TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Janvier 2026

N° RG 24/02211 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZAMD

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic :

C/

[D] [Z] [O] [B], [L] [U] [G]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic :

FONCIA [Localité 14] RIVE DROITE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434

DEFENDEURS

Monsieur [D] [Z] [O] [B]

[Adresse 8]

[Localité 7]

défaillant

Madame [L] [U] [G]

[Adresse 9]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [G] et M. [D] [B] sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [G] et M. [B] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Foncia Paris Rive Droite, les ont fait assigner devant ce tribunal par exploit de 07 février 2024 aux fins de voir :

«- CONDAMNER Mme [L] [G] et M. [D] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 13] [Adresse 4] la somme de 7.899,86 €uros correspondant au montant des charges impayées arrêté au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022 jusqu’au jour du parfait paiement, proportionnellement à leur quote part à savoir 1/100 pour M. [D] [B] et 99/100 pour Mme [L] [G] ;

— CONDAMNER Mme [L] [G] et M. [D] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 13] [Adresse 4] la somme de 1.407,11 €uros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022 jusqu’au jour du parfait paiement , proportionnellement à leur quote part à savoir 1/100 pour M. [D] [B] et 99/100 pour Mme [L] [G] ;

— REJETER toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ;

— CONDAMNER Mme [L] [G] et M. [D] [B] à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Mme [L] [G] et M. [D] [B] à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie,

— CONDAMNER Mme [L] [G] et M. [D] [B] en tous les dépens. »

Il est fait expressément référence aux termes de cette assignation pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Mme [G] et M. [B], auxquels l’assignation a été signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 21 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande suivante:

— REJETER toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ;

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 7.899,86 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêté au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

Il justifie par la production d’une fiche d’immeuble que Mme [G] et M. [B] sont propriétaires des lots n°68 et 53 au sein de l’immeuble susvisé. Par acte de vente de à titre de licitation ne faisant pas cesser l’indivision entre les deux défendeurs, datant du 1er avril 2011, le demandeur justifie que Mme [G] et M. [B] sont propriétaires indivisaires, Mme [G] possédant 99% de la propriété des deux lots et M. [B] 1% de ces mêmes lots.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds.

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des :

-23 novembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 et 2020, voté divers travaux et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2021 et 2022,

-30 mars 2022 ayant voté des travaux de réfection des colonnes endommagés, et son attestation de non recours

-08 décembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et autorisé divers travaux, et son attestation de non-recours,

— une mise en demeure par lettre recommandé et son accusé de réception demandant de régler la somme de 1.375,89 euros datant du 20 février 2020,

— un commandement de payer la somme de 7 610,47 euros datant du 16 septembre 2022

— un décompte des défendeurs qui fait apparaître un solde débiteur de 7 899,86 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023 (4ème trimestre inclus).

Ce décompte mentionne un solde de charges pour l’année 2019 au 31 décembre 2019 pour la somme de 5.052,62 euros. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de cette créance. Il convient donc d’exclure cette somme de la créance du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de (7.899,86 – 5.052,62) 2.847,24 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2023 (4ème trimestre inclus), que Mme [G] et M. [B] devront payer à hauteur de leur quote part dans cette indivision.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer datant du 16 septembre 2022.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.407,11 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance, ainsi composée :

-40 euros de frais « mise en demeure », facturés le 20 février 2020,

-2,81 euros de frais libellés « intérêts de retard au 13 mars 2020 », facturés le 13 mars 2020,

-30 euros de frais de « relance », facturés le 13 mars 2020,

-40 euros de frais « mise en demeure », facturés le 15 mai 2020,

-42 euros de frais « mise en demeure », facturés le 05 août 2020,

-3,86 euros de frais libellés « intérêts de retard au 08 septembre 2020 », facturés le 08 septembre 2020,

-33 euros de frais de « relance », facturés le 08 septembre 2020,

-42 euros de frais « mise en demeure », facturés le 03 mai 2022,

-17,12 euros de frais libellés « intérêts de retard au 02 juin 2022 », facturés le 02 juin 2022,

-33 euros de frais de « relance », facturés le 2 juin 2022,

-480 euros de frais libellés « constitution dr huis », facturés le 23 août 2022,

-163,32 euros de frais libellés « BJRD sommation de payer », facturés le 17 octobre 2022,

-480 euros de frais libellés « constitution dr avoc », facturés le 15 mars 2023.

Toutefois, il produit au dossier les contrats de syndic couvrant la période du 23 novembre 2021 au 30 novembre 2023 et du 10 juillet 2023 au 30 septembre 2024, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant des prestations de « mise en demeure », « relance », facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront donc écartées.

S’agissant des « intérêts de retard », ces frais ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces sommes ne seront pas retenues.

Il convient aussi d’écarter des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, les frais du syndic d’un montant de 480 euros relatifs à la constitution du dossier huissier et les frais du syndic d’un montant de 480 euros relatifs à la constitution du dossier pour l’avocat, qui ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais des missions de base du syndic au recouvrement de sa créance qui sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc une créance de 163,32 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les défendeurs devront lui verser à hauteur de leur quote-part dans cette indivision.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 septembre 2022, que les défendeurs devront lui régler à proportion de leur quote-part dans cette indivision.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, en expliquant que la mauvaise foi incontestable et la carence des copropriétaires débiteurs à payer les charges de copropriété qui leur incombent, ont entraîné des frais supplémentaires pour le Syndicat ne résultant pas de sa gestion courante, [qu']ainsi le manquement répété de Mme [L] [G] et de M. [D] [B] dans le paiement de leurs charges, quels qu’en soient les motifs, entraîne pour le syndicat des difficultés de trésorerie et contraint les autres copropriétaires à supporter la carence de ces copropriétaires. Il ajoute que la trésorerie du syndicat des copropriétaires se trouve régulièrement en péril du fait des manquements répétés des défendeurs, qui ont déjà bénéficié de fait de larges délais pour régler leur dette de charges et ont fait l’objet de relances amiables restées sans réponse. Enfin il demande le rejet de toute demande d’échelonnement de paiement qui pourrait être sollicitée par les défendeurs.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de des défendeurs dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

S’agissant du rejet de demande de délai de paiement ou d’échelonnement, les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, il n’y a pas lieu statuer sur cette demande.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] et M.[B], qui succombent, sont condamnés à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Mme [G] et M. [B] seront condamnés au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [L] [G] et M. [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], représenté par son syndic, proportionnellement à leur quote part respective à savoir 99% pour Mme [L] [G] et 1% pour M. [D] [B] :

la somme de 2.847,24 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2023 (4ème trimestre inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, la somme de 163,32 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022,

DEBOUTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], représenté par son syndic, de sa demande à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [L] [G] et M. [D] [B] aux entiers dépens de l’instance;

CONDAMNE Mme [L] [G] et M. [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] [Adresse 15] [Localité 1], représenté par son syndic, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présent lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE