Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société HABITAT 44

3 boulevard Alexandre Millerand

44204 NANTES CEDEX 2

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [J]

12 rue des Champs Fougeroux

Rez de Chaussée

44330 VALLET

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle à 55 % du 20 septembre 2024 no N-44109-2024-006115

représenté par Maître Olivier FOUCHER, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 juin 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/01551 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M73G

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Maître Olivier FOUCHER + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 octobre 2021 à effet au même jour, Habitat 44 a donné à bail à [V] [J] un logement lui appartenant sis, 12 rue des Champs Fougeroux, RdC, outre un garage – 44330 VALLET, moyennant un loyer mensuel initial de 316,14 € pour le logement, 28,43 € pour le garage outre une provision mensuelle pour charges de 27,37€.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, Habitat 44 a fait commandement à [V] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.137,18 € arrêté au 30 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Habitat 44 a fait assigner [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du 19 décembre 2023 ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.943,94 € arrêtée au jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [V] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 398,23 € depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, augmentée de son éventuelle réindexation du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Dire et juger que, en application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de 134,40 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 24 juin 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2024. Renvoyée une première fois à la demande des parties au 19 septembre 2024, elle a de nouveau été renvoyée au 17 octobre 2024, date à laquelle elle a été retenue.

A ladite audience, Habitat 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.840,28 € au titre des loyers et charges échus à la date du 4 octobre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [V] [J] était représenté à l’audience et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Par conclusions versées au dossier, [V] [J] demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter purement et simplement l’office public Habitat 44 de ses entières demandes, fins et conclusions ;

— condamner Habitat 44, représenté par son représentant légal, à lui verser la somme de 5.000€ à titre provisionnel à valoir sur son préjudice définitif ;

— désigner un expert judiciaire avec la mission classique en la matière avec la mission classique suivante :

prendre connaissance des documents et des écritures des parties ;

visiter les lieux et décrire l’état de l’immeuble de l’habitation, et éventuellement des équipements spécifiques qui ont été installés ;

décrire les matériaux utilisés ;

dire quels travaux sont nécessaires ;

décrire les désordres visés dans l’assignation, ainsi que les dommages éventuels ;

déterminer l’origine des désordres ;

évaluer le coût des travaux de réfection en indiquant le coût de la maîtrise d’œuvre si elle est nécessaire ;

fournir tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices subis ;

rechercher si [V] [J] a subi un préjudice du fait d’un trouble de jouissance et matériel et l’évaluer ;

d’une façon générale et dans le cadre de la mission technique ci-dessus définie, répondre à tous les dires qui pourraient lui être soumis par les parties ;

de déposer un pré-rapport afin de permettre à chacune des parties, la rédaction d’un dire, le cas échéant ;

de déposer un rapport dans les trois mois de sa saisine ;

à titre subsidiaire :

— échelonner sur une durée de vingt-quatre mois l’éventuel montant de dette fixée par le tribunal judiciaire de Nantes ;

— condamner l’office public Habitat 44 représenté par son représentant légal, à lui verser la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Habitat 44 représenté par son représentant légal aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en réponse, Habitat 44 demande au juge des contentieux de la protection de débouter [V] [J] de toutes ses demandes reconventionnelles.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 24 juillet 2023, dont la caisse a accusé réception le 7 septembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 23 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour et le préfet en a accusé réception le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 18 octobre 2023, Habitat 44 a fait commandement à [V] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.137,18 € arrêté au 30 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’Habitat 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[V] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative, faisant part de désordres et de dégâts des eaux.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.840,28 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 4 octobre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 92,09 €.

En conséquence, [V] [J] sera condamné au paiement de la somme de 3.748,19€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à Habitat 44, à compter du 5 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 398,23 €.

Sur la demande d’expertise

[V] [J] fait état de dégâts des eaux dans son logement et d’une infiltration dans son garage, ayant entraîné un litige avec Habitat 44 sur l’origine des dégâts et ainsi sur la prise en charge des frais de remise en état. Sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire rappelle l’obligation faite au bailleur de mettre à disposition du preneur un logement exempt de vices, en bon état d’usage et de réparation, d’entretenir le logement et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le locataire fait état de désordres qu’il a subis et considère que la juridiction ne peut nier son préjudice, demandant une provision de 5.000 € en indemnisation de celui-ci.

Pourtant, la mission d’expertise sollicitée est de demander à un expert non seulement de déterminer des désordres de construction (décrire les équipements spécifiques installée et les matériaux utilisés), mais également les responsabilités et enfin de rechercher si [V] [J] lui-même a ou non subi un préjudice et quel serait son préjudice.

Il est donc demandé au juge des contentieux de la protection statuant en matière de bail d’habitation de saisir un expert judiciaire et de statuer sur un contentieux qui n’est pas de sa compétence, à savoir de possibles vices de construction de l’immeuble, mais également afin que cet expert détermine la réalité et le cas échéant la nature du préjudice subi par la partie qui sollicite l’expertise.

Or, l’article 146 du code de procédure civile énonce qu’Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. Ainsi, la demande d’expertise et ainsi de provision est rejetée.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, [V] [J] demande à bénéficier de délais de paiement sur vingt-quatre mois.

Habitat 44 produit un plan d’apurement à hauteur de 70 € par mois conclu avec le locataire le 24 octobre 2023 après signification du commandement de payer.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que cet échéancier n’a pas été respecté, les versements effectués par le défendeur depuis sa conclusion étant inférieurs au montant du loyer courant.

De plus, le versement intégral du loyer courant (hors APL) n’a pas été repris depuis décembre 2023 inclus.

Il ressort par ailleurs du diagnostic social et financier indique que [V] [J] cherche un autre logement, plus petit, dans le parc social et que sa situation budgétaire n’est pas encore stabilisée.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [V] [J].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [J], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à Habitat 44 la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 14 octobre 2021 entre Habitat 44 et [V] [J], concernant le logement sis 12 rue des Champs Fougeroux, RdC, outre un garage – 44330 VALLET ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

CONDAMNE [V] [J] à payer à Habitat 44 la somme de 3.748,19 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande d’expertise de [V] [J] ;

ORDONNE à [V] [J], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [V] [J] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [V] [J] à payer à Habitat 44, à compter du 05 octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 398,23 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [V] [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [V] [J] à payer à Habitat 44 la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEF Constance GALY