TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Mars 2026

N° R.G. : N° RG 24/08816 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWNU

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic :

C/

[L] [F] [Y], [E] [J] [U] [R] épouse [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic :

Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

Situation :

DEFENDEURS

Monsieur [L] [F] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillant

Madame [E] [J] [U] [R] épouse [Y]

[Adresse 5]

[Localité 5]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [Y] et Mme [E] [R] sont propriétaires d’un appartement correspondant au lot n° 7063 au sein de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement, par acte délivré le 9 octobre 2024, aux termes duquel il demande, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

« CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] la somme en principal de 17.092,49 € à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 01 /04/202 inclus et le 01/07/2024 inclus et représentant :

—  16.827.49 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  265,20 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

de la mise en demeure notifiée par la Société FONCIERE, ET IMMOBILIERE DE [Localité 3], en date du I er février 2022 d’avoir à payer ta somme de 3.133,98 € ;de la relance notifiée par la Société FONCIERF. ET IMMOBILIERE DE [Localité 3], en date du 4 mai 2022 d’avoir à payer la somme de 4.098,94 € ; de la lettre de mise au contentieux notifiée par la Société FONCIERE EFC IMMOBILIERE DE [Localité 3], date du janvier 2023 à payer la somme de 7.962,99 € ; de la présente assignation pour le surplus.ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la présente assignation.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître [N] [X] membre de l’ AARPI AUDINEAU [X] sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

M. [L] [Y] et Mme [E] [R], assignés respectivement par acte remis à personne et à domicile, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 18 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 27 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une

créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 16.827.49 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété impayées et échue entre le 01 avril 2021 et le 01 juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de de la mise en demeure du 01 février 2022 sur la somme de 3.133,98 euros, de la relance du 04 mai 2022 sur la somme de 4.098,94 euros, de la lettre de mise au contentieux en date du 31 janvier 2023 sur la somme de 7.962,99 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il justifie par la production d’une matrice cadastrale et relevé de propriété que M. [L] [Y] et Mme [E] [R] sont propriétaires du lot n° 7063 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 22 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2018 au 30 septembre 2019, ajusté le budget pour l’exercice du 01 octobre 2019 au 30 septembre 2020, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022, voté la saisie immobilière du lot de M. [Y] et Mme [R] et voté divers travaux,

— du 06 juillet 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2019 au 30 septembre 2020, ajusté le budget pour l’exercice du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— du 05 avril 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021, ajusté le budget pour l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— du 29 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022, ajusté le budget pour l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours

— du 13 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023, ajusté le budget pour l’exercice du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025, voté la saisie immobilière du bien de M. [Y] et Mme [R] et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— le décompte des sommes dues au 01 juillet 2024, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 17.092,69 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

-48 euros facturés le 01 février 2022 au titre de frais de mise en demeure,

-42 euros facturés le 04 mai 2022 au titre de frais de relance,

-175,20 euros facturés le 31 janvier 2023 au titre des frais de mise au contentieux,

soit un total de 265,20 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 13 mars 2024 au 12 septembre 2025 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant son entrée en vigueur, le 13 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de sa demande de paiement des frais de recouvrement.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 16.827,49 euros (17.092,69 – 265,20) au titre des charges impayées au 01 juillet 2024, pour la période du 01 avril 2021 au 01 juillet 2024.

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Aux termes des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la mise en demeure, accompagnée de son accusé de réception, en date du 01 février 2022 d’avoir à payer la somme de 3.133,98 euros.

Le courrier de « mise au contentieux » ne constitue pas une mise en demeure et n’est pas adressé en courrier recommandé avec accusé de réception.

La condamnation portera donc intérêts au taux légal sur la somme de 3.133,98 euros à compter 01 février 2022 et sur le surplus à compter de l’assignation.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [Y] et Mme [R] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Faute pour le syndicat des copropriétaires d’expliquer et de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs sont condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le syndicat des copropriétaires indique que M. [Y] et Mme [R] ont déjà été condamnés par le tribunal de proximité de Boulogne le 09 avril 2021 à régler notamment la somme de 11.305,36 euros au titre de charges impayées au 01 janvier 2021 inclus, qu’ils ont réglé leur dette mais qu’ils n’ont ensuite plus procédé à aucun règlement, leur dette n’ayant de ce fait cessé de croître.

Il soutient qu’il convient donc de sanctionner ce comportement par l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive et il sollicite ainsi la somme de 3.000 euros.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le comportement de M. [Y] et Mme [R] qui, malgré cette condamnation, persistent à ne pas régler ses charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur leur situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, M. [Y] et Mme [R] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] et Mme [R], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Maître [N] [X], de l’AARPI Audineau-Guitton, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

M. [Y] et Mme [R] sont par conséquent condamnés in solidum à lui régler la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 6], la somme de 16.827,49 euros au titre des charges impayées au 01 juillet 2024, pour la période du 01 avril 2021 au 01 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 133,98 euros à compter 01 février 2022 et sur le surplus à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 6] de sa demande de paiement des frais nécessaires ;

Condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 6], la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise [N] [X], de l’AARPI Audineau-Guitton, à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,