MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01698 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VSQ7

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : Société SEQENS C/ S.A.S. CONCEPT BOLZANO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SEQENS, SA d’HLM immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° B 582 142 816, dont le siège social est sis BE ISSY – 14/16 Boulevard Garibaldi – 92130 ISSY LES MOULINEAUX

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744

DEFENDERESSE

S.A.S. CONCEPT BOLZANO, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 909 244 170, dont le siège social est sis 16 rue Charles de Gaulle – 94140 ALFORTVILLE

représentée par M^e Elyas AZMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0476, non comparant à l’audience du 04 Février 2025

Débats tenus à l’audience du : 04 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er septembre 2003, la S.C.P. d’HLM SOCOFAM a donné à bail commercial à la société TRADIZIONE MEDITERRANEA des locaux situés 16 rue Charles De Gaulle à ALFORVILLE (94140), moyennant un loyer annuel de 9 718,00 €, hors charges, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 23 février 2006, la société TRADIZIONE MEDITERRANEA a cédé son fonds de commerce à Monsieur [H] [C], dont le droit au bail.

Par avenant du 1er octobre 2010, la S.A. d’HLM SOGEMAC HABITAT est devenue bailleresse.

Par acte du 27 juin 2018, Monsieur [H] [C] a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. ABHISH, dont le droit au bail.

Par acte du 25 novembre 2021, la S.A.R.L. ABHISH a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. CONCEPT BOLZANO, dont le droit au bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEQENS, venant aux droits de la S.A. d’HLM SOGEMAC HABITAT, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024 à la S.A.S. CONCEPT BOLZANO pour une somme de 27 032,88 € au titre de l’arriéré locatif au 12 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, SA SEQENS a fait assigner la S.A.S. CONCEPT BOLZANO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. CONCEPT BOLZANO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– condamner la S.A.S. CONCEPT BOLZANO à payer à SA SEQENS la somme provisionnelle de 30 644,15 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 au titre des loyers et charges impayés,

– condamner la S.A.S. CONCEPT BOLZANO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et des taxes, assorti d’un taux d’intérêt légal majoré de 3 point, jusqu’à la libération des locaux,

– condamner la S.A.S. CONCEPT BOLZANO au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 4 février 2025, SA SEQENS, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Vu la constitution de la S.A.S. CONCEPT BOLZANO ;

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée à l’audience que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, SA SEQENS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 27 032,88 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 août 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. CONCEPT BOLZANO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CONCEPT BOLZANO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, aucune majoration ne sera accordée car cette somme excéderait le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par SA SEQENS, l’obligation de la S.A.S. CONCEPT BOLZANO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 22 octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 30 644,15 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. CONCEPT BOLZANO, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, la S.A.S. CONCEPT BOLZANO doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. CONCEPT BOLZANO ne permet d’écarter la demande de SA SEQENS formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande de renvoi,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 août 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. CONCEPT BOLZANO et de tout occupant de son chef des lieux situés 16 rue Charles De Gaulle à ALFORVILLE (94140) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CONCEPT BOLZANO, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. CONCEPT BOLZANO à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. CONCEPT BOLZANO à payer à SA SEQENS la somme de 30 644,15 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 22 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024,

CONDAMNONS la S.A.S. CONCEPT BOLZANO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. CONCEPT BOLZANO à payer à SA SEQENS la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 mars 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS