TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 MAI 2026

N° RG 26/00424 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3NC4

N° de minute :

SCCV ANTONY JEAN ZAY

c/

Le syndicat des copropriétares de la [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [U],

Le syndicat des copropriétares de la [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [U],

Société AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société [A],

Société [A],

Société SMABTP en qualité d’assureur de la société [M] [F] et de la société ETABLISSEMENTS [P],

Société SMABTP, en qualité d’assureur de la société TSO REALI,

Société TSO REALI,

Société ETABLISSEMENTS [P],

Société [M] [F],

DEMANDERESSE

SCCV ANTONY JEAN ZAY

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Maître Alexandra AGREST de la SELARL LEXPERIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0143

DEFENDERESSES

Le syndicat des copropriétares de la [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [U]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Le syndicat des copropriétares de la [Adresse 8] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [U]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Toutes les deux représentées par Maître Nicolas D’ANGLEMONT DE TASSIGNY de la SELEURL DE TASSIGNY AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1778

Société AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société [A]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sandrine DRAGHI ALONSO de la SELARL SELARL CABINET DRAGHI-ALONSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1922

Société [A]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Ayant pour avocat Maître Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

Société SMABTP en qualité d’assureur de la société [M] [F] et de la société ETABLISSEMENTS [P]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Ayant pour avocat Maître Pascale BEAUTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0199

Société SMABTP, en qualité d’assureur de la société TSO REALI

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par Maître Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0875

Société TSO REALI

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représentée par Maître Claire FEREY de la SCP SCP FEREY AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0541

Société ETABLISSEMENTS [P]

[Adresse 13]

[Localité 8]

Représentée par Maître Marianne FLEURY de l’ASSOCIATION FLEURY COUDERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0558

Société [M] [F]

[Adresse 14]

[Adresse 15]

[Localité 9]

Non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Matëa BECUE, greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 06 mai 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV ANTONY JEAN ZAY est constructeur non réalisateur d’une opération de promotion immobilière réalisée dans La ZAC dénommée "[Adresse 16]", sise à [Localité 10].

Dans le cadre de cette opération, elle a fait construire :

— une Résidence dénommée "[Adresse 17]", constituée de 5 bâtiments (numérotés A à E) en R+5, totalisant 81 logements et des commerces, et constituant l’Ilot E de La ZAC sis [Adresse 18],

— une Résidence dénommée "[Adresse 19] DISTINCTION", constituée de 5 bâtiments (numérotés E à I) en R+5, totalisant 87 logements dont une partie vendue en accession classique et une partie vendue à un bailleur social, constituant L’Ilot D de la ZAC sis [Adresse 20], et [Adresse 21],

Sont notamment intervenues à cette opération de construction les entreprises suivantes:

Lot Gros Oeuvre : Société [P],

Lot Plomberie / Chauffage / VentiLation : Société 15F ENERGIES,

Lot Métalterie – Serrurerie : Société TSO REALI,

Lot Sols souples – Sols durs : Société DLS,

Lot Peintures : Société [A],

La résidence [Etablissement 1] était réceptionnée suivant un procès-verbal en date du 11 décembre 2024, avec réserves.

La [Adresse 22] [Adresse 17] était réceptionnée suivant procès-verbal en date du 6 janvier 2025, avec réserves également.

La livraison des Parties Communes de La [Adresse 23] est intervenue le 11 décembre 2024 avec réserves et celle des Parties Communes de La [Adresse 5] le 17 janvier 2025 avec réserves.

La livraison des parties privatives est intervenue du 11 décembre 2024 au 21 février 2025 pour la résidence [Etablissement 1], du 20 janvier 2025 au 30 avril 2025 pour la [Adresse 5].

Arguant de la non-levée des réserves et de l’apparition de nouveaux désordres affectant l’ouvrage, la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE [Adresse 24] a, par actes de commissaire de justice en date des 09, 10 décembre 2025 et 15 avril 2026, assigné les sociétés TSO REALI, ETABLISSEMENT [P], [A], [M] [F], la compagnie SMABTP en qualité d’assureur des sociétés TSO REALI, [P] SAS et [M] [F], la compagnie AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société SAS [A], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], [Adresse 26], par-devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, pour l’audience du 06 mai 2026, aux fins de voir ordonner l’organisation d’une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

A l’audience du 06 mai 2026, la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION [Adresse 27] a maintenu sa demande d’expertise à l’égard de l’ensemble des parties défenderesses, en ce compris à l’égard de la SMABTP en qualité d’assureur de la société TSO REALI, dans la mesure où une mise hors de cause sollicitée par cette dernière au stade de l’expertise probatoire apparaît prématurée.

Les sociétés [M] [F], TSO REALI et [P], ainsi que la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société [A] ont formulé des protestations et réserves, sans déclarer s’opposer particulièrement à la mesure d’expertise sollicitée par la demanderesse.

Au visa de conclusions écrites signifiées par RPVA le 29 avril 2026, les syndicats des copropriétaires des résidences ROOFTOP DISTINCTION et ROOFTOP ELEGANCE avaient sollicité que la mission de l’expert à commettre comporte un complément de mission tel que énoncé au dispositif desdites conclusions.

Cependant, à l’audience, ils ont déclaré oralement renoncé à ce chef, se contentant de formuler des protestations et réserves.

Au visa de conclusions écrites signifiées par RPVA le 04 mai 2026 soutenues oralement à l’audience, la société SMABTP, en qualité d’assureur de la société TSO REALI a demandé la prononciation de sa mise hors de cause, ainsi que la condamnation de la SCCV ANTONY JEAN ZAY à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle a demandé qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves, sans reconnaissance d’aucune garantie.

La société SMABTP en qualité d’assureur des sociétés [M] [F] et [P], ayant constitué avocat, a fait parvenir par écrit ses protestations et réserves.

La société [A], ayant également constitué avocat, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe de l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Au regard de cet article, le demandeur doit démontrer l’existence d’un motif légitime qu’il a de conserver ou d’établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès, c’est-à-dire, l’existence d’un « procès en germe » qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

Les pièces versées aux débats, notamment les procès-verbaux de réception des deux résidences, les mises en demeure ou courriers recommandés en date des 09 septembre 2025, 03 octobre 2025, 18 et 26 novembre 2025, 1er décembre 2025 adressés aux différentes entreprises, faisant état tant des dommages réservés que ceux survenus dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, signent pour la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE ANTONY [Adresse 16] l’existence d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

Au regard des pièces versées au dossier et des observations respectivement formulées par les parties, il convient de donner à l’expert la mission figurant au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande de la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE ANTONY [Adresse 16] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur la demande de mise hors de cause de la société SMABTP en qualité d’assureur de la société TSO REALLI

La société SMABTP soutient que sa garantie ne peut être mobilisée dans le cadre du contrat GLOBAL CONSTRUCTEUR souscrit par la société TSO REALI, dans la mesure où sont notamment exclus les désordres résultant de réserves à la réception, ainsi que les dommages incombant au sociétaire en vertu de la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du code civil.

Au cas particulier, le contrat d’assurance en question assure la société TSO REALI a titre de la garantie décennale et de la responsabilité civile professionnelle.

Outre les réserves énoncées lors de la réception, la SCCV ANTONY JEAN ZAY a fait état de désordres révélés ultérieurement qu’elle impute à la société TSO REALI, s’agissant de malfaçons affectant la réalisation de banquettes en bois sur la terrasse partagée de l’Ilot D ou la pose de garde-corps sur plusieurs logements ou encore le risque de décrochage et de chute de poutres de pergolas.

Le caractère plausible de ces désordres résulte notamment d’un constat établi par commissaire de justice le 07 juillet 2025, un rapport de la société BTP CONSULTANTS en date du 25 septembre 2025 et un rapport du cabinet KALITI en date du 18 novembre 2025.

En l’occurrence, il est exact que la garantie de l’assureur n’a pas vocation à s’appliquer pour les dommages réservés à l’occasion de la réception de l’ouvrage, en raison de leur caractère à fortiori apparent.

En revanche, s’agissant des désordres signalés ultérieurement, nonobstant le fait qu’ils l’aient été dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, la SCCV ANTONY JEAN ZAY peut parallèlement demander leur prise en charge financière par l’assureur de l’entreprise responsable, sur le fondement des garanties définies aux articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

Or, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le degré de gravité de ces désordres, ainsi que le caractère apparent ou non qu’ils pouvaient présenter au moment de la réception de l’ouvrage.

Par conséquent, il n’est pas démontré en l’état que tout procès à l’encontre de la société SMABTP, en sa qualité d’assureur de la société TSO REALI, est manifestement voué à l’échec.

L’expertise sera donc déclarée commune à l’égard de cette dernière.

Sur les demandes accessoires

L’expertise étant ordonnée au bénéfice de la SCCV ANTONY ZAY, celle-ci devra supporter les dépens de l’instance.

Il n’y a pas en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par une ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ORDONNONS une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettons pour y procéder :

Monsieur [X] [V]

[Adresse 28]

[Localité 11]

Port. : 06.09.65.90.73

Mèl : [Courriel 1]

(expert inscrit auprès de la cour d’appel de [Localité 12] sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’oeuvre)

lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix,avec mission pour lui de :

— Se rendre sur place [Adresse 20], et [Adresse 29] (Résidence [Etablissement 1]) et [Adresse 30]), [Localité 13] [Adresse 31], et visiter les lieux,

— Se faire communiquer tous document et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Examiner Les désordres dénoncés dans L’assignation et dans les pièces annexes à L’assignation, ainsi que tous désordres connexes,

— Convoquer et entendre les parties en leurs dires et observations ainsi que tous sachants,

— Dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des réserves non levées, des non- conformités, des malfaçons et des désordres affectant l’ouvrage signalés postérieurement,

— Procéder à toutes recherches et investigations en vue de déterminer l’origine, les causes et l’étendue des dommages constatés, les décrire, en identifier la cause et l’auteur ainsi que leur imputabilité,

— Rechercher et indiquer si les désordres proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, ou d’une exécution défectueuse,

— Fournir d’une façon générale tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de se prononcer sur les responsabilités encourues,

— Indiquer les conséquences de ces réserves, désordres et non-conformités, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de l’ouvrage à sa destination et aux documents contractuels,

— Dire si, à son avis, il convient ou non, en cas d’urgence ou de réel danger, de procéder à la mise en place et à la réalisation de telle mesure de travaux particuliers, de nature à éviter toute aggravation,

— Décrire les travaux nécessaires à la réfection des réserves non levées, des non-conformités, des malfaçons et des désordres affectant l’ouvrage et relevant de la garantie de parfait achèvement, et en chiffrer le coût à l’aide de devis,

— Donner son avis sur les différents préjudices et coûts induits par les désordres, non conformités, malfaçons, et sur leur évaluation,

— Donner son avis sur les comptes présentés par les parties,

— Répondre aux dires des parties qu’il aura provoqués soit par une note, soit par une réunion de synthèse préalable au dépôt de son rapport,

DISONS qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 32] 92020 Nanterre Cedex (01 40 97 14 29), dans le délai de 10 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

RAPPELONS que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 8000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE ANTONY [Adresse 16] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 33], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner la mise hors de cause de la société SMABTP en qualité d’assureur de la société TSO REALI;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE ANTONY JEAN ZAY aux entiers dépens de l’instance;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 14], le 28 mai 2026.

LE GREFFIER

Matëa BECUE, greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président