TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Janvier 2026

N° R.G. : N° RG 24/08564 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z4BN

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. [Localité 10] DE SEINE, pris en la personne de son syndic

C/

[S] [U] [R], [D] [F] épouse [R]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Localité 10] DE SEINE, pris en la personne de son syndic

Cabinet CADOT BEAUPLET

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDEURS

Monsieur [S] [U] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillant

Madame [D] [F] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [R] et Mme [D] [F] épouse [R] sont propriétaires du lot n° 414 au sein de l’immeuble [Adresse 11] – [Adresse 5] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires les a faits assigner en paiement, par acte délivré le 09 octobre 2024 afin de solliciter leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 9627,11 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01 juillet 2021, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts, outre leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions n°1 aux fins d’actualisation, notifiées par voie électronique le 03 juillet 2025 et signifiées aux défendeurs le 01 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

« CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [S] [U] [R] et Madame [D] [F] épouse [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble également dénommé « [Localité 10] DE SEINE ›› sis [Adresse 4] à [Localité 15] la somme en principal de 14.632,44 €, à titre des charges de copropriété impayées à compter du 01/07/2021 et arrêtées au 01/07/2025 inclus, et représentant :

11.218,46 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;3.413,98 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [S] [U] [R] et Madame [D] [F] épouse [R] d’une condamnation solidaire au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

de la relance notifiée par le cabinet CADOT BEAUPLET, syndic, en date du 25/04/2023 d’avoir à payer la somme de 7.375,33 € ;de la relance notifiée par le cabinet CADOT BEAUPLET, syndic, en date du 25/04/2024 d’avoir à payer la somme de 9.385,05 € ;de la date de délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 9.627,11€de la date de régularisation des présentes écritures pour le surplus.ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [S] [U] [R] et Madame [D] [F] épouse [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble également dénommé «  [Localité 10] DE SEINE ›› sis [Adresse 4] à [Localité 14] la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [S] [U] [R] et Madame [D] [F] épouse [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble également dénommé «  [Localité 10] DE SEINE ›› sis [Adresse 4] à [Localité 12] [Adresse 1] [Localité 2] une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure Civile.

M. et Mme [R], assignés à étude, n’ont pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes des conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 juillet 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 11.218,46 euros, hors frais, au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 juillet 2025 pour la période du 01 juillet 2021 au 01 juillet 2025.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M. et Mme [R] sont propriétaires du lot n° 414 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 13 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2019-2020 et 2020-2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022-2023 et voté divers travaux,

— du 24 mai 2023 les comptes de l’exercice 2021-2022, ajusté le budget pour l’exercice 2022-2023 et approuvé différents comptes de travaux,

accompagnés de leur attestation de non recours,

— du 20 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022-2023, ajusté le budget pour l’exercice 2023-2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024-2025 et approuvé différents comptes de travaux,

— du 16 juin 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023-2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025-2026, approuvé différents comptes de travaux et voté des travaux,

— le décompte des sommes dues au 01 juillet 2025, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 14 632,44 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

100,24 euros facturés le 6 octobre 2021 sous le libellé « facture SCP [C] signif. Jugement », 102,14 euros facturés le 3 décembre 2021 sous le libellé « facture SCP [C] FICOBA »255,35 euros facturés le 03 décembre 2021 sous le libellé « facture SCP [C] requête Beteille »539,45 euros facturés le 14 février 2022 sous le libellé « facture SCP [C] actes fact »120 euros facturés le 14 novembre 2022 sous le libellé « vacation procédure suivi de dossier »180 euros facturés le 06 décembre 2023 sous le libellé « suivi dossier de procédure »1020 euros facturés le 20 août 2024 sous le libellé « assignation [R] »450 euros facturés le 07 octobre 2024 sous le libellé « transmission dossier assignation »646,80 euros facturés le 13 janvier 2025 sous le libellé « Audineau – honos saisie immobilière »soit un total de 3413,98 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 24 mai 2023 au 23 septembre 2024 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant son entrée en vigueur, le 24 mai 2023, ainsi qu’après son expiration le 23 septembre 2024.

S’agissant de la somme de 1020 euros, facturée le 20 août 2024, elle correspond à des frais d’assignation compris dans les dépens et sera examinée ci-après sur ce fondement.

S’agissant de la somme de 180 euros, facturée le 06 décembre 2023, au titre de frais de « suivi dossier procédure », elle relève, comme rappelé précédemment, de la mission de base de tout syndic dont le coût, en l’absence de diligences exceptionnelles, non justifiées en l’espèce, doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de sa demande de paiement des frais de recouvrement.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 11 218,46 euros (14 632,44 -3413,98) au titre des charges impayées au 01 juillet 2025, pour la période du 01 juillet 2021 au 01 juillet 2025 (appel n°4 inclus).

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la relance en date du 25 avril 2023 d’avoir à payer la somme de 7375,33 euros, du 25 avril 2024 d’avoir à payer la somme de 9385,05 euros, de l’assignation pour la somme de 9 627,11 euros et des conclusions d’actualisation pour le surplus.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune mise en demeure mais de simples relances.

Par conséquent, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2024, date de délivrance de l’assignation, pour la somme de 9627,11 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. et Mme [R] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce propre à fonder cette solidarité qu’il invoque uniquement dans le dispositif de ses écritures sans toutefois l’expliquer dans le corps de ses conclusions.

Par conséquent, les défendeurs sont condamnés in solidum à paiement.

M. et Mme [R] sont donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 218,46 euros au titre des charges arrêtées au 01 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2024 pour la somme de 9627,11 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts sur les sommes dues au syndicat des copropriétaires est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires explique que compte tenu de leur carence permanente, M. et Mme [E] doivent être condamnés à lui verser 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il ressort des pièces produites que M. et Mme [R] ont déjà été condamnés par le tribunal de proximité d’Asnières sur Seine en date du 31 août 2021 à régler la somme de 3325,80 euros au titre des charges arrêtées au 19 avril 2021, outre celles de 32 euros au titre des frais de recouvrement, 200 euros à titre de dommages et intérêts et 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour autant, les impayés se sont poursuivis, M. et Mme [R] ayant de nouveau failli à leurs obligations de copropriétaires en accumulant de nouveaux des arriérés ayant contraint le syndicat des coproprietaires à les assigner une nouvelle fois en paiement.

Ainsi, le comportement de M. et Mme [R] qui, malgré cette condamnation, persistent à ne pas régler leurs charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur leur situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, M. et Mme [R] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 500 euros que M. et Mme [R] sont par conséquent condamnés in solidum à lui régler.

Sur les autres demandes

M. et Mme [R] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance tels que définis à l’article 696 du code de procédure civile.

Maître Xavier Guitton, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Tenus aux dépens, M. et Mme [R] sont par conséquent condamnés in solidum à lui régler la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [S] [R] et Mme [D] [F] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] – [Adresse 5] à [Localité 13], la somme de 11 218,46 euros au titre des charges impayées au 01 juillet 2025 (appel n°4 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2024 sur la somme de 9 627,11 euros et du présent jugement pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] – [Adresse 5] à [Localité 13] de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement ;

Condamne in solidum M. [S] [R] et Mme [D] [F] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] – [Adresse 5] à [Localité 13] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [S] [R] et Mme [D] [F] épouse [R] aux entiers dépens de l’instance tels que définis à l’article 696 du code de procédure civile ;

Autorise Maître Xavier Guitton à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne in solidum M. [S] [R] et Mme [D] [F] épouse [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] – [Adresse 5] à [Localité 13] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,