5AA Minute N°

N° RG 24/00716 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQKX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 MARS 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [G] [W]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [Z] [D], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEUR

Monsieur [R] [N]

né le 01 Février 1984 en GUINÉE,

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 DECEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 JANVIER 2025, DATE PROROGEE AU 07 MARS 2025 PUIS 21 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2022, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a donné à bail à [R] [N] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 360,43 euros, et 151,48 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a fait signifier à [R] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 752,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 juillet 2024 EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a fait assigner en référé [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [R] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [R] [N] au paiement provisionnel des sommes suivantes :

* 6 271,93 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] le 18 octobre 2024.

À l’audience du 13 décembre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 757,63 euros arrêtée au 10 décembre 2024. Il précise qu’un plan d’apurement a été convenu avec le locataire, qui acquitte mensuellement 10 euros en plus du loyer courant depuis le mois de décembre.

[R] [N], régulièrement assigné à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Ce délai a été prorogé au 07 mars 2025 puis au 21 mars 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [R] [N] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 24 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 décembre 2024 que EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [R] [N] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], la somme de 6 757,63 euros, au titre des sommes dues au 10 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer fixant à deux mois le délai consenti au locataire pour acquitter sa dette, ce délai sera retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont incontestablement réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 septembre 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 décembre 2022 à compter du 25 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les éléments fournis aux débats, y compris le diagnostic social et financier, font apparaître que [R] [N], qui exerçait des missions d’interim, lui procurant des revenus par nature irréguliers, occupe un emploi en CDD de 3 ans auprès de la mairie de [Localité 5] depuis le 1er octobre 2024 ; qu’il perçoit ainsi désormais un salaire de 1 700 euros, de sorte qu’un plan d’apurement est envisageable.

En outre, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à [R] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de [R] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [R] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 décembre 2022 entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] d’une part, et [R] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 septembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNONS [R] [N] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], la somme de 6 757,63 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 décembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDONS un délai à [R] [N] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS [R] [N] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

— ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [R] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNONS [R] [N] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (386,47 euros) révisé, augmenté des charges (154,48 euros, incluant l’acompte d’eau froide) qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 11 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS [R] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES