TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Avril 2026

N° RG 25/00241 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2AUE

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic

C/

[D] [W]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic

SA cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Valentin BOURON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : B174

DEFENDEUR

Madame [D] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord du demandeur, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à M^me Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, assistée de Georges DIDI, Greffier présent lors du délibéré.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [W] est propriétaire des lots n°110, 137 et 194 au sein de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner, par acte délivré le 06 janvier 2025 pour obtenir paiement de la somme de 9.681,58 euros au titre des charges impayées, 175,20 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025 et signifiées à Mme [W] le 29 juillet 2025 à étude, il demande de :

«Dire et juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] recevable et bien fondé en ses demandes

Y faisant pleinement droit

Condamner Madame [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 14.685,51 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2024 sur la somme de 9.681,58 euros et à compter des présentes écritures sur la somme complémentaire de 5.003,93 euros

— la somme de 175,20 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts

— la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Madame [D] [W] aux entiers dépens et autoriser Maître Valentin Bouron, avocat, à recouvrer directement ceux le concernant en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Mme [W], assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 05 février 2026 et le demandeur ayant donné son accord pour le recours à la procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, "Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit pour sa part que "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige."

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 14.685,51 euros suivant décompte arrêté au 01 avril 2025.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que Mme [W] est propriétaire des lots n°110, 137 et 194 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-16 février 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022, approuvé le budget prévisionnel ajusté pour la période du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024 et voté divers travaux,

-07 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023, approuvé le budget prévisionnel ajusté pour la période du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025 et voté divers travaux,

-15 janvier 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024, approuvé le budget prévisionnel ajusté pour la période du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2025 au 30 septembre 2026, voté la vente sur saisie immobilière des lots appartenant à Mme [W] et voté divers travaux,

accompagnées de leur attestation de non recours,

— le jugement en date du 24 novembre 2023 ayant condamné Mme [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.261,19 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 janvier 2023, celle de 400 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

— la mise en demeure du 10 juillet 2024, accompagnée de son accusé de réception, d’avoir à payer la somme de 13.725,31 euros, le courrier précisant qu’une partie de cette somme représente les montants mis à la charge de Mme [W] à la suite du jugement du 24 novembre 2023, outre celle de 1644,49 euros au titre des dépens mis à sa charge par cette condamnation,

— le décompte des sommes dues sur la période du 01 janvier 2022 au 01 avril 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 20.821,90 euros, intégrant la somme de 6686,25 euros objet de la condamnation prononcée le 24 novembre 2023 ainsi que les sommes suivantes :

-175,20 euros facturés le 31 janvier 2023 au titre de « frais de mise au contentieux »

-300 euros facturés le 29 mai 2024 au titre de l’article 700 prononcé par le jugement du 24 novembre 2023,

-400 euros facturés le 29 mai 2024 au titre des dommages et intérêts alloués par le jugement du 24 novembre 2023,

-1425,06 euros portés au crédit du compte le 29 mai 2024 avec la mention "jugt du 14/11/23 Aff. [W] annulation frais".

La somme de 175,20 euros n’est justifiée par aucune pièce et ne sera donc pas retenue et celles de 400 et 300 euros seront également déduites du montant total dû au titre des charges impayées sur la période, puisqu’elles se rapportent au jugement du 24 novembre 2023.

La somme de 1425,06 euros ne se rapportant pas aux charges impayées, il convient de la comptabiliser au débit du compte.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 14.685,51 euros (20.821,90 – 6.686,25 – 175,20- 300- 400 + 1.425,06) au titre des charges impayées arrêtées au 01 avril 2025, appel du fonds travaux du 01 avril 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Aux termes de l’article 1231-7 du même code, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la condamnation à paiement porte intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 9.681,58 euros et à compter de ses dernières écritures pour la somme complémentaire de 5.003,93 euros.

Le syndicat des copropriétaires n’explique pas pour quelles raisons il sollicite que les intérêts s’appliquent sur la somme de 9.681,58 euros alors que, comme indiqué précédemment, il ressort du contenu de cette mise en demeure qu’une partie de la somme réclamée (13.725,31 euros) représente les montants mis à la charge de Mme [W] à la suite du jugement du 24 novembre 2023 (5.261,19 euros en principal, 400 euros de dommages et intérêts et 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile) de telle sorte que la somme représentant les nouveaux impayés, à la date de délivrance de la mise en demeure, ne s’élève pas à la somme de 9.681,58 euros, montant sur lequel le syndicat des copropriétaires sollicite des intérêts.

Par conséquent, Mme [W] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.685,51 euros arrêtées au 01 avril 2025, appel du fonds travaux du 01 avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [W] à lui régler la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en expliquant que le non paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion de la copropriété.

Il indique ainsi qu’en n’honorant pas les appels de charges, Mme [W] expose et contraint à nouveau les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété qu’elle contrarie injustement et il rappelle que Mme [W] a déjà fait l’objet d’une condamnation pour la période expirant le 01 janvier 2023.

Mme [W], déjà condamnée par jugement en date du 24 novembre 2023 pour non paiement des charges arrêtées au 23 janvier 2023, a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaires en accumulant de nouveaux des arriérés ayant contraint le syndicat des coproprietaires à l’assigner une nouvelle fois, le 06 janvier 2025 pour le non paiement des charges dues sur la période postérieure, aucun règlement n’ayant été effectué depuis la précédente condamnation.

Le comportement de Mme [W] qui, malgré une première condamnation, persiste à ne pas régler ses charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, Mme [W] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 600 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [W], partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Maître Valentin Bouron, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, Mme [W] est donc condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [D] [W] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 14.685,51 euros arrêtées au 01 avril 2025, appel du fonds travaux du 01 avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Mme [D] [W] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [D] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise Maître Valentin Bouron à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne Mme [D] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT