Minute n° 2025 / 1351

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [R] [O]

LA CRESERIE

LA ROUXIERE

44370 LOIRAUXENCE

Madame [S] [T] épouse [O]

LA CRESERIE

LA ROUXIERE

44370 LOIRAUXENCE

représentés par Maîre Joachim ESNAULT, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [D]

domicilié : chez Madame [F] [D]

L’Adreyt

60 Chemin de Mayson

07380 LA SOUCHE

assisté de Maître Benjamin BOUCHER, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02662 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGZI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à [B] [C] [E]

CCC à Maître Benjamin BOUCHER + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing en date du 16 janvier 2008, Monsieur et Madame [O] ont donné à bail à Monsieur [N] [D] et Madame [V] [P], son épouse, une maison à usage d’habitation principale leur appartenant sis, 111 rue des Vignes – 44522 ROCHE BLANCHE, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 890 €.

Monsieur et Madame [D] ont par la suite divorcé et Monsieur [N] [D] est resté seul à habiter la maison susvisée.

Le 7 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [N] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 14.501,88 € au titre des loyers échus et impayés de mars 2021 à février 2024.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans le délai d’un mois a été délivré par Commissaire de Justice à Monsieur [N] [D] le 7 mars 2024.

Sans retour de la part du locataire, un procès-verbal de constat de logement abandonné a été établi par Maître [G] [U], Commissaire de Justice à Nantes, le 9 avril 2024.

Par requête en date du 11 juin 2024, Monsieur et Madame [O] ont saisi le Juge des Contentieux de la Protection afin qu’il soit constaté, au visa de l’article 14-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’abandon des lieux loués par Monsieur [N] [D] et sa condamnation à payer la somme de 14.501,88 €.

Par une ordonnance sur requête en date du 24 juin 2024, le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de NANTES a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 16 janvier 2008 entre les parties ;

— autorisé la reprise du local d’habitation situé 111 rue des Vignes à ROCHE-BLANCHE précédemment loué à Monsieur [N] [D] ;

— condamné Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 14.501,88 € représentant les loyers impayés au 29 février 2024 ;

— condamné Monsieur [N] [D] au paiement des frais de serrurier de 144 € ;

— déclaré que les biens inventoriés seront vendus aux enchères publiques pour ceux qui présentent une valeur marchande, et abandonnés pour ceux n’ayant aucune valeur marchande, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice ;

— condamné Monsieur [N] [D] aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement et de mise en demeure, de procès-verbal d’abandon et des témoins.

Cette ordonnance sur requête a été signifiée à personne à Monsieur [N] [D] le 8 juillet 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2024, reçu le 6 août 2024, Monsieur [N] [D] a formé opposition à l’ordonnance sur requête rendue le 24 juin 2024.

Les parties ont été convoquées par le greffe par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du 10 octobre 2024.

À l’issue d’un renvoi, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle Monsieur et Madame [O], valablement représentés par ministère d’avocat, ont réitéré leurs demandes initiales visant notamment à voir constater l’abandon des lieux loués par Monsieur [N] [D] et obtenir sa condamnation à leur payer les loyers échus et impayés. A ce propos, ils ont produit un décompte actualisé mentionnant une dette de loyers de 31.057,44 €, couvrant la période de janvier 2018 à juin 2024 inclus. Ils n’ont présenté aucune autre demande visant à voir constater la résiliation du bail.

Monsieur [N] [D], assisté de son conseil, a soutenu n’avoir pas abandonné lelogement et demandé l’anéantissement de la procédure de l’ordonnance sur requête. Il a fait valoir que le logement était toujours meublé, qu’il versait 500 € chaque mois au titre du règlement du loyer et ajouté par ailleurs qu’il devrait prochainement trouver un nouvel emploi sur Ancenis. Il a soulevé la prescription d’une partie de la dette locative, rappelant que le montant de celle-ci avait été fixé à 14. 501,88 € au 29 février 2024.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance sur requête

L’article 1 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon prévoit que peut être formée par requête (…) la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vue de la reprise des locaux abandonnés.

Aux termes de l’article 6 de ce même décret, il est prévu que le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l’ordonnance. L’opposition est formée dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe.

L’article 7 du décret dispose enfin qu’en cas d’opposition, les parties sont convoquées à une audience et le tribunal statue sur les demandes présentées par le bailleur et connaît des demandes incidentes ou moyens de défense au fond qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction. Le jugement du tribunal se substitue à l’ordonnance.

En l’espèce, Monsieur et Madame [O], par une requête du 11 juin 2024, ont demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES qu’il constate que Monsieur [N] [D] avait abandonné le logement qu’ils lui avaient donné à bail le 16 janvier 2008, situé 111 rue des Vignes à ROCHE-BLANCHE (44522).

Par une ordonnance sur requête en date du 24 juin 2024, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES a constaté la résiliation du bail consenti par Monsieur et Madame [O] à Monsieur [N] [D] portant sur le logement situé 111 rue des Vignes à ROCHE-BLANCHE (44) et a autorisé la reprise du logement par Monsieur et Madame [O].

Cette ordonnance a été signifiée par voie de Commissaire de justice à Monsieur [N] [D] le 8 juillet 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2024, reçu au greffe le 6 août 2024, Monsieur [N] [D] a formé opposition à l’ordonnance sur requête du 24 juin 2024, soit dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance.

Ainsi, l’opposition formée par Monsieur [N] [D] est recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus (…) »

En l’espèce, le procès-verbal de constat établi le 9 avril 2024 par Maître [G] [U], Commissaire de justice, indique notamment que « la maison est en cours de déménagement, que des bibelots et tableaux sont regroupés dans l’entrée, qu’un tapis est roulé dans le salon, que des objets sont emballés dans des sacs et cartons, que les fauteuils et le canapé du salon sont recouverts de poussière, que, dans la cuisine, le congélateur bahut est vide, ouvert et débranché, que les placards sont partiellement vidés, que certains appareils ménagers ont été enlevés et se trouvent dans le garage et qu’il reste un seul lit simple dans une chambre d’enfant ». Le Commissaire de justice expose également avoir rencontré un voisin qui lui a déclaré qu’il avait vu le locataire déménager il y a un mois environ et qu’il n’était plus venu depuis, ce voisin précisant que Monsieur [N] [D] n’habiterait plus la maison depuis de très nombreux mois.

Il n’est pas contesté par ailleurs que Monsieur [N] [D] n’a pas déféré à la mise en demeure qui lui a été adressée le 7 mars 2024 de justifier de l’occupation du logement.

En outre, il convient de relever que l’ordonnance du 24 juin 2024 rendue sur requête aux fins de reprise du logement a été signifié à personne à Monsieur [N] [D] à une autre adresse que celle des lieux loués, à savoir chez Mme [F] [D] – 60 Chemin de Mayson – L’Adreyt – 07380 LA SOUCHE.

Cependant, Monsieur [N] [D], qui a formé opposition contre cette ordonnance dans le délai légal, a comparu à l’audience et déclaré qu’il occupait toujours les lieux.

Il a par ailleurs précisé qu’il versait toujours 500 € par mois au titre du règlement des loyers, ce que confirme le décompte versé aux débats par les bailleurs, lequel laisse apparaître que ce règlement mensuel de 500 € se poursuit sans discontinuer depuis mai 2020, ce qui n’est pas contesté par les bailleurs, lesquels évoquaient déjà ces paiements dans leur requête aux fins de reprise du logement du 11 juin 2024. Ces paiements réguliers, bien qu’insuffisants au regard du montant mensuel du loyer, ne peuvent qu’interroger et mettre en doute la réalité d’un abandon des lieux par le locataire, étant relevé que les locataires, en pareille hypothèse, n’effectuent plus aucun règlement, quittant les lieux « à la cloche de bois ».

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat du 9 avril 2024 que si le logement semble en cours de déménagement il n’est pas pour autant entièrement vide puisqu’il comporte encore des meubles (tables, fauteuils, canapé, chaises…), étant précisé que l’une des chambres, même s’il s’agit d’une chambre d’enfant, est totalement aménagée. Il doit encore être constaté que les vêtements encore présents dans une penderie d’une chambre au rez-de-chaussée semblent être des vêtements d’homme, notamment des chemises encore sur cintres, de même qu’une étagère située au-dessus de ces mêmes chemises est remplie de ce qui ressemble à des t-shirts et pulls. Également, il subsiste encore dans les salles de bain des produits de toilette et médicaments.

En outre, le Commissaire de justice relève que la voisine en face de la maison litigieuse, si elle a déclaré que Monsieur [D] n’habitait plus la maison, sans plus de précision, a également indiqué qu’une personne venait de temps en temps relever le courrier. A ce propos d’ailleurs, le Commissaire de justice n’a nullement fait état de courriers qui seraient restés dans la boîte aux lettres

Enfin, il n’est nullement fait état de ce que l’eau et l’électricité auraient été coupées, étant précisé sur ce point que le Commissaire de justice indique avoir sonné à plusieurs reprises, preuve s’il en faut que l’électricité n’a pas été coupée.

Dans ces conditions, il doit être considéré que Monsieur [N] [D], s’il a pu commencer à organiser le déménagement de certains de ses meubles et effets personnels, n’a toutefois pas abandonné les lieux au sens des dispositions de l’article 14-1 précité dès lors qu’il demeure suffisamment de meubles dans le logement pour qu’il puisse y vivre, à tout le moins qu’il puisse y dormir, qu’il relève régulièrement son courrier, que la maison est encore alimentée en eau et électricité et qu’il règle régulièrement 500 € par mois au titre du paiement des loyers.

Dès lors, il ne saurait être constaté la résiliation du bail liant les parties en application des dispositions légales susvisées et Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leur demande de ce chef, étant relevé par ailleurs qu’ils n’ont formulé aucune autre demande visant à voir constater ou prononcer la résiliation du bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

L’article 2219 du Code civil énonce que « la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps ».

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit (…) ».

L’article 2231 précise que « L’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien ».

Selon l’article 2240 du même code « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ».

Enfin, la jurisprudence considère que la reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait, entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif.

De ce fait, la prescription est valablement interrompue même en cas de règlements partiels effectués par le débiteur.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats par les bailleurs laisse apparaître un solde débiteur de 31.057,44 € pour la période de janvier 2018 à juin 2024 inclus.

Monsieur [N] [D] conteste le montant sollicité au motif qu’une partie de la dette locative serait prescrite. Il convient cependant de relever qu’il effectue mensuellement, et ce depuis mai 2020, des règlements de 500 €, ce qu’il a déclaré lors des débats et ce que confirme le décompte produit, étant relevé qu’avant mai 2020 il n’est jamais resté plus de 7 mois sans effectuer un seul paiement, même d’un montant inférieur au montant du loyer.

Dans ces conditions, il convient donc de considérer que chacun des paiements effectués par Monsieur [N] [D], même partiel, a valablement interrompu le cours de la prescription, de sorte qu’aucune prescription n’est acquise ce jour.

En outre, il sera rappelé que, s’agissant d’une procédure orale, Monsieur et Madame [O] étaient en droit d’actualiser leur créance dès lors que Monsieur [N] [D] était présent à l’audience lors de laquelle ils ont présenté cette demande, rien ne les obligeant à s’en tenir au montant mentionné dans le commandement de payer du 7 mars 2024, lequel ne prenait en considération que les loyers échus et impayés de mars 2021 à février 2024.

Le décompte ainsi produit au cours des débats n’appelle aucune critique et Monsieur [N] [D] n’a fait état d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [N] [D] sera condamné à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 31.057,44 € au titre des loyers échus et impayés au 30 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)”.

En l’espèce, Monsieur [N] [D] a sollicité des délais de paiement sur 24 mois. Il n’a toutefois produit aucun élément sur sa situation personnelle et financière, ne serait-ce qu’un justificatif d’emploi ou de revenus.

Depuis mai 2020 il ne règle en outre que la moitié de son loyer courant, de sorte que sa dette locative est actuellement particulièrement élevée.

Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais de paiement dès lors qu’il ne démontre pas en quoi il serait en mesure de régler une échéance de remboursement de sa dette (laquelle serait d’un montant de plus de 1.200 €, soit 31.057,44€ rapportés sur 24 mois) en sus de la totalité de son loyer courant.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [D] sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment les coûts de la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux, du constat d’abandon et des frais de la requête dès lors que son absence de réponse à la mise en demeure a contraint les bailleurs à engager des démarches pour vérifier la réalité de l’occupation des lieux.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE Monsieur [N] [D] recevable en son opposition qui met à néant l’ordonnance sur requête du 24 juin 2024 ;

Et statuant de nouveau par un jugement se substituant à l’ordonnance,

DÉBOUTE Monsieur et Madame [O] de leur action visant à voir constater, sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du bail conclu avec Monsieur [N] [D] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 31.057,44 € (TRENTE ET UN MILLE CINQUANTE SEPT EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers échus et impayés au 30 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse ;

DEBOUTE Monsieur [N] [D] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux dépens en ce compris les coûts la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux, le constat d’abandon et les frais de la requête ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET