TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Février 2025

N° RG 23/07368 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YY7X

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires “Résidence Saint-Louis” sis 15 rue de Suresnes 92280 GARCHES représenté par son syndic :

C/

[Y] [D], [H] [L]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires ”Résidence Saint-Louis” sis 15 rue de Suresnes 92280 GARCHES représenté par son syndic :

[T]

98 boulevard de la République

92420 VAUCRESSON

représentée par M^e Nathalie JOUVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2190

DEFENDEURS

Madame [Y] [D]

15, rue de Suresnes

92380 GARCHES

défaillante

Monsieur [H] [L]

15, rue de Suresnes

92380 GARCHES

défaillant

En application des dispositions des articles 778, 812 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord de MaitreJOUVE, l’affaire a été fixée le 17 décembre 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Carole GAYET, Juge, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné aux parties.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [Y] [D] et Monsieur [H] [L] sont propriétaires des lots n°101 et 172 de l’immeuble situé 15, rue de Suresnes, «Résidence Saint Louis», à Garches (92380), soumis au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier de justice du 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer à Mme [D] et M. [L] un commandement de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploits d’huissier de justice signifiés le 12 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner Mme [D] et M. [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Nanterre, pour l’audience d’orientation du 5 avril 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, il demande au tribunal de :

Juger le syndicat des copropriétaires du 15 rue de Suresnes « Résidence Saint Louis » – 92380 GARCHES agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la SASU [T] recevable en son action ;

Condamner Madame [Y] [D] et Monsieur [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du 15 rue de Suresnes « Résidence Saint Louis » – 92380 GARCHES la somme de 9.944,43 euros au titre de I’arriéré des charges de copropriété suivant arrêté au 17 juillet 2023, outre les intérêts au taux légal dus à compter de la délivrance de la sommation de payer;

Condamner Madame [Y] [D] et Monsieur [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du 15 rue de Suresnes « Résidence Saint Louis » – 92380 GARCHES la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement ;

Condamner Madame [Y] [D] et Monsieur [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du 15 rue de Suresnes « Résidence Saint Louis » – 92380 GARCHES la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [Y] [D] et Monsieur [H] [L] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront également les frais du commandement de payer préalable à la présente procédure ;

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [D] et M. [L] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 juin 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 17 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [D] et M. [L] sont propriétaires des lots n°101 et 172 de l’immeuble en copropriété «Résidence Saint Louis» sis 15, rue de Suresnes à Garches (92380).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juillet 2020, 5 juillet 2021 et 1er juillet 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021 et fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [D] et M. [L] arrêté au 17 juillet 2023, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.641,07 euros, selon décompte suivant :

01/01/2023 – 01/07/2023 : 958,69 euros01/01/2022 – 31/12/2022 : 1.865,18 euros01/01/2021 – 31/12/2021 : 1.763,10 euros01/01/2020 – 31/12/2020 : 67,19 euros01/01/2019 – 31/12/2019 : 1.986.91 euros

Mme [D] et M. [L] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

L’intérêt au taux légal sera dû à compter du 19 octobre 2022, date de la sommation de payer, s’agissant des sommes qui restaient dues à cette date (5.676,14 euros) et du 12 septembre 2023, date de l’assignation, pour le surplus (964,93 euros).

– Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas expressément le paiement d’une somme précise au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, ayant inclus ceux-ci dans une somme globale comprenant également l’arriéré de charges.

Le syndicat des copropriétaires produit un document intitulé « Situation de compte » pour la période du 5 septembre 2020 au 17 juillet 2023, présentant un solde de 446,00 euros.

De l’examen de cette pièce il ressort que :

La « reprise de solde AS Axium » du 05/09/2020, à hauteur de 192,00 euros, est antérieure à la date de la sommation de payer du 19 octobre 2022 ;Les « Frais Huissier SDC C/O [L]-[D] » du 31/12/2022, à hauteur de 200,00 euros, ne sont pas justifiés ;Les « Frais Mise en demeure » du 21/02/2023, à hauteur de 54,00 euros, ne sont pas justifiés, l’avis de réception de la lettre recommandée correspondante n’étant pas produit.

En revanche, le syndicat des copropriétaires sollicite que Mme [D] et M. [L] soient condamnés à payer les dépens de l’instance « qui comprendront les frais du commandement de payer préalable à la présente procédure ».

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il y a lieu de requalifier cette demande, les frais du commandement de payer du 19 octobre 2022, qui s’élèvent à 173,65 euros et dont il est justifié, constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En conséquence, Mme [D] et M. [L] seront condamnés à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

L’analyse des relevés de compte produits montre que Mme [D] et M. [L] ont adressé différents règlements postérieurement à la délivrance de la sommation de payer du 19 octobre 2022.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de Mme [D] et M. [L] au titre des frais de recouvrement à compter du 12 septembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [D] et M. [L] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que Mme [D] et M. [L] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2019.

Ce défaut de paiement récurrent contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [D] et M. [L] comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum Mme [D] et M. [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] et M. [L], succombant en la présente instance, seront en conséquence condamnés au paiement des entiers dépens.

Ceux-ci ne comprendront pas le coût de la sommation de payer en date du 19 octobre 2022 qui ne relève pas des dépens et a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [D] et M. [L] seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [D] et Monsieur [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15, rue de Suresnes, «Résidence Saint Louis», à Garches (92380), les sommes de :

—  6.641,07 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 17 juillet 2023), avec intérêt au taux légal à compter du 19 octobre 2022 pour la somme de 5.676,14 euros, et du 12 septembre 2023, date de l’assignation, pour le surplus (964,93 euros).

—  173,65 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du 12 septembre 2023;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [D] et Monsieur [H] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT