Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue PIERRE MENDES FRANCE

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [F]

domicilié : chez Madame [R]

3 Rue du Docteur Robin

44450 DIVATTE SUR LOIRE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02193 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEJH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [S] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 juillet 2021 à effet au 12 juillet 2021, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à [S] [F] un logement lui appartenant sis, 9 allée Lucie Aubrac, bâtiment 2C, porte C102 – 44220 COUËRON, moyennant un loyer mensuel initial de 272,95 € pour le logement, 8,28 € pour les annexes n’ouvrant pas droit aux aides au logement, outre une provision mensuelle pour charges de 46,76€.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2022, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [S] [F] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 220,62 € arrêté au 2 février 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [S] [F] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 669,66 € arrêté au 2 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA CDC Habitat Social a fait assigner [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 13 juillet 2021 à compter du 9 décembre 2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 21 décembre 2023 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [S] [F] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [S] [F] au paiement de la somme de 1.698,43 € arrêtée au 31 janvier 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 9 novembre 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [S] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 9 décembre 2023 ou du 21 décembre 2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [S] [F] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 7 août 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, la SA CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.120,79 € au titre des loyers et charges échus à la date du 31 août 2024.

Régulièrement assigné à étude, [S] [F] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[S] [F] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CAF le 31 octobre 2023, dont la caisse a accusé réception le 10 novembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2024, dont le préfet a accusé réception le 6 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’assurance locative

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7 et le commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers du 9 novembre 2023 reproduit les termes de la loi et la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

[S] [F] ne peut justifier d’une assurance du logement, passée ou en cours et la SA CDC Habitat Social maintient à l’audience sa demande de résiliation du bail sur ce motif.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [S] [F].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SA CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[S] [F] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.120,79 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 août 2024.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les bailleurs sociaux doivent adresser à leurs locataires une demande de communication des informations permettant de déterminer s’ils sont redevables du supplément de loyer.

En l’espèce, il convient de déduire de la somme de 4.120,79 € demandée les sommes correspondant aux pénalités d’enquête correspondant à ces demandes, en l’absence d’élément permettant de déterminer si ces trois demandes ont été faites régulièrement. Il convient également de déduire les frais de contentieux qui relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [S] [F] sera condamné au paiement de la somme de 3.971,23 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 août 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 338,82 €.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Lors de l’audience, la SA CDC Habitat Social a indiqué refuser des délais de paiement.

D’après le relevé de compte locataire, [S] [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant, la dette de loyer n’ayant cessé d’augmenter depuis janvier 2024.

Le diagnostic social et financier transmis indique que le défendeur a quitté le logement en août 2023 pour s’installer avec sa compagne mais n’a pas résilié le bail car il y a laissé des affaires personnelles. Il ne perçoit plus d’APL en raison de son nouveau logement. [S] [F] ne s’est pas présenté à l’audience.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [S] [F].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [F], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à la CDC Habitat Social la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 juillet 2021 entre la SA CDC Habitat Social et [S] [F], concernant le logement sis 9 allée Lucie Aubrac, bâtiment 2C, porte C102 – 44220 COUËRON ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 décembre 2023 ;

CONDAMNE [S] [F] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 3.971,23 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [S] [F] à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 1er septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 338,82 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [S] [F], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [S] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [S] [F] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY