TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rabéha SOLTANI ; S.A. IMMOBILIERE PAPILLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09382 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCCT

N° MINUTE :

16-2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [J] [Q], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rabéha SOLTANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1685

DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE PAPILLON, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [J] [W], muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 février 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09382 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCCT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2004, la SA IMMOBILIERE PAPILLON a donné à bail à Monsieur [J] [Q] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 859 euros outre 140 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, Monsieur [J] [Q] a fait assigner la SA IMMOBILIERE PAPILLON devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui restituer, au titre des charges versées en 2021 et 2022, la somme de 427,10 euros à titre principal correspondant au remboursement de 25% du salaire du gardien supposé, subsidiairement la somme de 256,26 euros, 10,43 euros au titre des cotisations de prévoyance, 106,57 euros correspondant à 1 heure de nettoyage par semaine de l’impasse à proximité de l’immeuble et du coût de l’entretien du portail, 5,01 euros au titre du remplacement de la minuterie et des digicodes, 26,39 euros au titre des frais de raccordement et d’entretien du réseau TV par câble, 2500 euros au titre du remboursement des provisions de charges versées en 2023 et non justifiée, et sa condamnation à lui payer 5000 euros de dommages et intérêts, outre 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2025 avant de faire l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 15 décembre 2025 pour comparution des parties.

A l’audience, Monsieur [J] [Q], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions, soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité d’obtenir :

La condamnation de la SA IMMOBILIERE PAPILLON à lui restituer, au titre des charges versées en 2021 et 2022, la somme 575,50 euros se décomposant comme suit : 427,10 euros à titre principal correspondant au remboursement de 25% du salaire du gardien supposé (subsidiairement la somme de 256,26 euros), 10,43 euros au titre des cotisations de prévoyance, 106,57 euros correspondant à 1 heure de nettoyage par semaine de l’impasse à proximité de l’immeuble et du coût de l’entretien du portail, 5,01 euros au titre du remplacement de la minuterie et des digicodes, 26,39 euros au titre des frais de raccordement et d’entretien du réseau TV par câble,Sa condamnation à lui restituer, au titre des charges versées en 2023, la somme 965,81 euros se décomposant comme suit : 910,42 euros à titre principal correspondant au remboursement de 100% du salaire du gardien supposé (subsidiairement la somme de 227,61 euros correspondant à 25% du salaire, très subsidiairement la somme de 136,56 euros correspondant à 15% du salaire), 37,93 euros correspondant à 1 heure de nettoyage par semaine de l’impasse à proximité de l’immeuble, 3,81 euros renvoyant au coût de l’entretien du portail, 13,65 euros au titre des frais de raccordement et d’entretien du réseau TV par câble,L’injonction faite à la SA IMMOBILIERE PAPILLON d’appliquer la présente décision aux régularisations de charges postérieures à 2023,Sa condamnation à lui verser 5000 euros de dommages et intérêts, Sa condamnation à lui payer 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SA IMMOBILIERE PAPILLON a été valablement représentée par son directeur, muni d’un pouvoir, à l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle elle a fait viser des écritures, développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses, et la condamnation de Monsieur [J] [Q] au paiement de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 4 du même code, l’objet du litige est déterminé par les prétentions des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

En application de l’article 480 du même code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

Il résulte d’une jurisprudence constante que, si l’autorité de chose jugée s’attache seulement au dispositif et non aux motifs de la décision, elle s’étend à ce qui a été implicitement jugé comme étant la conséquence nécessaire du dispositif.

En l’espèce, dans son jugement du 31 janvier 2024 (comme dans les décisions précédentes), le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de Monsieur [J] [Q] en restitution de 25% du salaire du gardien supposé. La conséquence implicite de ce rejet, qui ressort à la lecture des motivations de la décision, est que l’intéressé est en réalité statutairement un employé d’immeuble et non un gardien d’immeuble.

En conséquence, les demandes en restitution, fondées sur la qualité erronée de gardien d’immeuble de l’employées, seront déclarées irrecevables, de même que celle, subséquente, en restitution des cotisations prévoyance pour cet employé.

Sur la demande principale en restitution d’un trop-perçu de charges entre 2021 et 2023

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 et est limitative.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les demandes au titre de l’entretien de l’impasse à proximité de l’immeuble et du portail

En l’espèce, Monsieur [J] [Q] demande le remboursement des charges liées au salaire du gardien d’immeuble à hauteur d’une heure de nettoyage par semaine, effectuée par l’employé d’immeuble, de l’impasse à proximité de l’immeuble et du coût de l’entretien du portail. Il est vrai que la SA IMMOBILIERE PAPILLON ait fait l’objet de précédentes condamnations sur cet aspect. Toutefois, il sera relevé en l’espèce que Monsieur [J] [Q] n’apporte aux débats aucun élément concret de nature à établir, tant que l’employé d’immeuble effectuerait toujours les tâches contestées sur la période considérée au présent litige, que ces tâches l’occuperaient pendant une heure par semaine. Ces postes ne figurent pas dans la fiche de poste communiquée. Les factures produites, qui concernent uniquement l’entretien du portail, ne désignent pas non plus l’employé de l’immeuble comme étant le professionnel en charge de ces tâches sur la période considérée. Monsieur [J] [Q] échoue donc à établir que l’employé d’immeuble demeurerait en charge du nettoyage de l’impasse et de l’entretien du portail pendant une heure par semaine.

Sa demande sera en conséquence rejetée sur cet aspect.

Sur la demande au titre du remplacement de la minuterie et des codes d’entrée

Monsieur [J] [Q] sollicite le remboursement du remplacement de la minuterie et des codes d’entrée en 2021/2022. Or, selon le décret du 26 août 1987, les menues réparations et l’entretien courant des installations électriques des parties communes sont des charges récupérables. Dans ces conditions, Monsieur [J] [Q] ne produit aucune pièce pouvant étayer que le remplacement de la minuterie de l’immeuble irait, par son ampleur, au-delà des dispositions susvisées. Aucun élément n’est communiqué sur ladite minuterie. Il échoue donc à établir que le remplacement de la minuterie et des codes d’accès de l’immeuble n’appartiendrait pas à la catégorie des charges récupérables.

Sa demande sera en conséquence rejetée sur cet aspect.

Sur la demande au titre de la contribution au raccordement et à l’entretien du réseau TV par câble

Monsieur [J] [Q] prétend avoir été indûment prélevé euros au titre de la contribution au raccordement et à l’entretien du réseau TV par câble, en exposant ne pas posséder de téléviseur. Or, il ne verse qu’une seule fiche d’imposition, pour 2021, qui est incomplète, ne concerne pas la totalité de la période considérée, et ne résulte que de la seule déclaration du demandeur. Les photographies sont en outre insuffisantes à établir l’absence d’un téléviseur. Il échoue donc à démontrer qu’il ne serait pas utilisateur du raccordement au réseau TV et que le prélèvement serait effectif et indu.

Sa demande sera en conséquence rejetée sur cet aspect.

Au final, les demandes de Monsieur [J] [Q] au titre du trop-perçu de charges entre 2021 et 2023 seront rejetées, à défaut d’être prouvées sur leurs principes et leurs montants. Les demandes subséquentes le seront tout autant.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [J] [Q], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, il sera alloué à la SA IMMOBILIERE PAPILLON la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de Monsieur [J] [Q],

CONDAMNE Monsieur [J] [Q] au paiement à la SA IMMOBILIERE PAPILLON la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [Q] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION