Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDEUR :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J], [D], [T] [N], non concerné

Monsieur [T], [V], [L] [N]

Logement 328 Etage 9

3 Allée de la Penfeld

44700 ORVAULT

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 janvier 2024

date des débats : 11 janvier 2024

délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02663 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MOKQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Monsieur [T], [V], [L] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 juillet 2022, prenant effet le même jour, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS (ci-après ATLANTIQUE HABITATIONS) a donné à bail à [T] [N] un logement de type 3 lui appartenant sis, 3 Allée de la Penfeld, 9ème étage, n°328 – 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 381,29 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 127,13 €.

Par acte d’huissier de justice du 17 février 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement par erreur à [J] [D] [T] [N], oncle du locataire [T] [N], de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.660,17 € arrêté au 15 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 août 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner par erreur [J] [D] [T] [N], oncle du locataire [T], [V], [L], [C] [N], devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater, à compter du 17 avril 2023, pour défaut de paiement la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 12 juillet 2022 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du locataire, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner le locataire à lui payer les sommes suivantes :

—  2.715,48 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 juillet 2023, avec intérêts de droit à compter du 17 février 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 17 avril 2023 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Les services du département ont informé le tribunal le 26 décembre 2023 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se désiste de toutes ses demandes à l’égard d'[J] [D] [T] [N] et les reporte sur le véritable locataire [T], [V], [L], [C] [N]. La requérante précise que la dette s’élève désormais à la somme de 3.799,96 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 janvier 2024. Elle indique que le montant du loyer est désormais de 394,64 € et que le paiement des loyers a été repris par le locataire depuis 3 mois. La bailleresse accepte l’octroi de délai de paiement et le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Non régulièrement assigné, [T], [V], [L], [C] [N] s’est présenté spontanément à l’audience et reconnaît que l’ensemble de la procédure le concerne et aurait dû être diligentée contre lui. Il reconnaît la dette pour laquelle il sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 50 € par mois en sus du loyer courant résiduel.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 27 décembre 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 9 août 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 9 août 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département, dont il a accusé réception le 10 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit d’huissier en date du 17 février 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [J] [D] [T] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.660,17 € arrêté au 15 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 avril 2023.

Lors de l’audience, [T], [V], [L], [C] [N] reconnaît que la procédure de résiliation du contrat de bail aurait dû être diligentée contre lui.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T], [V], [L], [C] [N] ([T] [N]).

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.799,96 €, duquel il convient de déduire la somme de 285,12 € (126,22 € + 158,90 €) correspondant aux frais relevant des dépens.

En conséquence, [T] [N] sera condamné au paiement de la somme de 3.514,84 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 542 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement du locataire sont apparues dès l’entrée dans les lieux en juillet 2022 mais que depuis octobre 2023, soit 3 mois avant l’audience, il a repris le paiement intégral des loyers.

Lors de l’audience, [T] [N] propose de verser la somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant résiduel. La bailleresse accepte l’octroi de délai de paiement et le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Au regard de ces éléments, dès lors que [T] [N] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [T] [N] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux éventuels dépens, qui n’incluront ni le coût du commandement de payer ni celui de l’assignation.

L’équité commande de rejeter la demande d’ATLANTIQUE HABITATIONS fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 juillet 2022 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [T], [V], [L], [C] [N], concernant le logement sis 3 Allée de la Penfeld, 9ème étage, n°328 – 44700 ORVAULT ;

MET hors de cause [J] [D] [T] [N] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 18 avril 2023 ;

CONDAMNE [T], [V], [L], [C] [N] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 3.514,84 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [T], [V], [L], [C] [N] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [T], [V], [L], [C] [N] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 3 Allée de la Penfeld, 9ème étage, n°328 – 44700 ORVAULT, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion d'[T], [V], [L], [C] [N] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [T], [V], [L], [C] [N] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 15 février 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 542 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [T], [V], [L], [C] [N] aux éventuels dépens, qui n’incluront ni le coût du commandement de payer ni celui de l’assignation ;

DÉBOUTE ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY