TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°24/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2024

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame LAFONT, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2024

N° RG 24/01287 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UVF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BEAU RIVAGE

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Sophie BOMEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société C & C BURGER

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2019, la SCI BEAU RIVAGE a donné à bail commercial à la société LV 13600 exploitant sous l’enseigne La Broche des locaux situés [Adresse 2] [Localité 1] (RDC), moyennant un loyer mensuel de 1800 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

La SARL LV 13600 a cédé à la SAS C&C BURGER le fonds de commerce comprenant le droit au bail.

La SCI BEAU RIVAGE a fait délivrer à la SAS C&C BURGER un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 12 janvier 2024, pour une somme de 10800 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024.

Par acte de commissaire de Justice du 11 mars 2024, la SCI BEAU RIVAGE fait assigner la SAS C&C BURGER devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS C&C BURGER et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la SAS C&C BURGER à payer à la SCI BEAU RIVAGE la somme provisionnelle de 6933.68 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner la SAS C&C BURGER au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SAS C&C BURGER au paiement d’une somme de 1620 euros au titre des pénalités de retard,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,

— condamner la SAS C&C BURGER au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La procédure a été dénoncée à la SA CREDIT LYONNAIS, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte d’huissier du 8 mars 2024.

A l’audience du 4 septembre 2024, la SCI BEAU RIVAGE, représentée, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS C&C BURGER et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la SAS C&C BURGER à payer à la SCI BEAU RIVAGE la somme provisionnelle de 2160 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner la SAS C&C BURGER au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SAS C&C BURGER au paiement d’une somme de 2160 euros au titre des pénalités de retard,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,

— condamner la SAS C&C BURGER au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La SAS C&C BURGER, représentée, dépose des conclusions et sollicite le rejet de toutes les demandes.

Elle sollicite que lui soit accordé des délais de paiement en application des articles L 145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil et de constater qu’elle a soldé sa dette locative.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2024.

SUR CE,

— Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur produit un décompte locatif arrêté au 3 septembre 2024 mentionnant un arriéré de 2160 euros et correspondant au loyer du mois de septembre 2024. Il résulte des dispositions contractuelles que le loyer est payable d’avance le 1er de chaque mois.

L’obligation du locataire de payer la somme de 2160 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 3 septembre 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS C&C BURGER à payer à la SCI BEAU RIVAGE la somme provisionnelle de 2160 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 3 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la SAS C&C BURGER le 12 janvier 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 février 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 17 juin 2019 à compter du 13 février 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de SAS C&C BURGER et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La SAS C&C BURGER explique cette absence de paiement par des difficultés financières et affirme avoir réglé l’intégralité de la dette au jour de l’audience. Il résulte des documents produits qu’à la date de l’audience, la défenderesse reste redevable d’une somme correspondant au montant du loyer du mois de septembre 2024 et que l’arriéré doit s’analyser en un retard de paiement.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SAS C&C BURGER, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la SAS C&C BURGER pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 13 février 2024. Le maintien dans les lieux de la SAS C&C BURGER en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI BEAU RIVAGE un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Ce dommage sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 13 février 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

— Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle dMBOL 61 \f « WP TypographicSymbols » \s 12être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale comme telle également susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

— Sur les autres demandes :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS C&C BURGER aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du la SCI BEAU RIVAGE les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 juin 2019 entre la SCI BEAU RIVAGE d’une part, et la SAS C&C BURGER d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] [Localité 1] (RDC),sont réunies à la date du 13 février 2024,

Condamnons la SAS C&C BURGER à payer à la SCI BEAU RIVAGE, à titre provisionnel, une somme de 2160 euros, arrêtée au 3 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons la SAS C&C BURGER à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 90 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Disons qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS C&C BURGER ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS C&C BURGER à payer à la SCI BEAU RIVAGE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

En toute hypothèse :

Rejetons les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons la SAS C&C BURGER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 janvier 2024 ;

Le Greffier Le Président