TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SALEM

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e SALEM

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05560 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son syndic, IMMO DE FRANCE [Localité 12] ILE DE FRANCE, SAS, représenté par son Président

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représenté par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1392

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [Z]

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[Y] [I] [Z] et [X] [Z] sont propriétaires des lots de copropriété n°191 et 236 d’un immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 13].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Adresse 11] a fait mettre en demeure [Y] [Z] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 896,77 euros outre 54,38 euros de frais de mise en demeure.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure [Y] [Z] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 2.444,83 euros arrêté au 31 octobre 2022.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] Paris a fait assigner [Y] [I] [Z] et [X] [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 13 novembre 2024.

Il demande au tribunal de :

— condamner solidairement [Y] [I] [Z] et [X] [Z] au paiement de la somme de 12.944,84 euros au titre des charges dues au 1er janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement [Y] [I] [Z] et [X] [Z] au paiement de la somme de 994,10 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner solidairement [Y] [I] [Z] et [X] [Z] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement [Y] [I] [Z] et [X] [Z] au paiement des entiers dépens ;

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

— condamner solidairement [Y] [I] [Z] et [X] [Z] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

Cités chacun suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), [Y] [I] [Z] et [X] [Z] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [Y] [I] [Z] et [X] [Z] sont propriétaires des lots n°191 et 236 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 12].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 08 octobre 2020, 27 septembre 2021, 20 mars 2023 et 03 juillet 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— le contrat de syndic ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2024.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

120 euros au titre d’une mise en demeure en date du 9 novembre 2020,177,93 euros au titre de « mise content. » en 2020,54,38 euros au titre d’une mise en demeure en date du 6 août 2021,39,50 euros au titre d’une relance en date du 30 août 2021,54,38 euros au titre d’une mise en demeure en date du 10 février 2022,39,50 euros au titre d’une relance en date du 28 février 2022,343,17 euros au titre de « frais de transmission auxiliaire de justice » 120 euros au titre de « mise en demeure avocat en date du 3 novembre 2022,343,17 euros au titre d'«assignation » en 2021,

Soit un total de 1.292,03 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [Y] [I] [Z] et [X] [Z], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13.938,94 – 1.292,03 euros soit 12.646,91 euros et non 12.944,84 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

[Y] [I] [Z] et [X] [Z] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 24 avril 2024, date de l’assignation.

Sur la solidarité

Selon l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fut-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune.

Il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le règlement de copropriété contienne une clause de solidarité. Il ne saurait dans ces conditions y avoir lieu à condamnation solidaire des défenseurs.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

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Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 994,10 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic prenant effet le 20 mars 2023 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations de mise en demeure, réalisées le 6 août 2021 et 10 février 2022, et de relance réalisées le 30 août 2021 et le 28 février 2022, soit avant l’entrée en vigueur du contrat.

Ces frais ne sont donc pas retenus.

Il s’évince également de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « mise content. » ou « frais de transmission auxiliaire de justice ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat les 9 novembre 2020 et 3 novembre 2022 relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires. Les frais d’assignation relèvent des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [Y] [I] [Z] et [X] [Z] de leurs obligations.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que [Y] [I] [Z] et [X] [Z] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi que le syndic a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [Y] [I] [Z] et [X] [Z] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[Y] [I] [Z] et [X] [Z], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance et seront condamnés in solidum à verser au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Y] [I] [Z] et [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] la somme de 12.646,91 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 12] du surplus de ses demandes;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] de sa demande en paiement de frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [Y] [I] [Z] et [X] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum [Y] [I] [Z] et [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Fait et jugé à [Localité 12] le 10 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente