TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 09 AVRIL 2026

N° RG 26/00388 – N° Portalis DB3R-W-B7K-3FNE

N° de minute :

SCCV [Localité 1] [Adresse 1]

c/

Etablissement [Etablissement 1], Commune VILLE DE [Localité 1], Communauté CONSEIL DEPARTEMENTAL DES HAUTS DE SEINE, S.A. GRDF, S.A.S. ENEDIS, S.A. ORANGE, S.A.S. FRANCILIANE, Syndic. de copro. SDC [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS FIDELIS IMMOBILIER, Syndic. de copro. SDC [Adresse 3], représenté par son syndic FONCIA SEINE OUEST, [O] [A], S.A.R.L. AMEIL ARCHITECTES ASSOCIES, E.U.R.L. ORBATECH, S.A.S. GEOTECHNIQUE APPLIQUEE ILE DE FRANCE, S.A.S. BUREAU ALPES CONTROLE, S.A.R.L. BUREAU D’ETUDES BOURGEOIS

DEMANDERESSE

SCCV [Localité 1] [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Annie BROSSET, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E1072

DEFENDEURS

Etablissement [Etablissement 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Commune VILLE DE [Localité 1]

[Adresse 6]

[Localité 1]

CONSEIL DEPARTEMENTAL DES HAUTS DE SEINE

[Adresse 7]

[Localité 4]

S.A. GRDF

[Adresse 8]

[Localité 5]

S.A.S. ENEDIS

[Adresse 9]

[Localité 6]

S.A. ORANGE

[Adresse 10]

[Localité 7]

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS FIDELIS IMMOBILIER

[Adresse 11]

[Localité 1]

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic FONCIA SEINE OUEST

[Adresse 12]

[Localité 8]

S.A.R.L. AMEIL ARCHITECTES ASSOCIES

[Adresse 13]

[Localité 9]

E.U.R.L. ORBATECH

[Adresse 14]

[Localité 10]

S.A.S. GEOTECHNIQUE APPLIQUEE ILE DE FRANCE

[Adresse 15]

[Localité 11]

S.A.S. BUREAU ALPES CONTROLE

[Adresse 16]

[Localité 4]

S.A.R.L. BUREAU D’ETUDES BOURGEOIS

[Adresse 17]

[Localité 12]

Tous non comparants

S.A.S. FRANCILIANE

[Adresse 18]

[Adresse 19]

[Localité 6]

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R175

Monsieur [O] [A]

[Adresse 20]

[Localité 13]

représenté par Maître Peter SCHMID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2066

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 02 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêté du 16 mai 2022, le maire de la commune de [Localité 1] a délivré à la société FONCIERE DE GUERY un permis de construire aux fins de démolition d’un garage automobile et de deux maisons d’habitation et de construction d’un immeuble de quatre logements et deux commerces sur des parcelles sises [Adresse 1] à [Adresse 21] à [Localité 1] (92).

Un permis de construire modificatif a été délivré par arrêté du 19 juin 2023 et un second arrêté modificatif a été émis le 23 juin 2025.

Par arrêté du 6 février 2025, le permis de construire a été prorogé d’un an.

Par arrêté du 30 septembre 2025, le maire de la commune de [Localité 1] a transféré le bénéfice du permis de construire initial et des deux permis de construire modificatifs au bénéfice de la SCCV [Localité 1] [Adresse 1].

Par actes notariés des 11 décembre 2025, la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] VICTOR HUGO a acquis les parcelles sises [Adresse 1] à [Adresse 21] à [Localité 1] (92).

Par actes séparés en date des 21, 22, 23, 27 et 28 janvier 2026 ainsi que des 2 et 4 février 2026, la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] a assigné en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] (92), représenté par son syndic la société PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLES, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic la société FONCIA SEINE OUEST, Monsieur [O] [A], la société AMEIL ARCHITECTES ASSOCIES, la société OBRATECH, la société GEOTECHNIQUE APPLIQUEE ILE DE FRANCE, la société BUREAU ALPES CONTROLES, la société BUREAU D’ETUDES BOURGEOIS, la ville de [Localité 1], le conseil départemental des Hauts de Seine, la société GRDF, la société ENEDIS, la société ORANGE, la société FRANCILIANE et l’établissement public territorial [Etablissement 1] pour obtenir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert avec pour mission de dresser un état descriptif des immeubles voisins du site de l’opération avant les travaux de construction et déterminer la nécessité de mettre en place des mesures de sauvegarde pour éviter toute aggravation, les dépens étant réservés.

A l’audience du 02 mars 2026, Monsieur [O] [A] représenté par son conseil sollicite le renvoi pour préparer sa défense, demande à laquelle la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] s’oppose. Dans la mesure où le conseil de Monsieur [O] [A] a déjà conclu au fond, il n’est pas fait droit à sa demande de renvoi et l’affaire est retenue.

La SCCV [Localité 1] [Adresse 1] maintient les demandes formulées dans son acte introductif d’instance et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [O] [A].

La demanderesse estime que le permis de construire n’a pas été modifié et que Monsieur [O] [A] avait conclu un protocole transactionnel avec une société aux droits desquels elle intervient, avec notamment des indemnités déjà perçues, qui règle la question des servitudes. Elle fait valoir que la règlementation concernant les nuisances sonores sera respectée.

Monsieur [O] [A] soutient oralement des écritures aux fins de :

In limine litis, surseoir à statuer dans l’attente de la résolution par la SSCV [Localité 1] [Adresse 1] et lui-même des problématiques de droit des biens et de droit de l’urbanisme afférents au projet immobilier litigieux et rééexaminer l’affaire dans 4 mois ;A titre subsidiaire, ordonner à la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] l’interdiction de démarrer le chantier litigieux prévu au [Adresse 1] à [Localité 1] ou à défaut son arrêt immédiat sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée et de 1.000 euros par jour de travaux réalisés en violation de cette interdiction ;Débouter la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Subsidiairement, ordonner une mission d’expertise judiciaire sur les désordres causés ou à causer par le chantier litigieux sur le fonds lui appartenant, à savoir les nuisances sonores et matérielles (poussières, travaux), la perte de luminosité et d’ensoleillement, l’obturation des vues et aérations du pignon de l’immeuble, les pertes de loyer, la violation des règles de prospect issues du code de l’urbanisme, du PLU applicable et du Code civil et la violation des servitudes de vue ;Dire que la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] devra avancer les frais d’expertise judiciaire ; Condamner la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise ;Débouter toute partie ayant des intérêts contraires aux siens de l’ensemble de leurs demandes.

Monsieur [O] [A] expose qu’il existe des servitudes de vue depuis son fonds sur le fonds concerné par l’opération de construction. Il estime que le protocole transactionnel n’est pas opposable en raison de l’effet relatif des contrats et se prévaut par ailleurs de modifications substantielles du projet de construction. Selon lui, la violation manifeste d’une servitude de vue constitue un trouble manifestement illicite et un dommage imminent justifiant l’interdiction des travaux.

La société FRANCILIANE soutient oralement des écritures aux fins de lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage.

Bien que régulièrement assignées à personne morale ou à étude, les autres parties n’ont pas comparu ou constitué avocat.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 178 du Code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, Monsieur [O] [A] sollicite un sursis à statuer le temps de la résolution des problématiques de droit des biens et de droit de l’urbanisme afférentes au projet immobilier litigieux.

Il justifie d’un protocole d’accord conclu avec la société LES GRANDS ESPACES INVESTISSEMENT le 23 décembre 2021. Cependant, il convient de relever qu’il n’a effectué aucune démarche pour contester les permis de construire délivrés postérieurement à la société FONCIERE DE GUERY et transférés le 30 septembre 2025. Au vu de son inaction, il n’apparaît pas justifié de faire droit à sa demande de sursis à statuer qui sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] s’est vue transférer par arrêté du 30 septembre 2025 un permis de construire valant permis de démolir datant du 16 mai 2022, modifié par arrêtés du 19 juin 2023 et du 23 juin 2025, sans qu’il ne soit allégué de recours à l’égard de ces actes administratifs.

L’incidence possible du projet de construction sur l’état des bâtiments voisins justifie le recours à une mesure d’instruction dans les termes indiqués ci-dessous au contradictoire des propriétaires avoisinants, des intervenants à l’acte de construire et des gestionnaires des réseaux existants, selon la mission classique qui inclut la possibilité pour l’expert d’évaluer les préjudices subis par les propriétaires avoisinants.

L’expertise étant ordonnée à la demande de la demanderesse et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur la demande de suspension des travaux

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

L’article 2044 du Code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Selon l’article 686 du Code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

L’article R111-17 du Code de l’urbanisme prévoit qu’à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.

L’article 1253 du Code civil dispose que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, Monsieur [O] [A] estime que le projet de construction porterait atteinte à ses droits en créant une servitude de vue, qu’il ne respecterait pas la distance minimale prévue par l’article R111-17 du Code de l’urbanisme et qu’il lui causerait un trouble anormal du voisinage par obturation de la lumière naturelle et de toute possibilité d’aération.

La SCCV [Localité 1] [Adresse 1] sollicite le rejet de cette prétention au motif que le projet de construction est conforme au protocole transactionnel conclu avec Monsieur [O] [A], précisant venir aux droits du contractant et faisant état d’indemnités versées en compensation des servitudes.

Ainsi, par acte notarié du 13 septembre 2022, Monsieur [O] [A] a conclu avec la société LES GRANDS ESPACES INVESTISSEMENTS une servitude de surplomb entre les deux lots sis [Adresse 22] et [Adresse 1] à [Localité 1] (92), conformément au protocole d’accord transactionnel conclu le 21 septembre 2021. S’agissant d’un droit réel immobilier, il a été transféré avec le fonds et peut donc être invoqué par la SCCV [Localité 1] [Adresse 1]. Ainsi, il apparaît que les parties ont convenu de la réalisation d’une gaine et d’un moteur de ventilation, le protocole prévoyant par ailleurs la mise en place d’un châssis ouvrant pour la perte d’éclairement.

Si le défendeur argue d’un non-respect des règles de l’urbanisme, l’article 3111-17 du Code de l’urbanisme permet la construction d’un immeuble jouxtant la limite parcellaire. A ce titre, il convient de rappeler que l’intéressé n’a pas contesté les permis de construire délivrés par le maire de la commune de [Localité 1].

Monsieur [O] [A] expose que les travaux envisagés ne correspondent pas à ceux pour lesquels l’accord transactionnel a été conclu. Cependant, le rapport de [Y] [U] du 28 juillet 2021 visé en annexe n’est pas produit à la cause, ce qui ne permet pas de démontrer un changement dans les travaux prévus par la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] qui impacterait le fonds appartenant à l’intéressé.

Au vu de l’existence d’une servitude de surplomb, du protocole transactionnel et de l’absence de preuve d’une modification des travaux à venir, Monsieur [O] [A] défaille à établir de manière manifeste l’existence d’un trouble illicite justifiant de faire droit à sa demande d’injonction de suspendre les travaux. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu de laisser provisoirement à chacune des parties la charge de ses propres dépens et de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

REJETONS la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [O] [A] ;

DONNONS acte à la société Franciliane de ses protestations et réserves concernant la mesure d’expertise ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [P] [K]

E-mail : [Courriel 1]

[P] EXPERTISES -

[Adresse 23]

[Localité 14]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

Tél. fixe : [XXXXXXXX02]

Lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix avec pour mission de :

— convoquer toutes les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;

— se rendre sur le site du projet de construction sis [Adresse 1] à [Adresse 21] à [Localité 1] (92), en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;

— visiter les lieux ainsi que les immeubles et constructions avoisinantes ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

— après avoir précisé, le cas échéant, l’état d’avancement des travaux déjà réalisés, dresser, par tout moyen et sur tout support qu’il diffusera ensuite aux parties, un état descriptif technique des immeubles, voies et trottoirs, réseaux et autres ouvrages avoisinants appartenant aux parties ou exploitées par elles ; dire s’ils présentent des altérations ou des faiblesses apparentes et, dans l’affirmative, les décrire ;

— dire si des précautions ont été prises par les parties pour éviter, le cas échéant, que les altérations ou faiblesses constatées ne s’aggravent ou que des altérations ou faiblesses n’apparaissent du fait des travaux entrepris ; le cas échéant, décrire les dispositions confortatives ou toute autre mesure préventive mises en œuvre et leur éventuelle incidence sur la jouissance des biens des parties ;

— dresser un état descriptif technique des mêmes immeubles, voies et trottoirs, réseaux, ou autres ouvrages appartenant aux parties ou exploitées par elles après l’exécution de la construction ;

— dans l’hypothèse où, avant l’achèvement du clos et du couvert de la construction, ravalement compris, l’une des parties alléguerait que les travaux entrepris seraient la cause de l’apparition de dommages ou l’aggravation de dommages antérieurement constatés, procéder à leur examen; en ce cas, rédiger, si une partie le demande, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages et, le cas échéant, son avis sur les dispositions envisagées pour que ces dommages ne s’aggravent ;

— dans l’hypothèse où il estimerait que les travaux entrepris seraient la cause de l’apparition ou l’aggravation des dommages constatés, après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à maintenir ou remettre les immeubles avoisinants dans leur état antérieur et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Autorisons la requérante, en cas d’urgence reconnue par l’Expert, à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par le technicien commis sous la direction du maître d’œuvre de la demanderesse et par des entreprises qualifiées de son choix sous le contrôle de bonne fin de l’Expert, qui donnera son avis sur les comptes constitués et justifiés présentés par les parties ;

Disons qu’en cas de besoin dans le cadre des opérations d’expertise et pour faire procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, le demandeur pourra éventuellement faire passer sur les propriétés voisines concernées, avec l’accord de leurs propriétaires, les maîtres d’œuvre et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaire ou utile

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 24] [Localité 4] ([XXXXXXXX03]), dans le délai de 12 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 8 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, Régie du Tribunal judiciaire de Nanterre, [Adresse 25],[Localité 4], dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

Rejetons la demande de suspension des travaux formée par Monsieur [O] [A] ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposé ;

Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires.

FAIT À NANTERRE, le 09 avril 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie D’ANTHENAISE, Juge