TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 FEVRIER 2026

N° RG 25/00109 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWSW

N° de minute :

[D] [N], épouse [B],[Q] [B]

c/

SCI MADELEINE, représentée par Monsieur [U] [A]

DEMANDEURS

Madame [D] [N], épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [Q] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

tous deux représentés par Maître Lionel Harry SAMANDJEU NANA de l’AARPI JUNON AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 171

DEFENDERESSE

La SCI MADELEINE, représentée par Monsieur [U] [A],

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe BLANCHETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1121

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 08 janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [B] et Madame [D] [N] épouse [B] (ci-après « les époux [B] »), propriétaire de la parcelle sis [Adresse 1] à [Localité 1] cadastrée section AL n°[Cadastre 1], ont obtenu par arrêté du 12 juillet 2023 un permis de construire aux fins de réalisation de travaux de surélévation de la maison d’habitation préexistante, complété par un permis de construire délivré le 4 octobre 2023.

La société civile immobilière (SCI) MADELEINE, propriétaire de la parcelle mitoyenne sis [Adresse 2] à [Localité 1], a formé un recours gracieux le 1er décembre 2023 à l’égard de ces deux permis de construire qui n’a pas prospéré, suivi d’un recours contentieux en excès de pouvoir, l’instance étant toujours en cours.

Par ordonnance du 26 avril 2024, le juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la demande de la SCI MADELEINE de suspension de l’exécution des arrêtés des 12 juillet 2023 et 4 octobre 2023. Un pourvoi ayant été formé contre cette décision, le conseil d’état l’a par ordonnance du 25 juillet 2024 déclaré non admissible.

Les travaux litigieux ont été réalisés, la société d’architecture 1000 mètres ayant qualité de maître d’œuvre.

Les époux [B] ont sollicité dans un cadre amiable l’autorisation de passer sur le terrain de la SCI MADELEINE pour procéder aux travaux de ravalement d’un mur pignon, demande qui a été refusée.

Par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2024, les époux [B] ont fait assigner en référé la SCI MADELEINE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

Condamner la SCI MADELEINE à autoriser sans délai l’accès sur son fond aux entreprises qui seront missionnées par leur maître d’œuvre afin de leur permettre de procéder aux travaux de ravalement du pignon de leur maison d’habitation implantée sur la même rue ; Condamner la SCI MADELEINE à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens dont distraction au profit de maître SAMANDJEU.

Initialement appelée à l’audience du 15 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi avec injonction à rencontrer un médiateur. Le processus amiable n’ayant pas abouti et après un nouveau renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette date, les époux [B] soutiennent oralement des écritures aux fins de :

Condamner la SCI MADELEINE à autoriser sans délai l’accès sur son fond aux entreprises qui seront missionnées par leur maître d’œuvre, à savoir la société d’architecture 1000 mètres afin de leur permettre de procéder aux travaux de ravalement du pignon de leur maison d’habitation implantée sur la même rue, pour une durée maximale de 15 jours ouvrés, montage et démontage des installations compris, moyennant un délai de prévenance de 15 jours avant le début des travaux et avec obligation pour les entreprises de prendre toutes mesures de protection et de sécurité utiles et de remettre les lieux en état à l’issue du chantier ;Assortir, si le juge l’estime nécessaire, l’inexécution de ces mesures d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ; Débouter la SCI MADELEINE de l’ensemble de ces demandes ;Condamner la SCI MADELEINE à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître SAMANDJEU.

Les époux [B] exposent en substance que les travaux sont urgents et nécessitent le passage par le fonds voisin. Il est indiqué que les occupants de l’immeuble voisins sont absents une partie de l’année.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience, la SCI MADELEINE demande au juge des référés de :

A titre principal,

Juger que les travaux pour l’exécution desquels est sollicitée judiciairement un droit d’échelle porte sur une construction neuve, qu’il n’est pas justifié de leur impérieuse nécessité pas plus qu’il n’est justifié de l’impossibilité absolue de mise en œuvre de technique alternative ;Juger que les conditions cumulatives nécessaires à l’obtention judiciaire du tour d’échelle ne sont pas réunies ; Juger que le refus implicite ne constitue pas en l’état un abus du droit de propriété ;Renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;Condamner les époux [B] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;A titre subsidiaire,

Ordonner que le droit d’échelle se fera sans emprise au sol sur le fonds voisin ;Ordonner que le démarrage des travaux soit soumis à un délai de prévenance de 15 jours et que la durée totale desdits travaux incluant le montage et démontage des installations ne pourra excéder 15 jours ;Subordonner le démarrage des travaux à la réalisation d’un constat par commissaire de justice, aux frais des demandeurs ;Juger qu’en cas de dépassement du délai de 15 jours, les époux [B] seront redevables d’une indemnité de 400 euros par jour de retard constaté ;Ordonner qu’à l’issue des travaux, si nécessaire, une expertise soit ordonnée aux frais avancés des demandeurs, pour constater les éventuelles atteintes au fonds voisin et évaluer les coûts de remise en état ;Fixer la provision à valoir sur le préjudice subi par la SCI à la somme de 1.500 euros ;Condamner les époux [B] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

La SCI MADELEINE estime que les conditions d’octroi d’une servitude de tour d’échelle ne sont pas réunies s’agissant d’une construction neuve et l’urgence n’étant par ailleurs pas établie. Elle estime que d’autres modalités sont possibles pour réaliser les travaux sollicités depuis le fonds des demandeurs, de façon aérienne ; la pose d’un échafaudage au sol aboutirait à priver sa cliente de tout accès à l’arrière de sa maison pendant 15 jours. Par ailleurs, la pose d’une couche supplémentaire sur le mur situé en limite de propriété constituerait selon la défenderesse un risque d’empiètement.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

Sur la demande de servitude de tour d’échelle

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, il est de principe que le propriétaire d’un fonds est fondé à solliciter un droit de tour d’échelle, c’est-à-dire un droit d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre.

L’octroi d’un droit de tour d’échelle par le juge des référés suppose que soit démontré que :

— les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve ;

— les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer ;

— la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux, les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation.

En l’espèce, il est constant que les époux [B], qui ont acquis le 6 janvier 2023 la parcelle AL N°[Cadastre 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1] sur laquelle était édifiée une maison à usage d’habitation, ont fait réaliser une surélévation de cette dernière dont le mur pignon est situé en limite séparative avec le fond situé [Adresse 2], et ce selon un permis de construire initial du 12 juillet 2023 et un permis modificatif du 4 octobre 2023.

Il ressort de la note technique établie par le gérant de la société CMC du 6 octobre 2025 que ce mur pignon présente un taux d’humidité anormalement élevé, notamment entre le parpaing et la paroi intérieure en placoplâtre résultant de l’absence d’étanchéité de la maçonnerie exposée aux intempéries, qui risque d’occasionner à moyen terme la migration d’humidité vers les locaux intérieurs, le développement de moisissure et la fragilisation des matériaux exposés aux intempéries. Les demandeurs rapportent donc la preuve du caractère indispensable des travaux envisagés, à savoir la pose d’un enduit de finition sur la façade actuellement à nu, afin de préserver leur bien, étant précisé qu’il est indifférent à ce titre de déterminer s’il s’agit ou non d’une construction neuve.

La surélévation se trouve dans la continuité d’un bâtiment préexistant, dont il n’est pas allégué qu’il empiète sur la propriété de la défenderesse. Dès lors, et en l’absence d’éléments techniques démontrant que l’enduit posé serait d’une épaisseur particulière, le risque d’empiètement n’est pas établi par la SCI MADELEINE et ne constitue donc pas une contestation sérieuse justifiant qu’il ne soit pas fait droit à la demande de tour d’échelle.

Dans la mesure où le mur pignon se situe en limite de propriété, son ravalement nécessitera forcément un passage par le fonds voisin, appartenant à la SCI MADELEINE, qu’il s’agisse d’un passage au sol ou un passage par voie aérienne. Ce point, établi par la note de l’architecte [K] [O] du 30 janvier 2025, n’est d’ailleurs pas contesté par la défenderesse à l’audience.

Les modalités de mise en œuvre d’une autorisation de tour d’échelle doivent être déterminées par le juge en prenant en compte à la fois les intérêts du propriétaire bénéficiaire du droit d’échelle qui devra être assorti de l’emprise tant matérielle que temporelle nécessaire, mais strictement suffisante pour exécuter les travaux invoqués au regard de leur nature et du temps d’exécution prévisible, et ceux du propriétaire du fonds sur lequel s’exercera ce droit d’échelle, légitime à vouloir se prémunir de tout risque d’empiétement et à exiger que le trouble de jouissance causé par l’accès à son fonds soit le plus restreint possible.

L’intervention par voie aérienne, évaluée à 30.208 euros par la société « les cordistes savoyards », est ainsi une solution présentant un coût excessif pour les époux [B], tout comme l’utilisation d’une nacelle qui impliquerait par ailleurs la taille des arbres situés sur le fonds de la SCI MADELEINE. Il ressort du courrier de l’architecte [K] [O] du 30 janvier 2025 et du devis de la société CMC que la réalisation des travaux de ravalement peut se faire par la pose d’échafaudages sur le fonds de la SCI MADELEINE, ayant une emprise au sol de 7m2, et ce pour une durée évaluée à 6 jours ouvrables. Compte tenu de la durée prévisionnelle des travaux, la gêne causée aux voisins reste proportionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’autoriser les époux [B] ou tout entreprise missionnée par leur maître d’œuvre d’accéder au fonds de la SCI MADELEINE pour procéder au ravalement du mur pignon et ce, pour une durée de 15 jours et en prenant toutes mesures de protection et de sécurité utile et moyennant un délai de prévenance de 15 jours, avec réalisation d’un constat de commissaire de justice aux frais des demandeurs avant le démarrage des travaux.

Afin de garantir l’exécution de la décision, une indemnité d’un montant journalier de 300 euros sera prévue en cas de refus de passage, si les conditions du tour d’échelle ont été réunies.

En revanche, en cas de dépassement du délai autorisé, et au vu de l’atteinte au droit de propriété de la SCI MADELEINE, les demandeurs seront condamnés au paiement d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, pendant un délai maximum de 60 jours.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Cet article suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, la SCI MADELEINE sollicite une expertise pour constater les dommages éventuellement causés aux biens suite à l’octroi de l’autorisation de tour d’échelle. Ainsi, en l’état des arguments et pièces produites à la cause, il n’est ni démontré ni même allégué de désordres en lien avec cette intervention future.

Dès lors, et faute pour la défenderesse de caractériser un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de désigner un expert judiciaire.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En l’espèce, la SCI MADELEINE sollicite une provision de 1.500 euros à valoir sur le préjudice subi, se bornant à affirmer sans en justifier avoir souffert des travaux initiaux et à évoquer les dommages éventuellement causés aux biens suite à l’autorisation de tour d’échelle. Elle se prévaut ainsi d’un préjudice éventuel ou non établi, ce qui ne constitue pas une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835 du Code de procédure civile. En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de provision.

Sur les demandes accessoires

Par principe, celui qui réclame un tour d’échelle doit en assumer les frais, de sorte que les dépens seront laissés à la charge des demandeurs.

Il est équitable, selon le même principe, de fixer à 1 500 euros l’indemnité qui sera mise à leur charge, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Autorisons Monsieur [Q] [B] et Madame [D] [N] épouse [B] ou tout entreprise missionnée par leur maître d’œuvre la société 1000 mètres, à passer sur la propriété de la société civile immobilière MADELEINE sis [Adresse 2] à [Localité 1], afin de procéder aux travaux d’étanchéité du mur pignon de la surélévation située en limite de propriété et ce pour la durée des travaux et au maximum pendant une période de 15 jours, montage et démontage des installations compris, à condition :

De prévenir la société civile immobilière MADELEINE au moins 15 jours avant le début des travaux par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout moyen faisant foi de la date de réception, de faire constater l’état des lieux où seront exécutés les travaux avant ceux-ci par un commissaire de justice aux frais de Monsieur [Q] [B] et Madame [D] [N] épouse [B],de prendre toutes mesures de protection et de sécurité utilesde faire procéder à la remise en état des lieux à l’issu du chantier avec réparation des éventuelles dégradations commises ;

Condamnons la société civile immobilière MADELEINE à payer à Monsieur [Q] [B] et Madame [D] [N] épouse [B] une astreinte de 300 euros par jour de refus de passage si les conditions fixées par la présente décision (délai de prévenance, réalisation d’un état des lieux) ont été respectées au préalable ;

Condamnons Monsieur [Q] [B] et Madame [D] [N] épouse [B] à payer à la société civile immobilière MADELEINE, en cas de dépassement du délai de 15 jours pour effectuer les travaux d’étanchéité, au paiement d’une indemnité de 300 euros par jour de retard et ce, dans un délai maximum de 60 jours ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise de la société civile immobilière MADELEINE ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société civile immobilière MADELEINE ;

Condamnons Monsieur [Q] [B] et Madame [D] [N] épouse [B] à payer à la société civile immobilière MADELEINE la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Monsieur [Q] [B] et Madame [D] [N] épouse [B] aux dépens de l’instance ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 19 février 2026.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge