Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 27 mars 2025, n° 24/09198

TJ Marseille 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que la créance était justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales, qui n'avaient pas été contestés.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a relevé que la défaillance répétée de Madame [S] [K] dans le paiement des charges a causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais exposés pour la procédure
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Madame [S] [K] à rembourser les frais exposés par le syndicat dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 27 mars 2025, n° 24/09198
Numéro(s) :	24/09198
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marine ALBRAND
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 27 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/09198 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5G7M

AFFAIRE : S.D.C. DU PARC KALLISTE BATIMENT G [Adresse 1] ( M^e Marine ALBRAND)

C/ Mme [K] [S] ()

A l’audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], représenté par Maître [L] [T] et Maître [P], de la Selarl AJASSOCIES dont le siège social est sis [Adresse 4], en sa qualité d’administrateur provisoire désignée par ordonnance du 22 juin 2023

représentée par Maître Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [K] [S], demeurant Chez Madame [D] [R] – [Adresse 3]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [K] est propriétaire des lots n° 0001450 et n° 0001218 au sein de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 2].

Par ordonnance du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 22 juin 2023, la SELARL AJASSOCIES a été désignée en tant qu’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 7 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a fait citer Madame [S] [K], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 du Code civil,

Vu l’article 1153 alinéa 4 du Code civil,

Vu les articles 515, 696 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

Vu tout ce qui précède,

Il est demandé au Juge de :

DECLARER la demande du Syndicat des copropriétaires, représenté par la SELARL AJASSOCIES, recevable et bien fondée faute pour Madame [S] d’avoir déféré aux termes de la mise en demeure du 22 mars 2024 restée infructueuse passé le délai de trente jours et, en conséquence :

CONDAMNER Madame [S] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 16.084,58 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 22 mars 2024, date de la mise en demeure.

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Madame [S] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Madame [S] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais de relance et de recouvrement rendus nécessaires.

ODRONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportés par le requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/09198.

L’acte a été signifié par remise à étude.

Madame [S] [K] est défaillante.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [S] [K] a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 16.084,58 euros au titre des charges de copropriété impayées au 24 juillet 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété de Madame [S] [K], la mise en demeure en date du 22 mars 2024 lui ayant été destinée, deux relevés de compte arrêtés au 1er avril 2024 et au 24 juillet 2024, une balance comptable de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2022, un appel de fonds et un carnet d’entretien de la copropriété.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2021 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2018 à 2021 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois, force est de constater qu’apparaît sur le décompte de charges dues à la date du 24 juillet un solde antérieur de 3.077,89 euros.

Le syndicat ne justifie aucunement de cette somme ni de son origine. Elle sera donc déduite du montant réclamé.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Madame [S] [K].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Madame [S] [K] est donc certaine, liquide et exigible.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « REP – Constitution dr [N] », « REP-238-FACT HDJ LIOTARD – SOMMATION », « REP – Constitution dr [O] », « REP-253-FRAIS CONSTITUTION HYPOTHEQUE », « REP-267-FRAIS CONSTITUTION HYPOTHEQUE » portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 1.606,25 euros.

Madame [S] [K] devra payer 11.400,44 euros au titre des charges de copropriété dues au 24 juillet 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues peuvent porter intérêt au profit du syndicat, fixé au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le prévoit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité de Madame [S] [K] le paiement des charges de copropriété impayées, par mise en demeure par courrier recommandé en date du 22 mars 2024.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts que Madame [S] [K] devra payer sur les intérêts aux taux légal à compter du 22 mars 2024, liés à la somme principale au titre des charges de copropriété impayés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que Madame [S] [K] ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années, et le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires, d’autant que la copropriété a été placée en redressement judiciaire.

Il sera par ailleurs rappelé que Madame [S] [K], qui est défaillante, n’a jamais répondu aux sollicitations du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable. Par sa carence, elle met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [K] à payer du syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [S] [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [S] [K] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que les frais au titre de l’exécution de la présente décision restent à la charge du créancier qui sera donc débouté de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 11.400,44 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 24 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [K] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT