TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 FEVRIER 2025

N° RG 24/02329 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWED

N° de minute :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MONAMA

c/

Société LA TORTUE

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MONAMA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : R146

DEFENDERESSE

Société LA TORTUE

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président, après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré le 17 février 2025, prorogé au 19 février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2019, la SCI MONAMA a donné à bail à la société JAYWALK un local commercial situé [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2023 à effet rétroactif au 1er avril 2023, le bail a été cédé à la société LA TORTUE.

Par acte du 05 avril 2024, la SCI MONAMA a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 26.959,55 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société SAS LA TORTUE n’aurait pas régularisé les causes de ce commandement dans le délai imparti, la SCI MONAMA a, par acte du 13 septembre 2024, assigné la société SAS LA TORTUE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 3] ;

— Ordonner l’expulsion immédiate de la société SAS LA TORTUE des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, le juge des référés se réservant la liquidation de l’astreinte ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur ;

— Condamner la société SAS LA TORTUE au paiement de la somme provisionnelle de 37.367,64 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 25 juin 2024, majorée de 10 % à titre de pénalité forfaitaire ;

— Condamner la société SAS LA TORTUE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 3861,27 euros, outre les charges, taxes locatives et indexations légales, à compter du 06 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Déclarer acquis à la SCI MONAMA le montant du dépôt de garantie ;

— Condamner la société SAS LA TORTUE à payer une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SAS LA TORTUE aux dépens.

L’affaire étant venue à l’audience du 13 janvier 2025, la SCI MONAMA expose que les lieux loués ont été restitués en exécution d’un protocole d’accord signé le 12 octobre 2024, de sorte qu’elle déclare renoncer à sa demande d’expulsion. Elle maintient en revanche ses autres demandes.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société SAS LA TORTUE n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

La SCI MONAMA a fait signifier à la société SAS LA TORTUE un commandement d’avoir à payer la somme de 26.959,55 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 05 avril 2024.

La société SAS LA TORTUE n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 05 avril 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 06 mai 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

A partir de cette date, la société SAS LA TORTUE est devenue occupante sans droit ni titre du local, ce qui constituait pour la SCI MONAMA un trouble manifestement illicite.

Néanmoins, la société SAS LA TORTUE ayant quitté les lieux le 20 octobre 2024, conformément à l’accord signé entre elles le 12 octobre 2024, la mesure d’expulsion est devenue sans objet.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’au 20 octobre 2024.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI MONAMA produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 37.367,85 euros à la date du 25 juin 2024.

Cependant ce décompte comptabilise le coût du commandement (231,24 euros) qui doit être intégré dans les dépens et qu’il convient donc de déduire.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société SAS LA TORTUE sera donc condamnée au paiement de la somme de 37.136,61 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse.

La société SAS LA TORTUE sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmentée des charges et axes afférentes, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’au 20 octobre 2024, date de la libération effective des lieux.

Sur la demande d’application de la clause pénale

La SCI MONAMA sollicite l’application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, ayant pour effet d’appliquer une majoration de plein droit de 10% sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires.

La clause pénale, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite en son montant voire supprimée par le juge en raison de circonstances que le juge des référés n’a pas pouvoir d’apprécier, de sorte qu’une telle demande en paiement formée à ce titre est de facto sérieusement contestable. Elle sera en conséquence rejetée.

Sur l’acquisition du dépôt de garantie

En vertu du protocole d’accord signé entre les parties le 12 octobre 2024, le montant du dépôt de garantie sera déduit des sommes dues par le preneur.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société SAS LA TORTUE.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SAS LA TORTUE à verser à la SCI MONAMA la somme de 1200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal :

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail, à la date du 06 mai 2024, concernant les locaux commerciaux situés [Adresse 3] ;

PRENONS ACTE que la société SAS LA TORTUE a restitué les lieux loués le 20 octobre 2024, conformément au protocole d’accord passé entre les parties le 12 octobre 2024 ;

DISONS que la demande d’expulsion des lieux est devenue sans objet ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS la société SAS LA TORTUE à payer à la SCI MONAMA la somme de 37.136,61 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 25 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par le preneur ;

CONDAMNONS la société SAS LA TORTUE à payer à la SCI MONAMA, à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’au 20 octobre 2024, date de la libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes de la SCI MONAMA ;

CONDAMNONS la société SAS LA TORTUE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS la société SAS LA TORTUE à payer à la SCI MONAMA une indemnité de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À NANTERRE, le 19 février 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président