TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Janvier 2026

N° RG 25/00554 – N° Portalis DB3R-W-B7J-ZOZP

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. [Adresse 2], pris en la personne de son syndic

C/

[Y] [W]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 2], pris en la personne de son syndic

Cabinet CGC-JOURDAN

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [W], est propriétaire des lots n°201 et 270 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M.[W], dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 05 novembre 2024, et sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10, 10-1, du décret d’application du 17 mars 1967en particulier ses articles 36 et 55, de :

« CONDAMNER M.[Y] [W] au paiement d’une somme de 11 545,68 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024, frais non inclus) ;

CONDAMNER M. [Y] [W] au paiement d’une somme de 960 euros au titre des frais rendus nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER M. [Y] [W] au paiement d’une somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.»

M.[W] , assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 07 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 04 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11 545,68 euros au titre des charges courantes dues (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), outre celle de 960 euros au titre des frais de recouvrement.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que M.[W] est propriétaire des lots n°201 et 270 .

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-25 janvier 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice arrêté au 30 septembre 2021, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2021/2022 et l’exercice 2022/ 2023,

-15 mars 2023 ayant approuvé des comptes « travaux peinture et rénovation grille » ainsi que les comptes arrêtés au 30 septembre 2022, fixé le budget prévisionnel des exercices 2022/2023 et 2023/2024, voté une augmentation de la provision pour impayé d’un montant de 5000 euros,

-29 février 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice arrêté au 30 septembre 2023, fixé le budget prévisionnel de charges l’exercice 2023/ 2024 et de l’exercice 2024/2025,voté une augmentation de la provision pour impayé d’un montant de 7000 euros et voté des travaux,

accompagnées de leurs attestations de non-recours,

— le décompte du défendeur faisant apparaître un solde débiteur de 12 505,68 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 inclus), comprenant des frais de recouvrement d’un montant total de 960 euros, décomposés de la manière suivante :

-120 euros au titre des frais de « gestion dossier avocat » facturés le 30 juin 2022,

-360 euros au titre des frais d’ « honoraires dossier contentieux » facturés le 22 février 2024

-120 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 24 avril 2024 ,

-360 euros au titre de frais « assignation [W] » facturé le 03 octobre 2024,

Toutefois le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour la période du 29 février 2024 au 28 août 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant prévu pour les prestations de « gestion du dossier avocat » et « honoraires dossier contentieux » facturées avant sa conclusion. Ces sommes ne seront donc pas retenues.

S’agissant de la mise en demeure facturée 120 euros le 24 avril 2024, cette dernière est bien produite au dossier avec son accusé de réception.

Toutefois, le contrat de syndic ne facture l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception qu’à hauteur de 54 euros TTC, montant qui sera par conséquent retenu.

S’agissant des frais facturés au titre de l'« assignation [W] »,ils relèvent des dépens et seront examinés ci-après sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 11 545,68 euros au titre des charges courantes dues (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse) et de 54 euros TTC au titre des frais nécessaires que M. [W] est condamné à lui payer .

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, expliquant que M.[W] a eu de nombreux retards de paiement.

La résistance abusive du défendeur a entraîné, selon lui, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

Il ajoute, que l’importance de son solde débiteur crée des difficultés financières aux autres copropriétaires, qu’aucun compte de copropriété ne peut être en négatif et que le syndicat des copropriétaires s’est retrouvé dans l’obligation de faire l’avance des sommes dues.

De plus, le demandeur rappelle que M. [W] a déjà été condamné et il produit les pièces suivantes :

— le jugement du tribunal d’instance de Courbevoie du 30 juillet 2019 condamnant le défendeur à régler la somme de 4 153,14 euros au titre des charges impayées appel du 3ème trimestre 2018 inclus, 284,23 euros au titre des frais de recouvrement, 300 euros à titre de dommage et intérêts outre 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 05 septembre 2022 condamnant M.[W] à régler la somme de 11 453,93 euros au titre des charges impayées du 01 octobre 2018 au 01 janvier 2022 (1er trimestre inclus), 1100 euros de dommages et intérêts, 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort ainsi des pièces produites que M. [W], déjà condamné, a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaire en accumulant de nouveau des arriérés ayant contraint le syndicat des copropriétaires à l’assigner une nouvelle fois.

De plus, les copropriétaires ont décidé, lors de l’assemblée générale du 15 mars 2023, d’augmenter de 5000 euros le montant de l’avance pour impayés puis lors de l’assemblée générale du 29 février 2024 de majorer cette provision pour impayé de 7000 euros afin de la porter à 37 000 euros.

Ainsi, le comportement de M.[W], qui persiste à ne pas régler ses charges, malgré les précédentes condamnation intervenues, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, le défendeur n’ayant pas constitué avocat, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires principal à hauteur de 1200 euros.

M. [W] est par conséquent condamné à lui régler cette somme.

Sur les demandes accessoires

M.[W], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de délivrance de l’assignation.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

M. [W] est par conséquent condamné à lui régler la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [Y] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] la somme de 11 545,68 euros au titre des charges courantes dues (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse) ;

Condamne M. [Y] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] la somme de 54 euros TTC au titre des frais nécessaires ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [Y] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [Y] [W] au paiement des dépens de l’instance ;

Condamne M. [Y] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT