TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04026

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXGE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 13 Mars 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine

C/

[Z] [F] épouse [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Localité 3]

HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 13 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et Aurélie BLANC Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’ E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine,

Anciennement dénommé HABITAT [Localité 2],

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Madame [Q] [H], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [F] épouse [Y],

demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 24 juin 2011, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [F] épouse [Y] et Monsieur [K] [R] une villa à usage d’habitation n°[Adresse 6] situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 601,29€ provisions sur charge comprises.

A la suite du jugement de divorce, Madame [Z] [F] épouse [Y] s’est retrouvée seule titulaire du contrat de bail à compter du 29 février 2016.

Par contrat à effet au 21 février 2017, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [F] épouse [Y] à bail un emplacement de garage n°127 situé au [Adresse 8].

Par contrat à effet au 12 novembre 2020, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [F] épouse [Y] à bail un emplacement de parking n°301 situé à la même adresse que le bail d’habitation.

Le 26 juillet 2024, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [F] épouse [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Z] [F] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2172,69 €, représentant les arriérés de charges et de loyers, avec les intérêts à taux légal à compter de la décision, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a été saisie le 2 octobre 2025 par Madame [Z] [F] épouse [Y] et a déclaré son dossier recevable le 6 novembre 2025 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la dette locative étant fixée à 2327,69€.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [Q] [H], munie d’un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2642,26€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025. Elle indique que la locataire règle son loyer résiduel ainsi qu’une partie de la dette et que compte tenu de la décision de recevabilité de la commission de surendettement, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire si Madame s’engage à régler son loyer courant en attendant la décision définitive de la commission.

Madame [Z] [F] épouse [Y], bien que convoquée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 juin 2011 contient une clause résolutoire (clause 4.3) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Les contrats de location du garage et du parking à effet au 21 février 2017 et à effet au 12 novembre 2020 prévoient qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, ces baux étant conclus entre les mêmes parties que le contrat de bail d’habitation et à la même adresse ou une adresse proche, ils doivent être considérés comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation de sorte qu’ils en suivent le régime. C’est donc le délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer pour la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1861,08€ a été signifié le 26 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Z] [F] épouse [Y] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (650,32€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement de la somme totale visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2024.

La décision de recevabilité de la commission de surendettement datant du 6 novembre 2025, elle n’a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 27 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 janvier 2026 démontrant que Madame [Z] [F] épouse [Y] reste devoir la somme de 2642,26€, mensualité de décembre 2025 comprise.

Madame [Z] [F] épouse [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2275,39€ avec intérêts à taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…)

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;»

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la commission de surendettement de Haute-Garonne a rendu une décision de recevabilité le 6 novembre 2025, a proposé par courrier adressé le 7 novembre 2025 l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. En outre, il résulte du décompte locatif du 13 janvier 2026 que la locataire a repris le paiement des loyers courants et ce depuis plusieurs mois de sorte que le juge est tenu en vertu des textes précités d’accorder des délais de paiement à la locataire dans l’attente de la fin de la procédure de surendettement.

En conséquence, il y a lieu d’autoriser Madame [Z] [F] épouse [Y] à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d’office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s’il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, ce qui est le cas en l’espèce, le bailleur ayant formulé à l’audience une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

La locataire ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et faisant l’objet d’une procédure de surendettement en cours de traitement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [Z] [F] épouse [Y] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Z] [F] épouse [Y] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 4] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [F] épouse [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse les frais irrépétibles exposés par elle pour agir en justice et non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 24 juin 2011, à effet au 21 février 2017 et à effet au 12 novembre 2020 entre l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT et Madame [Z] [F] épouse [Y] concernant une villa à usage d’habitation n°2 située [Adresse 7], un parking n°301 situé à la même adresse et un garage n°127 situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 27 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [F] épouse [Y] à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2642,26€ (décompte arrêté au 13 janvier 2026, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise) avec intérêts à taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [Z] [F] épouse [Y] le 6 novembre 2025 ;

AUTORISONS Madame [Z] [F] épouse [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [F] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Z] [F] épouse [Y] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [F] épouse [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,