R.G : 15/00952

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 10 décembre 2014

RG : 12/10640

XXX

Y

C/

X

SCI MAISON DE RETRAITE DE L’ETOILE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 01 Mars 2016

APPELANT :

M. Z Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP CONSTRUCTIV’AVOCATS, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

M. B X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SELARL MONOD-TALLENT, avocat au barreau de LYON

SCI MAISON DE RETRAITE DE L’ETOILE

XXX

XXX

Représentée par la SELARL CABINET CHAUPLANNAZ AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SELARL LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Septembre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Février 2016

Date de mise à disposition : 01 Mars 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— F-G H, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, F-G H a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par F-G H, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte sous seing privé en date du 3 février 2011, M. X et Y se sont engagés auprès de la SCI Immobilière de la maison de retraite de l’Etoile à acquérir une propriété sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 657.000 euros d’une durée de 15 ans à un taux annuel de 4,5% auprès de la caisse de crédit mutuel de Lyon ou de la banque Rhône Alpes de Lyon, au plus tard le 30 novembre 2011.

Par lettres du 8 novembre et du 2 décembre 2011, M. Y et M. X ont respectivement informé le notaire de la SCI de ce que leurs demandes de prêt avaient été refusées et par conséquent qu’ils renonçaient à acquérir l’immeuble.

Le 12 avril 2012, la SCI a fait valoir en vain aux acquéreurs que les conditions suspensives devaient être considérées comme levées au motif qu’ils en ont empêché l’accomplissement et les a mis en demeure de réitérer la vente avant le 15 mai 2012 ou, à défaut, de régler le montant de la clause pénale.

Par acte d’huissier en date des 2 août et 13 septembre 2012, la SCI a assigné Mrs X et Y afin de les voir condamnés solidairement à lui régler le montant de la clause pénale outre des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 10 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Lyon a constaté que les conditions suspensives stipulées à l’acte sont réputées accomplies, condamné solidairement M. Y et M. X à verser à la SCI de la maison de retraite de l’étoile 50.000 euros au titre de la clause pénale, desquels il convient de déduire les 10.000 euros de dépôt de garantie consignés qui resteront acquis à la SCI ainsi que 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, débouté les parties du surplus de leurs demandes. Le tribunal a retenu que ces derniers ont sollicité des prêts non conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et qu’il n’y a pas eu de novation à défaut pour M. Y d’en rapporter la preuve.

M. Z Y a formé un appel total. Il conclut à la réformation du jugement et demande la condamnation de la SCI de la maison de retraite de l’étoile à lui restituer la somme de 10.500 euros qu’il a réglée à titre de garantie dès lors qu’il a bien respecté les conditions de temps, de taux, de durée et de montant et qu’il a justifié son incapacité à acquérir dans les délais contractuels fixés, et qu’en raison du caractère indivisible et solidaire des obligations contractées, il pouvait seul et sans le concours de M. X accomplir toutes diligences pour entraîner la levée des conditions suspensives. En toute hypothèse, il sollicite la réformation du jugement, le débouté de la SCI de la maison de retraite de l’étoile de l’intégralité de ses demandes à son encontre et sa condamnation à lui restituer la somme de 10.500 euros déposée à titre de garantie au motif que la SCI et M. X sont convenus des termes et des conditions d’un nouveau compromis entraînant la novation du compromis initial par substitution de créancier et l’extinction des précédentes obligations.

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit aux précédentes demandes, il sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a réduit la clause pénale, la réduction supplémentaire de celle-ci afin qu’elle n’excède pas 30.000 euros, la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté la SCI de ses demandes présentées au titre d’un préjudice moral, d’un préjudice résultant d’une résistance abusive ou d’une perte de chance de réaliser la vente, et la condamnation de M. X à le relever et garantir à hauteur de 50% des condamnations mises à sa charge sans déduction de la somme de 10.500 euros réglée uniquement par lui.

En tout les cas, il demande la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la réformation du jugement en ce qu’il a mis à sa charge la somme de 2.000 euros au bénéfice de la SCI sur ce fondement.

Il soutient, en premier lieu, que la clause de solidarité et d’indivisibilité des obligations concerne le paiement du prix de vente et ses accessoires et non les modalités de paiement, que le compromis ne prévoit aucune obligation particulière en ce qui concerne les demandes de prêt et ne précise pas dans quelle proportion M. X et lui auraient financé individuellement l’acquisition. Il fait valoir que la solidarité stipulée au contrat implique qu’il pouvait soumettre, seul et sans le concours de M. X, une demande de prêt à la Caisse de crédit mutuel de Lyon et qu’en agissant de la sorte, il a nécessairement agi en son nom et au nom de son codébiteur. Il considère qu’il a déposé une demande de prêt correspondant aux conditions prévues au contrat, qu’il avait la faculté de soumettre sa demande de prêt immobilier à la Caisse de crédit mutuel de Lyon ou de solliciter la Banque Rhône Alpes, alternativement et à sa discrétion.

Il expose que le permis de construire lui a été délivré à la date du 20 octobre 2011 et non le 20 septembre 2011, que le compromis de vente mentionnait expressément que la condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 30 novembre, et qu’en soumettant la demande de prêt le 27 octobre 2011, il a bien respecté les conditions prescrites. Il ajoute que la clause ne peut lui être opposée car elle est plus stricte que les obligations exigées par l’article L 312-6 du code de la consommation.

Il fait valoir qu’il a déposé une demande conforme aux stipulations contractuelles et qu’il ne peut lui être reproché d’avoir déposé une demande à un taux de 4,40% au lieu de 4,50% car sa demande aurait, a fortiori, été refusée le coût de l’opération étant alors plus élevé. Il ajoute qu’une demande tardive de prêt faite conjointement leur a été refusée ce qui montre qu’une telle demande n’aurait pas abouti. Il conclut que la non-obtention du prêt dans le délai de réalisation ne lui est pas imputable.

Il se prévaut, en second lieu, de la novation de la promesse qui l’a libéré de ses obligations résultant du compromis de vente initial devenu caduc, puisque la SCI maison de retraite de l’étoile et M. X ont convenu des termes et conditions d’un nouveau compromis de vente qui s’est substitué au premier et qui n’a été ni résilié amiablement ni annulé. Il estime que la preuve de la novation est rapportée dès lors que ses cocontractants ont convenu de la vente avec des modalités de financement différentes, et que le notaire et le gérant de la SCI les ont évoquées par courrier.

A titre très subsidiaire, il sollicite la réduction de la clause pénale qu’il estime manifestement excessive, le rejet des demandes formées au titre du préjudice moral faute d’éléments justifiant l’allocation d’une telle somme, au titre d’une prétendue perte de chance de réaliser rapidement la vente puisqu’aucune information n’est fournie sur le fait de savoir si le bien a été vendu et à quelle date, en rappelant que la clause pénale a déjà pour finalité de réparer les conséquences préjudiciables d’une inexécution.

M. X a formé un appel incident. Il conclut à la réformation du jugement en toutes ses dispositions et demande qu’il soit dit que le compromis de vente ne l’obligeait pas à solliciter un prêt conjointement avec M. Y. En toute hypothèse, il sollicite le rejet des demandes de la SCI de la maison de retraite de l’étoile en ce que le compromis est devenu caduc, le condition suspensive d’obtention d’un prêt n’ayant pas été levée alors qu’il a satisfait à ses obligations contractuelles et qu’il est réputé avoir agi au nom et pour le compte de M. Y en application de l’obligation de solidarité et d’indivisibilité les liant. Il demande, subsidiairement, que les prétentions de la SCI au titre des prétendus préjudices subis soient déclarées irrecevables, non fondées et injustifiées, et à titre infiniment subsidiaire, qu’elles soit réduites à de plus justes proportions. En tout état de cause, il sollicite la condamnation de la SCI au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la demande de prêt n’avait pas à être conjointe car aucune clause ne prévoit expressément cette obligation, que le tribunal a dénaturé le sens de la clause concernant la condition suspensive d’obtention du prêt qui est claire et précise et offre la possibilité de souscrire plusieurs prêts sans précision concernant l’emprunteur. Il estime que la condition de solidarité et d’indivisibilité impliquait qu’il agissait au nom et pour le compte de M. Y et inversement, et qu’en tout état de cause, la SCI ne peut se prévaloir d’aucune perte de chance puisque la demande conjointe de prêt conforme aux stipulations contractuelles qu’ils ont déposée a posteriori a été refusée par les banques.

Il note que la condition suspensive d’obtention du prêt devait être réalisée au plus tard le 30 novembre 2011 et les prêts sollicités dans le délai de 8 jours à compter de l’obtention du permis de construire, et conclut que les délais ont été respectés puisque le permis de construire a été délivré le 20 octobre 2011 et les demandes ont été faites les 18 et 27 octobre 2011.

En ce qui concerne les conditions de la demande de prêt, il considère qu’il était logique de demander un financement à hauteur du montant de l’opération, qu’il n’avait pas l’obligation de solliciter le prêt auprès des deux organismes mentionnés cumulativement, et qu’en tout état de cause, une demande conforme aux stipulations a été refusée par la banque a posteriori.

Il met en avant sa bonne foi dans l’exécution du contrat en indiquant qu’il a tenté de constituer une SARL pour obtenir le prêt litigieux, qu’il a fait les démarches nécessaires à la réalisation du projet, et qu’il n’a pas empêché la réalisation de la condition suspensive.

Il ajoute que même si la demande conjointe du prêt était retenue comme étant une condition contractuelle, il ne s’agit pas d’une condition impérative et essentielle au compromis car le vendeur a accepté ultérieurement que M. X se porte seul acquéreur.

Concernant l’argumentation de M. Y, il rappelle que la novation ne se présume pas et doit être expresse, et qu’il ressort d’un courrier du 13 mars 2012 que la SCI n’a jamais entendu établir un nouveau compromis à son seul profit.

Subsidiairement, il considère que la clause pénale est excessive en insistant sur sa bonne foi et sur le fait que la SCI ne justifie pas avoir subi un préjudice susceptible de dédommagement. Il ajoute qu’elle ne démontre ni l’existence des autres préjudices allégués ni celle d’une faute justifiant leur indemnisation puisqu’il a respecté tous les délais prévus par le compromis et toutes ses obligations contractuelles, et que ces éventuels préjudices sont inclus dans la clause pénale.

La SCI de la maison de retraite de l’étoile, intimée, conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré que Mrs Y et X ont empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, qui doit être réputée accomplie, et en ce que M. Y n’apporte pas la preuve de l’existence d’une novation entraînant l’extinction du compromis, ainsi que sa réformation en ce qu’il a modéré le montant de la clause pénale et rejeté ses demandes d’indemnités complémentaires.

Elle soutient que la condition suspensive doit être réputée accomplie car Mrs Y et X en ont empêché l’accomplissement en sollicitant des prêts individuellement alors qu’ils avaient souscrit des obligations solidaires et indivisibles, en déposant des demandes en dehors des délais contractuels, en sollicitant des prêts non conformes aux stipulations de la condition suspensive et auprès d’autres banques que celles désignées dans le compromis de vente.

Elle expose que les acquéreurs sont engagés de manière solidaire et indivisible, que cette stipulation les obligeait à solliciter un prêt conjointement et à s’engager solidairement dans le financement, et qu’ils ont manqué à leurs obligations en se contentant de présenter des offres individuelles. Elle considère que Mrs Y et X se méprennent sur les effets de l’indivisibilité d’une obligation et qu’elle n’implique pas l’idée de représentation mutuelle comme ils le prétendent, car l’indivisibilité au stade de l’exécution implique que l’obligation n’est pas fractionnable, contrairement à l’indivisibilité au stade de la sanction de l’inexécution, et que le ou les prêts doivent être souscrits conjointement.

Elle se prévaut des dispositions de l’article 1232 du code civil qui s’appliquent, selon elle, dès lors qu’un seul des débiteurs est défaillant. Elle précise qu’en l’espèce, tant M. Y que M. X ont failli à leurs obligations contractuelles en sollicitant un prêt à un taux inférieur ou d’un montant et d’une durée supérieurs à ceux prévus au compromis.

Elle estime qu’en agissant individuellement, les acquéreurs ont volontairement préjudicié leur chance d’obtenir un financement et n’ont pas exécuté loyalement le contrat alors qu’ils auraient dû agir conjointement pour améliorer leur solvabilité et solliciter des prêts pour un montant cumulé total égal à celui prévu dans le compromis. Elle écarte l’argument des acquéreurs selon lequel une demande conjointe de prêt aurait été refusée en considérant que les courriers produits sont de complaisance et qu’ils ne permettent pas de s’assurer que les demandes de prêts étaient conformes aux conditions du compromis. Elle considère, en outre, que les demandes de prêt de M. Y ne revêtaient pas un caractère sérieux et qu’elles ne visaient qu’à donner l’apparence d’avoir accompli les diligences nécessaires. Elle souligne que M. Y et M. X ont déposé chacun de leur coté une demande de prêt de 707 000 euros pour le premier et de 657 000 euros pour le second, soit un total de 1 364 000 euros, alors que s’ils avaient véritablement cherché à obtenir le financement, ils auraient soit déposé une demande conjointe afin d’améliorer leur solvabilité à l’égard de la banque, soit déposé deux ou plusieurs demandes de prêt individuelles dont le montant cumulé s’élevait à 657 000 euros.

En ce qui concerne la novation, elle rappelle que l’article 1273 du code civil prévoit que la novation ne se présume pas, que la volonté de nover doit être non équivoque et résulter clairement des faits et actes des parties, et elle considère qu’en l’espèce, elle n’aurait jamais accepté de substituer au compromis un nouvel accord, qu’elle a toujours entendu poursuivre l’exécution du compromis de vente, et qu’en tout état de cause, le nouvel accord a été résolu faute d’exécution ce qui redonne toute sa force à la première convention.

Elle soutient qu’il n’y a pas lieu à réduction de la clause pénale car le montant de 10% du prix de vente correspond à la pratique habituelle et aux usages en matière de clause pénale dans les ventes immobilières, et qu’elle peut se prévaloir d’un préjudice moral compte tenu de la particulièrement mauvaise foi de M. X et M. Y qui ont, selon elle, feint de procéder aux démarches, d’une perte de chance de réaliser rapidement la vente du bien, et de dommages et intérêts pour résistance abusive en raison de leur refus d’exécuter leurs obligations contractuelles et de répondre à ses injonctions.

MOTIFS

Attendu que la clause relative à la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt est rédigée comme suit :

' Le présent compromis est également consenti sous la condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur, d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

— montant : 657 000 euros auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de LYON ou la Banque Rhône Alpes de LYON ;

— durée : 15 ans ;

— conditions financières : 4.50% l’an.

L’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêt au plus tard dans le délai de 8 jours de l’obtention des permis de démolir et de construire et à justifier au vendeur de ce dépôt par tout moyen utile, lettre ou attestation.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 30 novembre 2011.

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.

L’ACQUEREUR devra justifier au VENDEUR de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard les cinq (5) jours suivant l’expiration du délais ci-dessus.

En cas de défaut d’envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, LE VENDEUR pourra mettre en demeure L’ACQUÉREUR, avec toutes les conséquences y attachées, de lui produire une lettre d’accord.

L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de sollicite.'

Attendu par ailleurs que le compromis prévoit que les acquéreurs s’engagent de manière solidaire et indivisible entre eux ; qu’en conséquence cette stipulation les obligeait à solliciter un prêt conjointement auprès de l’un au moins des deux établissements bancaires désignés dans l’acte, et à s’engager solidairement dans le financement ; qu’ils étaient tenus également d’exécuter loyalement les obligations prévues au compromis ;

Attendu cependant que même à supposer qu’ils n’étaient pas tenus par une obligation de solidarité dans leur demande de prêt, force est de constater qu’ils ont individuellement déposé chacun une demande de prêt non conforme aux prévisions du compromis ; qu’en effet M. Y a sollicité un prêt de 657 000 euros sur 180 mois au taux de 4.40%, et non de 4.50% comme prévu par le compromis ; qu’il soutient à tort que si la demande de prêt a été refusée pour un taux de 4.40%, a fortiori, elle l’aurait été pour un taux de 4.50%, alors qu’il est toujours plus aisé d’obtenir d’une banque un prêt à un taux plus élevé qu’à un taux plus bas ; que M. X a déposé une demande de prêt de 707 000 euros, sur une durée de 24 mois, alors que le compromis prévoyait une durée de 180 mois ; que les demandes de prêt s’élevaient ainsi au total à 1 364 000 euros pour un montant prévu contractuellement de 657 000 euros ; que la SCI Immobilière de la maison de retraite de l’étoile souligne avec pertinence que si M. Y et M. X avaient véritablement cherché à obtenir le financement, ils auraient soit déposé une demande conjointe pour améliorer leur solvabilité à l’égard de la banque, soit déposé deux ou plusieurs demandes de prêt individuelles dont le montant cumulé aurait été de 657 000 euros ; qu’en présentant des demandes de prêt non conformes aux prévisions du compromis, et en exécutant de mauvaise foi leurs obligations contractuelles, ils ont empêché la réalisation de la condition suspensive qui doit être réputée accomplie conformément à l’article 1178 du code civil ;

Attendu que par de justes motifs, le premier juge a exactement considéré que la proposition faite par la SCI Immobilière de la maison de retraite de l’étoile à M. X après le retrait de M. Y, n’a pas entraîné l’extinction du compromis par effet d’une novation qui ne se présume pas ; qu’il sera ajouté que la CSI et son notaire ont rappelé l’intention de celle-ci de poursuivre l’exécution du compromis contre M. Y et M. X par des lettres du 6 février 2012 et du 13 mars 2012 ;

Attendu que la réitération de la vente n’ayant pu avoir lieu du fait des acquéreurs, malgré une mise en demeure, la clause pénale prévue au compromis doit trouver application ; que le montant de celle-ci, égale à 10% du prix est conforme à la pratique habituelle et aux usages en matière de ventes immobilières, et n’est pas manifestement excessif ; que M. Y et M. X doivent être condamnés à payer à la SCI Immobilière de la maison de retraite de l’étoile la somme de 70 700 euros, de laquelle doit être déduit le dépôt de garantie de 10 000 euros ;

Attendu que la SCI Immobilière de la maison de retraite de l’étoile ne justifie pas de préjudices complémentaires au titre d’un préjudice moral, d’une perte de chance de réaliser rapidement la vente du bien, ou d’une résistance abusive ;

Attendu que M. Y et M. X, qui succombent, doivent supporter les dépens et une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement entrepris sur le montant de la condamnation principale,

Condamne solidairement M. Y et M. X à payer à la SCI Immobilière de la maison de retraite de l’étoile la somme de 70 700 euros, de laquelle doit être déduit le dépôt de garantie de 10 000 euros,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Ajoutant,

Condamne in solidum M. Y et M. X à payer à la SCI Immobilière de la maison de retraite de l’étoile la somme supplémentaire de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes de M. Y et M. X présentées sur ce fondement,

Condamne in solidum M. Y et M. X aux dépens, avec droit de recouvrement direct par Maître Chauplannaz, avocat.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT