TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Janvier 2026

N° RG 23/09385 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y77H

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. de l’immeuble sis [Adresse 4])

C/

[B] [K]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de l’immeuble sis [Adresse 5]

Cabinet F.MERGUIN

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDEUR

Monsieur [B] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [K] est propriétaire des lots n°21 et 34 dans l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [K] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 21 novembre 2023 afin de réclamer paiement de la somme de 6736,94 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal, de 1123 euros au titre des frais de recouvrement, de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts, et de celle de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 05 mars 2025 et signifiées au défendeur le 11 mars 2025 par voie d’huissier, il sollicite, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 ,36, 55 et 60 de son décret d’application du 19 mars 1967, 1240, 1342-10 et 1343-2 du code civil, 44, 515, 699 et 700 du code de procédure civile de :

«  RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F.MERGUIN, en son action ;

➢ L’EN DÉCLARER bien fondé;

Y faisant droit,

➢ CONDAMNER Monsieur [K] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F.MERGUIN, la somme de 7 259,27 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 18 janvier 2022;

➢ CONDAMNER Monsieur [K] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F.MERGUIN, la somme de 1 723,00 euros au titre des frais de recouvrement de la créance;

➢ CONDAMNER Monsieur [K] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F.MERGUIN, la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice direct et certain subi par le Syndicat des copropriétaires du fait de l’obligation d’assumer la trésorerie manquante par sa seule faute;

➢ ORDONNER la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil;

➢ CONDAMNER Monsieur [K] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F.MERGUIN, la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce compris la lettre de mise en demeure;

➢ RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir;

➢ CONDAMNER Monsieur [K] [B] aux entiers dépens.»

M [K], assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes des conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 04 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7 259,27 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 18 janvier 2022, outre celle de 1723 euros au titre des frais de recouvrement.

Il établit, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [K] est propriétaire des lots n°21 et 34 dans l’immeuble sus-visé.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

—  28 septembre 2017 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2016, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2017, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2018 et divers travaux,

—  05 juin 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017, confirmé le budget prévisionnel de l’exercice 2018, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2019 et voté diverses dépenses,

accompagnée de son attestation de non-recours,

—  15 juin 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2019, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2020 et élu le syndic actuel, accompagnée de son attestation de non-recours,

—  09 mars 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020 et 2021, voté le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023, accompagnée de son attestation de non-recours,

—  19 décembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024, accompagnée de son attestation de non recours,

—  01 octobre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025, accompagnée de son attestation de non recours,

— une mise en demeure avec accusé de réception par voie d’avocat datant du 18 janvier 2022 portant sur la somme de 8001,12 euros,

— le relevé de compte du défendeur sur les charges dues arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10 651,59 euros, incluant 3392,32 euros au titre des frais de recouvrement, décomposés de la façon suivante:

—  180 euros au titre de frais de « mise en contentieux ancien syndic », facturés le 31 décembre 2018

—  10 euros au titre de « régularisation relance simple 2019 », facturés le 01 septembre 2020,

—  23 euros au titre de « régularisation relance recommandée», facturés le 01 septembre 2020,

—  155 euros au titre de « régularisation remise huissiers 2019 », facturés le 01 septembre 2020,

—  155 euros au titre de « régularisation, remise huissiers 2019 », facturés le 01 septembre 2020,

—  144 euros au titre d’honoraires d’avocat, facturés le 20 janvier 2022,

—  300 euros au titre de « facture transmission dossier avocat », facturés le 22 juillet 2022,

—  180 euros au titre de « frais constitution hypothèque », facturés le 18 octobre 2023

—  120 euros au titre de « frais suivi dossier procédure » facturés le 25 octobre 2023,

—  180 euros au titre de « facture frais constitution hypothèque » facturés le 10 novembre 2023,

—  1200 euros au titre d’honoraires avocat facturé le 24 novembre 2023,

—  145,32 euros au titre de frais « AP justice honoraires huissiers affaire » facturés le 08 février 2024,

—  360 euros au titre de frais « facture honoraires suivi dossier avocat » facturés le 18 mars 2024,

—  240 euros au titre de frais « facture honoraires suivi dossier avocat » facturés le 19 septembre 2024.

Le demandeur explique que les sommes de 1200 euros au titre d’honoraires avocat, facturés le 24 novembre 2023, de 144 euros au titre d’honoraires d’avocat, facturés le 20 janvier 2022, et de 145,32 euros au titre de frais « AP justice honoraires huissiers affaire», facturés le 08 février 2024, sont sollicitées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, le syndicat des copropriétaires produit les contrats de syndic conclus pour la période du 09 mars 2022 au 09 juin 2023 et pour celle du 01 octobre au 01 janvier 2026.

Toutefois, ces derniers ne permettent pas de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations de « mise en contentieux ancien syndic », de « régularisation relance simple 2019 », de « régularisation relance recommandée», des « régularisation[s] remise[s] huissier 2019 », de «frais constitution hypothèque », de « facture frais constitution hypothèque », de « frais suivi dossier procédure » et des « facture[s] honoraires suivi dossier avocat », qui ont été facturées en dehors des périodes contractuelles.

Ces sommes ne sont donc pas retenues.

S’agissant de la facture « transmission dossier avocat » du 22 juillet 2022, d’un montant de 300 euros, le contrat de syndic ne facture la transmission du dossier à l’avocat et les honoraires de suivi de dossier à l’avocat qu’en cas de « diligences exceptionnelles », en l’espèce non justifiées par le syndicat des copropriétaires. De surplus, cette prestation entre dans les missions de bases du syndic afin de procéder au recouvrement des charges de telle sorte qu’il ne s’agit pas de frais exceptionnels au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme n’est donc pas retenue.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune créance au titre de frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et il convient de le débouter de cette demande.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges dues d’un montant de 7 259,27 euros au 1er trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 18 janvier 2022, que M.[K] est condamné lui payer.

Sur la capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts expliquant que la copropriété subit en effet un préjudice distinct du retard de paiement normalement indemnisé par les intérêts au taux légal.

Il indique que son patrimoine est constitué uniquement des appels de provision de charges et que dès lors, l’absence de paiement par un copropriétaire, aux échéances périodiques, conduit à un déséquilibre de sa trésorerie de la copropriété, qui fragilise son équilibre financier et met en péril sa bonne gestion ainsi que son entretien.

Il rappelle qu’il n’est pas un organisme financier et ne peut supporter les carences d’un copropriétaire et que les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété, constituent une faute dont il doit réparation au syndicat des copropriétaires à raison du préjudice direct et certain subi par ce dernier, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En outre, le demandeur rappelle que le défendeur a déjà fait l’objet de plusieurs condamnations en produisant aux débats les pièces suivantes :

— le jugement du 07 août 2002 rendu par le tribunal d’instance de Puteaux le condamnant à payer la somme de 2 125,67 euros correspondant aux charges arrêtées au 2ème trimestre 2002 avec intérêt au taux légal à compter du 10 septembre 2001, 100 euros de dommages et intérêts ainsi que 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le jugement du 31 mars 2009 rendu par le tribunal d’instance de Puteaux, le condamnant à payer la somme de 3 946,23 euros correspondant aux charges arrêtées au 4ème trimestre 2008 avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2008, 400 euros de dommages et intérêts ainsi que 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le jugement du 11 juin 2010 rendu par le tribunal d’instance de Puteaux, le condamnant principalement à payer la somme de 1320,46 euros correspondant aux charges arrêtées au 4ème trimestre 2009 avec intérêt au taux légal à compter du 29 décembre 2009, 20,94 euros à titre de frais de recouvrement, 200 euros de dommages et intérêts ainsi que 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le jugement du 22 juillet 2014 rendu par le tribunal d’instance de Puteaux le condamnant principalement à payer la somme de 2950,94 euros correspondant aux charges arrêtées au 1er trimestre 2014 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 06 septembre 2013, 200 euros au titre de frais de recouvrement, 300 euros de dommages et intérêts ainsi que 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, M. [S] a de nouveau, dès 2018, failli à ses obligations de copropriétaires en accumulant de nouveaux des arriérés ayant contraint le syndicat des coproprietaires à l’assigner une nouvelle fois en paiement.

Par courrier en date du 31 mars 2022, adressé au conseil du syndicat des copropriétaires, M. [S] a indiqué qu’il avait été convenu, après l’assemblée générale du 09 mars 2022, qu’il apure sa dette avant septembre 2022.

Par courriel en date du 05 avril 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires lui a demandé de préciser les modalités de règlement, s’agissant des sommes qu’il entendait ainsi régler et des dates des échéances.

Toutefois, malgré cet engagement, la dette n’a pas été réglée.

Ainsi, le comportement de M. [S] qui, malgré trois précédentes condamnations et l’engagement pris d’apurer sa dette, persiste à ne pas régler ses charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, M. [S] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1000 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [K] qui succombe, est condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ce montant incluant le coût de la mise en demeure d’un montant de 144 euros, que M. [K] est condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], la somme de 7 259,27 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 18 janvier 2022 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [B] [K] aux dépens ;

Condamne M. [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, incluant le coût de la mise en demeure par avocat d’un montant de 144 euros datant du 18 janvier 2022 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT