TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Mars 2026

N° R.G. : 22/04618 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XQ7G

N° Minute :

AFFAIRE

SociétéCOLIN AUTOMOBILES

C/

Société, [K], [G]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société COLIN AUTOMOBILES,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0055

DEFENDERESSE

Société, [K], [G],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître François GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0898

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique devant :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 22 août 1997, a été renouvelé le bail portant sur des locaux commerciaux destinés à l’usage de commerce et entretien de voitures automobiles, neuves et occasions, sis, [Adresse 3], conclu entre la société Etablissements Besombes et Compagnie, aux droits de laquelle vient désormais la SAS Colin Automobiles, et la SCI, Fontenay, Leclerc.

Il a de nouveau été renouvelé, par anticipation, suivant acte sous-seing privé du 30 avril 2002, à compter du 01 mai 2002, pour une durée de trois, six ou neuf ans, pour un loyer annuel principal de 134.749,69 euros hors taxes.

Suivant acte sous-seing privé du 05 juillet 2011, le bail a une nouvelle fois été renouvelé pour une durée de trois, six ou neuf ans, à compter du 01 mai 2011, moyennant un loyer annuel principal de 181.202,87 euros hors taxes.

Enfin, suivant acte sous-seing privé du 11 avril 2019, le bail a été renouvelé, entre les mêmes parties, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 01 janvier 2019 pour se terminer le 31 décembre 2027, moyennant un loyer principal annuel hors taxes de 280.000 euros.

Par courrier en date du 26 novembre 2021, l’administration fiscale a notifié à la SCI, Fontenay, Leclerc une proposition de rectification faisant suite à la vérification de la comptabilité de la SAS Colin Automobiles, portant sur la taxe sur les bureaux et sur la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement pour les années 2018 à 2021.

Se prévalant des dispositions prévues au contrat relatives au paiement des impôts et taxes, la bailleresse a demandé à sa locataire de supporter les conséquences financières de cette proposition de rectification, ce que cette dernière a refusé.

Par acte extra-judiciaire en date du 27 avril 2022, la SCI, Fontenay, Leclerc a fait délivrer à la SAS Colin Automobile un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 28.204,67 euros, au titre de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement ainsi que sur les bureaux, lui indiquant qu’à défaut de règlement elle entendait se prévaloir expressément de la clause résolutoire prévue au bail.

Suivant exploit d’huissier signifié le 18 mai 2022, la SAS Colin Automobiles a fait assigner la SCI, Fontenay, Leclerc, devant la présente juridiction, aux fins que soit déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 27 avril 2022 et qu’il soit jugé que les taxes transférées au locataire ne comprennent pas les taxes sur les locaux et places de stationnement.

Dans ses conclusions en demande n°4, notifiées par voie électronique le 07 décembre 2024, la SAS Colin Automobile demande de :

« A titre principal,

— DECLARER nul et de nuls effets le commandement de payer du 27 avril 2022 ;

En conséquence,

JUGER que les taxes transférées à la société COLIN AUTOMOBILE ne comprennent pas la Taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue en Île de France (TSBCS) ni la Taxe sur les surfaces de stationnement ;

JUGER que la clause résolutoire prévue au bail n’a jamais pris effet.

A titre subsidiaire,

— DECLARER nul et de nuls effets le commandement de payer du 27 avril 2022 en raison de l’impossibilité de déterminer le quantum de la dette ;

En conséquence,

JUGER que la clause résolutoire prévue au bail n’a jamais pris effet.

A titre infiniment subsidiaire, et si la société COLIN AUTOMOBILE était redevable envers la société, [K], [G],

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;

— ACCORDER à la société COLIN AUTOMOBILE un délai de 24 mois pour payer le solde de sa dette, à compter du 10 du mois qui la signification du jugement à intervenir

A titre encore plus subsidiaire, et si la société COLIN AUTOMOBILE était redevable envers la société, [K], [G] sans que des délais ne soient accordées ;

— SUSPENDRE l’exécution provisoire de la décision à intervenir

En toute hypothèse,

— CONDAMNER la SCI, [K], [G] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI, [K], [G] aux entiers dépens."

Par conclusions en défense n°5, notifiées par voie électronique le 01 mars 2024, la SCI, Fontenay, Leclerc demande au tribunal, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce de :

« Juger que la société COLIN AUTOMOBILES est redevable de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçues en Ile de France (TSBCS) et de la taxe sur les surfaces de stationnements ;

Condamner en conséquence la société COLIN AUTOMOBILES à payer à la société, [K], [G] les sommes de :

—  11.509,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2018 ;

—  12.671,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2019 ;

—  12.806,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2020 ;

—  12.891,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2021 ;

—  13.088,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2022 ;

—  13.659,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2023 ;

—  14.001,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2024 ;

—  5.149,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2018 ;

—  5.220,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2019 ;

—  5.279,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2020 ;

—  5.315,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2021 ;

—  6.334,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2022 ;

—  6.611,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2023 ;

—  6.778,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2024 ;

Juger que la société COLIN AUTOMOBILES a violé ses obligations et en conséquence,

Constater la résiliation du bail à effet du 24 mai 2022 ;

Ordonner l’expulsion de la société COLIN AUTOMOBILE, et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la, [Localité 3] publique, des locaux sis, [Adresse 4] ;

Condamner la société COLIN AUTOMOBILES à payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et totale des lieux loués, une indemnité d’occupation égale à 1,5 fois le montant du loyer contractuel HT HC ;

Condamner la société COLIN AUTOMOBILES à payer à la SCI, [K], [G] la somme de 73.856,32 euros à titre d’indemnité forfaitaire en application de l’article 9 du contrat de bail ;

Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble désigné par le bailleur aux frais du preneur en garantie des sommes dues ;

Condamner la société COLIN AUTOMOBILES à payer à la SCI, [K], [G] la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la société COLIN AUTOMOBILES aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement."

L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 06 janvier 2026.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 09 septembre 2025, la SCI, Fontenay, Leclerc a transmis des conclusions en défense n°6, aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, de :

« Juger que la société COLIN AUTOMOBILES est redevable de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçues en Ile de France (TSBCS) et de la taxe sur les surfaces de stationnements ;

Condamner en conséquence la société COLIN AUTOMOBILES à payer à la société, [K], [G] les sommes de :

—  11.509,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2018 ;

—  12.671,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2019 ;

—  12.806,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2020 ;

—  12.891,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2021 ;

—  13.088,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2022 ;

—  13.659,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2023 ;

—  14.267,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2025 ;

—  5.149,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2018 ;

—  5.220,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2019 ;

—  5.279,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2020 ;

—  5.315,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2021 ;

—  6.334,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2022 ;

—  6.611,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2023 ;

—  6.902,00 euros au titre de la taxe sur les surfaces de stationnement 2025.

Juger que la société COLIN AUTOMOBILES a violé ses obligations et en conséquence,

Constater la résiliation du bail à effet du 24 mai 2022 ;

Ordonner l’expulsion de la société COLIN AUTOMOBILE, et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la, [Localité 3] publique, des locaux sis, [Adresse 4] ;

Condamner la société COLIN AUTOMOBILES à payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et totale des lieux loués, une indemnité d’occupation égale à 1,5 fois le montant du loyer contractuel HT HC ;

Condamner la société COLIN AUTOMOBILES à payer à la SCI, [K], [G] la somme de 73.856,32 euros à titre d’indemnité forfaitaire en application de l’article 9 du contrat de bail ; Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble désigné par le bailleur aux frais du preneur en garantie des sommes dues ;

Condamner la société COLIN AUTOMOBILES à payer à la SCI, [K], [G] la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la société COLIN AUTOMOBILES aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement."

Par ordonnance en date du 06 janvier 2026, l’ordonnance de clôture a été révoquée afin d’admettre les conclusions notifiées par la SCI, Fontenay, Leclerc le 09 septembre 2025.

La clôture a ensuite été ordonnée le même jour, les plaidoiries étant maintenue à la date du 06 janvier 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS

Sur la validité du commandement de payer en date du 27 avril 2022

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Aux termes de l’article L145-40-2 du code de commerce « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

La SAS Colin Automobile soutient que le commandement de payer contesté doit être privé d’effet tout d’abord parce que les sommes qu’il vise ne sont pas à sa charge, de telle sorte qu’aucun manquement au contrat de bail n’a été commis.

A titre liminaire, elle indique que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne porte que sur le paiement des taxes sur les bureaux et les emplacements de parking pour l’année 2022 mais que dans le cadre de la présente instance, le bailleur a ajouté une demande en paiement de ces deux mêmes taxes pour les années 2018 à 2021.

Elle relève toutefois qu’aucun commandement de payer pour ces années n’a été délivré et que la seule infraction qui pourrait ainsi justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire porterait donc sur le non-paiement des sommes réclamées par ce commandement, à savoir 28.204,67 euros.

Or, elle soutient que la prise en charge financière de ces taxes incombe au propriétaire de l’immeuble au sein duquel ils se trouvent et que le débiteur de ces taxes est donc bien la SCI, Fontenay, Leclerc, propriétaire bailleur.

Elle soutient, en effet, que tout transfert de ce paiement au preneur nécessite une clause précise, explicite et intelligible dans le contrat de bail et fait valoir que le transfert au preneur des charges, impôts et taxes, incombant au bailleur, est prévu à l’article 4.10 du bail qui ne vise nullement les taxes sur les bureaux et sur les emplacements de parking.

Elle conteste à cet égard l’analyse du bailleur qui fait état d’un fascicule du BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts) qui classerait les taxes contestées comme taxes additionnelles à la taxe foncière, pour soutenir qu’elles peuvent donc de ce fait être refacturées au preneur.

Elle indique en effet que le BOFIP les mentionne comme taxes additionnelles aux impôts fonciers et non à la taxe foncière et qu’il classe dans cette catégorie plusieurs taxes comme la taxe d’habitation, la cotisation foncière des entreprises ou la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Elle précise que le BOFIP a un plan de présentation où il traite d’abord de la taxe foncière et ensuite d’autres taxes et prélèvements et que c’est donc dans un souci de présentation et d’articulation que cette taxe se retrouve dans ce fascicule, étant observé que ces deux taxes ont des modes d’exonération et de comptabilisation fiscales différentes et que le BOFIP et son plan de présentation ne priment pas sur la loi.

Elle relève également que tant lors de la conclusion que lors chaque renouvellement du contrat, le bailleur ne s’est jamais acquitté de ces taxes, applicables depuis 1990, preuve ainsi qu’il se croyait exonéré de ce paiement et qu’il est dès lors impossible que les parties aient pu l’intégrer implicitement au bail.

Elle fait de plus valoir, au visa de l’article L145-40-2 du code de commerce que le contrat de bail ne mentionne aucune liste précise et limitative des charges en dehors de la taxe foncière, expressément prévue, de telle sorte qu’il doit en être tiré la conséquence qu’aucune autre taxe ne peut être mise à la charge du preneur.

Elle considère donc que les sommes visées par le commandement ne sont pas due et qu’il doit être déclaré nul et de nul effet.

En réponse aux griefs formulés sur le commandement délivré, la SCI, Fontenay, Leclerc explique que le fait qu’il ne vise que l’année 2022, à l’exclusion des années 2018 à 2021 taxées ultérieurement ou qu’il vise une somme de 28.204,67 euros qui sera ensuite réduite en raison d’un dégrèvement, est sans aucune incidence sur le fait que le preneur a violé les obligations du bail et que la mise en œuvre de la clause résolutoire est, de ce fait, justifiée.

Elle soutient ensuite que l’article 4.10 du contrat de bail met expressément à la charge du preneur « l’impôt foncier et toutes taxes additionnelles à la taxe foncière, en totalité » et que le BOFIP du 16 décembre 2020 relatif aux taxes et prélèvements additionnels aux impôts fonciers confirme que les taxes sur les bureaux et les emplacements de stationnement sont bien des taxes additionnelles à la taxe foncière.

Elle écarte l’interprétation de la SAS Colin Automobiles selon laquelle ces taxes ne constitueraient que des taxes additionnelles non à la taxe foncière mais à l’impôt foncier.

Elle fait valoir qu’aux termes du bail le preneur supporte la totalité des taxes liées à l’usage des locaux dont il bénéficie directement ou indirectement, que la documentation produite précise que les taxes sont dues à raison de la destination ou de la composition des locaux assujettis à usage de bureaux et de certaines surfaces de stationnement et qu’il ne saurait être contesté par la SAS Colin Automobile qu’elle bénéficie de l’usage de ces bureaux et emplacements de stationnement.

Elle considère donc que la lettre comme l’esprit du bail imposent de mettre ces taxes à la charge du preneur, le bail mentionnant les taxes actuelles ou futures et précisant que toute nouvelle taxe sera mise à la charge du locataire.

S’agissant de l’absence d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, elle fait valoir que l’article L145-40-2 visé exige seulement que soient précisées les « catégories de charges, impôts et taxes » mises à la charge du locataire et que la taxe foncière et les taxes additionnelles constituent une catégorie d’impôt et taxes clairement identifiée, satisfaisant ainsi aux dispositions légales.

Le commandement de payer est un acte par lequel le bailleur sollicite, par acte extrajudiciaire, le règlement d’une dette de son locataire et vise la clause résolutoire insérée dans le bail commercial.

Ainsi, dans l’hypothèse où le locataire ne régularise pas sa situation dans un délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer, la résiliation est acquise de plein droit et doit être constatée par le tribunal judiciaire, le juge n’ayant aucun pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement contractuel fondant la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Pour être valable, le commandement doit reproduire la clause résolutoire du bail commercial, distinguer clairement le montant du loyer, les charges, les éventuels intérêts et pénalités, détailler le calcul des sommes réclamées, de manière chronologique et explicite, et mentionner le délai prévu pour apurer la dette.

Le commandement de payer doit en effet informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour lui permettre d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Enfin, le transfert d’une charge sur le preneur nécessité une clause claire et précise au contrat de bail.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 27 avril 2022, vise la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, d’un montant de 11.731,19 euros ainsi que celle sur les bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et les surfaces de stationnement, d’un montant de 16.240,92 euros, soit un total de 28.204,67 euros, incluant le coût de l’acte d’un montant de 232,56 euros.

L’article 4.10 du contrat de bail, intitulé « impôts-taxes-contributions et charges diverses », mentionne dans son 4ème paragraphe, que :

« au surplus, le preneur supportera la totalité (sic) les taxes, redevances, contributions et impositions actuelles et futures liées à l’usage des locaux et/ou d’un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, quand bien même le redevable légal serait le bailleur (ou le propriétaire) et notamment le locataire supportera la charge de l’impôt foncier et de toutes taxes additionnelles à la taxe foncière, en totalité.

Si les locaux venaient à être soumis à une taxe, redevance, contribution ou imposition spécifique en raison de leur nature, leur situation, leur composition et caractéristiques, leur destination, leur exploitation, le preneur supporterait ces taxes, redevances, contributions, impositions, sous quelque dénomination que ce soit, dès lors qu’elles seraient liées à l’usage des locaux ou à un service dont bénéficierait le locataire directement ou indirectement."

Le bail n’évoque donc pas la taxe sur les bureaux et les emplacements de stationnement au titre des charges expressément transférées au preneur.

Or, ce n’est qu’à la condition que les charges, impôts, taxes et redevances aient été visés par le bail qu’ils sont récupérables sur le locataire.

Ainsi la clause mettant à la charge du preneur « la totalité (sic) les taxes, redevances, contributions et impositions actuelles et futures liées à l’usage des locaux et/ou d’un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, quand bien même le redevable légal serait le bailleur (ou le propriétaire) et notamment le locataire supportera la charge de l’impôt foncier et de toutes taxes additionnelles à la taxe foncière, en totalité», ne permet pas au bailleur, en l’absence de disposition expresse, claire, précise et dénuée d’ambiguïté, d’obtenir le remboursement des taxes sur les bureaux et les emplacements de stationnement, étant relevé, s’agissant plus précisément des taxes additionnelles à la taxe foncière dont se prévaut la bailleresse, que les taxes litigieuses ne sont pas des composantes de la taxe foncière mais constituent des taxes attachées à la qualité du propriétaire bailleur et qui doivent ainsi être expressément mises à la charge du preneur par une stipulation claire et précise du contrat de bail si le bailleur souhaite en transférer la charge au preneur.

Or, le commandement de payer visant la clause résolutoire se fonde sur le non-paiement de ces taxes alors que le bail commercial ne prévoit pas la possibilité pour le bailleur de facturer de tels frais.

Par conséquent, le commandement de payer délivré le 27 avril 2022 doit être déclaré nul et de nul effet de telle sorte que la clause résolutoire prévue au bail n’a jamais pris effet et que la SCI, Fontenay, Leclerc doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les autres demandes

Partie perdante, la SCI, Fontenay, Leclerc est condamnée aux dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler à la SAS Colin Automobiles la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 27 avril 2022 à la SAS Colin Automobile par la SCI Fontenay Leclerc ;

DEBOUTE la SCI, Fontenay, Leclerc de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI, Fontenay, Leclerc aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI, Fontenay Leclerc à régler à la SAS Colin Automobile la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,