour un prix plancher de 440.000 € ;

En tout état de cause :

— de déduire le versement de 20.000 € effectué le 17/03/2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Sur l’existence d’un titre exécutoire

En l’espèce, LA S.A BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire constitué de la copie exécutoire d’un acte dressé le 23 décembre 2013 par Maître [P] [G], notaire à [Localité 13], contenant vente par la S.A.S CLEMA à Monsieur [N] Madame [B] et prêt par LA BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE au profit de ces derniers de la somme de 340 000 euros, remboursable sur 192 mois, au taux effectif global de 3,87% l’an, garanti en totalité par l’inscription d’une hypothèque.

Sur le caractère liquide et exigible de la créance

En application de l’article L212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

Au soutien de leur demande de déclarer abusive la cause de déchéance du terme, les défendeurs indiquent que les stipulations du contrat relatives à la déchéance du terme prévoient un délai de 8 jours pour régler les sommes échues, lequel délai ne pouvant être considéré comme raisonnable. En réponse au créancier poursuivant, elle affirme que le caractère abusif d’une telle clause résulte de la directive européenne 93/13 et des articles du code de la consommation, de sorte qu’il importe peu que la jursprudence de la Cour de cassation ayant considéré le délai de huit jours comme insuffisant soit postérieure à la notification de la déchéance du terme.

Au soutien de sa demande de rejet, le créancier poursuivant indique que la jurisprudence de la Cour de cassation a considérablement modifié l’état du droit applicable, le délai de huit jours pour régler les sommes dues constituant le droit constant à la date de la notification aux débiteurs saisis. En outre, le créancier poursuivant souligne qu’un délai de 20 jours s’est écoulé dans les faits et non un délai de 8 jours comme stipulé dans la clause.

En l’espèce, la clause intitulée “DEFAILLANCE ET EXIGIBILITE DES SOMMES DUES” figurant en page 17 du contrat de crédit stipule notamment :

“Par ailleurs, la totalité des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires au titre du(des) prêt(s) objet(s) d’une même offre deviendra de plein droit immédiatement exigible huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet […]”.

Or, le délai de 8 jours pour régulariser le paiement des échéances impayées n’est pas d’une durée raisonnable eu égard au montant des sommes réclamées au titre des échéances, et est par conséquent de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

À cet effet, il convient de souligner qu’il importe peu que la S.A BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE ait accordé, dans les faits, un délai supplémentaire aux débiteurs, dès lors que la clause doit être appréciée in abstracto comme accordant un pouvoir discrétionnaire au créancier, de nature à caractériser un déséquilibre significatif entre les parties au sens des dispositions précitées.

Par ailleurs, il sera rappelé, d’une part, que le caractère abusif de la clause de déchéanc du terme ne résulte pas uniquement d’un arrêt de la Cour de cassation mais s’appuie sur une directive européenne ancienne et sur les dispositions du code de la consommation précitées et, d’autre part, que les revirements de jurisprudence de la Cour de cassation sont par nature rétroactifs, le justiciable ne disposant pas d’un droit acquis à une jurisprudence figée.

En conséquence, la clause de déchéance du terme doit être considérée comme abusive et doit donc être réputée non écrite.

À défaut de pouvoir obtenir le paiement des sommes dues au titre de l’exigibilité anticipée du prêt, le créancier poursuivant ne peut prétendre qu’au paiement des seules mensualités échues et impayées visées au commandement de payer valant saisie immobilière, étant précisé qu’aucun texte ne permet d’actualiser le montant de la créance visé au commandement.

Ainsi, au jour du commandement, il convient de relever que seules quatre échéances impayées étaient expressément visées au commandement de payer pour une créance s’élevant à la somme de 7 914, 24 euros, le surplus de la somme étant majoritairement constituée du “Capital restant dû au 27.09.2021" pour une somme de 196 847, 87 euros qui n’est plus exigible.

Or, le commandement de payer fait état d’un paiement de 9 356, 74 euros effectué pour désinteresser le créancier.

Par conséquent, plus aucune somme n’était exigible à la date du commandement de payer valant saisie, de sorte que le commandement de payer doit être annulé, comme les actes de procédure subséquents.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REPUTE non écrite la clause d’exigibilité anticipée insérée au contrat de prêt conclu entre la S.A BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE et Monsieur [N] et Madame [B] le 23 décembre 2013 comme étant abusive ;

ANNULE le commandement de payer délivré le 30 janvier 2024, et publié le 26 février 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 15] 3ème bureau, Volume 9214P03 2024 S numéro 29 ;

ORDONNE la radiation du commandement de payer délivré le 30 janvier 2024, et publié le 26 février 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 15] 3ème bureau, Volume 9214P03 2024 S numéro 29 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que les dépens seront mis à la charge de la S.A BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE ;

Ainsi jugé et prononcé le 17 Juillet 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître [O] [S] de la SARL [S] LARROUMET SALOMONI CCC TOQUE

Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS CE TOQUE

Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI CE TOQUE