MINUTE N°

N° RG 25/01181 – N° Portalis DB22-W-B7J-TQSE

Monsieur [I] [H]

Madame [W] [B] épouse [H]

C/

Monsieur [O] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, représenté par Maître Héla KACEM, avocat au barreau de Paris substituant Maître Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Madame [W] [B] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par Maître Héla KACEM, avocat au barreau de Paris substituant Maître Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION:

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffière : Nadia KANCEL

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître [E] [P]

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [O] [C]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2023, Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [O] [C] un logement sis [Adresse 5].

Le 18 février 2025, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1696,12 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 20 février 2025, Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] ontsaisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 mai 2025, Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] ont assigné Monsieur [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamner Monsieur [O] [C] au paiement des sommes suivantes :

* 1254,64 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 mai 2025.

A l’audience du 5 février 2026, Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H], représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1016,02 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [O] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, ils précisent, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [O] [C] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [O] [C], bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines

le 19 mai 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu..

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juin 2023, du commandement de payer délivré le 18 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1016,02 que Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [O] [C] sera condamné à leur payer la somme de 1016,02 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat

se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [O] [C] le 18 février 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 18 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er juin 2023 à compter du 19 avril 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 avril 2025. Monsieur [O] [C] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [C] au paiement de cette indemnité à compter du 19 avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 26 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [O] [C] à verser à Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuantpar jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juin 2023 entre Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] d’une part et Monsieur [O] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 19 avril 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] la somme de 1016,02 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de FEVRIER 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE Monsieur [I] [H] et Madame [W] [B] épouse [H] du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 2 avril 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Nadia KANCEL, greffière.

La greffière Le juge des contentieux de la protection