TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/02745 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z72D

N° de minute :

[L], [M] [G] veuve [E]

c/

S.A.S.

GARAGE.AUTOS.CONFIANCE.[Localité 6]

DEMANDERESSE

Madame [L], [M] [G] veuve [E]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne CORVEST, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 198

DEFENDERESSE

S.A.S. GARAGE.AUTOS.CONFIANCE.[Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-marc DJOSSOU, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Thomas BOTHNER, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 25 août 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique signé le 9 avril 2015, Mme [L] [G] veuve [E] a donné à bail à la SARL S.A. Auto un local commercial situé [Adresse 3], pour une durée de 9 ans, avec un loyer annuel fixé initialement à la somme de 32 000 euros

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement tacite à compter du 8 mars 2023.

Dans le cadre de la liquidation judiciaire ouverte au bénéfice de la société S.A. Auto, Me [S] [W], en sa qualité de mandataire liquidateur, a cédé le droit au bail commercial au bénéfice de la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6], à compter du 26 juillet 2023 au prix de 65 000 euros.

Par la suite le bailler a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire par acte d’huissier du 4 juillet 2024, mentionnant un impayé d’un montant de 16 000 euros.

Par acte judiciaire en date du 21 novembre 2024, Mme [L] [G] veuve [E] a fait assigner la SAS Garage Autos Confiance Colombes devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 4 juillet 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec, au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 27 432,21euros au titre d’un solde du 2e trimestre des loyers de l’année 2024 ainsi que l’intégralité des 3e et 4e trimestres de l’année 2024 ainsi que la taxe foncière 2024 ;

— condamner la défenderesse aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivrée le 4 juillet 2024 ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 8 avril 2025, il a été ordonné un renvoi à l’audience du 25 août 2025 avec un calendrier de procédure, le demandeur ayant jusqu’au 27 mai 2025 pour conclure et le défendeur jusqu’au 22 juillet 2025. Par ailleurs, il a été enjoint aux parties d’accomplir une tentative de médiation, laquelle n’a pas abouti.

A l’audience du 25 août 2025, la demanderesse réitère ses demandes. Au soutien de sa demande elle expose essentiellement que les causes du commandement délivré le 4 juillet 2024 n’ont pas été payées dans le mois de sa délivrance. Elle actualise sa demande de provision précisant que la dette s’élève désormais à la somme totale de 15 242,80 euros. Elle sollicite également que les conclusions et pièces communiquées hors délai

La SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] a constitué avocat et a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal,

— Dire et juger que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande de la bailleresse ;

— Rejeter la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

— Accorder au locataire des délais de paiement sur une durée de 24 mois, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce ;

En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner Mme [L] [G] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien du rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse excipe une contestation sérieuse au visa des articles 606 et 1719 du code civil, au motif que le bailleur n’a pas délivré un immeuble conforme au contrat de bail permettant l’exploitation normale du fonds de commerce. Il entend en rapporter la preuve en produisant la facture des travaux engagés pour remettre en état le local.

Il ajoute également que le montant de la dette ne peut pas être correctement déterminé.

A titre plus subsidiaire, il fait valoir les dispositions de l’article 1345-3 du code civil et sollicite des délais de paiement d’une durée de 24 mois, relevant que le montant de la dette a notablement diminué.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

SUR CE :

1) Sur le rejet des pièces communiquées

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Il ressort des débats que les pièces et conclusions de la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] ont été communiquées tardivement.

Toutefois, il s’agit de trois pièces et de brèves écritures qui ne nécessitent aucune analyse complexe et sur lesquelles la demanderesse a pu, par l’intermédiaire de son conseil, fournir des explications orales lors des plaidoiries.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner le rejet de ces pièces conclusions.

2) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’article intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE du contrat de bail stipule en page 16 la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d’un terme du loyer demeuré infructueux durant plus d’un mois après la délivrance d’une mise en demeure ou d’un commandement de payer.

Ce commandement de payer a été délivré le 4 juillet 2024 à la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6], pour un montant principal de 16 000 euros.

Le moyen tiré de l’absence de délivrance conforme du bien par le bailleur à son locataire n’est pas de nature à faire échec à la mise en œuvre du mécanisme contractuel relatif à la clause d’acquisition, étant précisé que les éléments communiqués nécessiteraient une appréciation au fond, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Le commandement de payer étant régulier et la clause résolutoire, valable, le preneur devait donc s’acquitter des causes du commandement dans le délai d’un mois, soit avant le 05 août 2024 à minuit, ce qui n’a pas été le cas puisque des sommes très insuffisantes ont été versées par le preneur.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant désormais acquise depuis le 05 août 2024.

3) Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation.

Il sera rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le montant de l’indemnité d’occupation doit être équivalent au montant du loyer qui aurait été contractuellement prévu jusqu’à la libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. Contrairement à ce que soutient la société défenderesse le fait qu’elle ait été contrainte d’accomplir des travaux pour remettre en état le local ne constitue pas une contestation sérieuse et en toute hypothèse, elle ne démontre pas que ces travaux incombaient à la bailleresse.

Dès lors, le montant de la provision sera fixé à la somme totale de 15 242,80 euros.

Il y a donc lieu de condamner par provision la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] à payer la somme de 15 242,80 euros à Mme [L] [G] veuve [E] au titre des arriérés de loyers arrêtés au 21 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer contractuellement stipulé, outre les charges et les taxes justifiées sur production de la facture correspondante.

4) Sur les délais sollicités

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il découle du décompte produit par le créancier qui débute au début le 09 janvier 2024 que la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] a rencontré des difficultés ponctuelles. En effet, la dette qui a augmenté jusqu’à la somme de 27 432,21 euros au 14 novembre 2024 est désormais en voie d’apurement une somme cumulé de 15 000 euros ayant été versée par le preneur, soit près de 5 000 euros de plus que le montant du loyer.

Au regard de ces constatations, mettant en évidence une possibilité d’apurement de la dette, il convient d’accorder des délais de 24 mois à la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6], dans les termes du dispositif de la présente décision.

5) Sur les demandes accessoires

Partie ayant succombé, la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser la charge des frais irrépétibles qu’a dû exposer Mme [L] [G] veuve [E] pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner à lui payer la somme de 2 000 euros, à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé en application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ; dès lors, la demande formée en ce sens par la défenderesse ne saurait prospérer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Rejette la demande tendant à rejeter les pièces et conclusions communiquées par la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail liant les parties sont réunies à la date du 05 août 2024 à minuit ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] et de tout occupant de son chef du local commercial situé [Adresse 3] cadastré section BQ, n°[Cadastre 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Condamne la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] à payer à Mme [L] [G] veuve [E] la somme de 15 242,80 euros, par provision, au titre des loyers, taxes et charges arriérées, arrêtée au 22 août 2025 comprenant la facturation du loyer du 3e trimestre 2025 ;

Dit que la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités de 635,11 euros, la dernière mensualité étant augmentée, le cas échéant, du solde restant de la dette ;

Dit que le premier versement devra intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et à la même date tous les mois ensuite ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Dit que, faute pour la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° l’ensemble de la dette deviendra immédiatement exigible ;

° la clause résolutoire sera acquise ;

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 3] cadastré section BQ, n°[Cadastre 1] ;

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

° une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamne la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] aux dépens de l’instance ;

Condamne la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] à payer à Mme [L] [G] épouse [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée par la SAS Garage Autos Confiance [Localité 6] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties ;

FAIT À [Localité 7], le 15 septembre 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Thomas BOTHNER, Vice-Président