Le 03 septembre 2025

Copie Exécutoire délivrée

à Me [X]

CCC à M^e BREMOND

JUGEMENT D’ORIENTATION

du 03 Septembre 2025

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

N° RG 24/00016 – N° Portalis DBXY-W-B7I-FCCZ

Minute N°

RENDU PAR LE JUGE DE L’EXECUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER, PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE,

LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ A ONZE HEURES,

Par Monsieur Romain LIVERATO, vice-président, JUGE DE L’EXECUTION

Assisté de Monsieur Stéphane MARION, greffier,

ENTRE :

La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 41] sous le numéro 379 502 644 dont le siège est [Adresse 28] ([Adresse 33]) représentée par son dirigeant en exercice, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), SA inscrite au RCS de [Localité 39] sous le numéro 391 563 939 dont le siège social est [Adresse 34] suite à la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant le réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015, elle-même vennt aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA) suite à fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007

représentée par M^e Franck BUORS, avocat au barreau de QUIMPER, avocat postulant

et M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avovat au barreau de Meaux, avocat plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

ET :

Monsieur [U] [T] [R] épouse [R], né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 44]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 30]

Madame [L] [D] [E], née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 44]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 30]

représentés par Maître Lucie BREMOND de la SELARL CAP OUEST AVOCATS, avocats au barreau de QUIMPER

DÉBITEURS SAISIS

ET ENCORE :

La S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, société anonyme inscrite au RCS de [Localité 41] sous le numéro 382 506 079, dont le siège social est [Adresse 37]

[Adresse 32],

représentée par Maître Emmanuelle BALK-NICOLAS de la SELARL BALK-NICOLAS, avocats au barreau de QUIMPER,

CREANCIER INSCRIT

Exposé des faits :

Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023 publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 42] le 5 février 2024 sous le volume 2024 S n°5, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Monsieur [U] [R] et à Madame [L] [E] épouse [R] un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 43] [Localité 40] » sis [Adresse 38] à [Localité 36]) figurant au cadastre sous la section KO aux numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 29], [Cadastre 31], dans le bâtiment XXII, lot numéro [Cadastre 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [U] [R] et Madame [L] [E] épouse [R] devant le Juge de l’exécution du Tribunal de céans, afin notamment de voir ordonner la vente forcée du bien et de voir mentionner sa créance à la somme de 557238,34€, avec intérêts restant à courir.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 10 avril 2024.

Par exploit en date du 24 octobre 2024, CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a dénoncé à la COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, créancier inscrit, la présente procédure de saisie immobilière.

Par déclaration reçue au greffe le 3 décembre 2024, la COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS a indiqué être créancière des époux [R] et précise que sa créance s’élève à la somme de 205371,04€.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 4 juin 2025.

A cette audience, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, demande au juge de l’exécution de :

— débouter les époux [R] de leurs demandes ;

— prendre acte que le créancier ne s’oppose pas à la demande de vente amiable ;

— fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à la somme de 95 000 € ;

— taxer le montant des frais de poursuite ;

— mentionner le montant de la créance du poursuivant à la somme de 557238,34€ ;

— dire que les intérêts continueront de courir jusqu’à la distribution du prix de vente ;

— à défaut de vente amiable, ordonner la vente forcée ;

— fixer la mise à prix à la somme de 36 800 € ;

— voir employer les frais d’instance en frais privilégiés de saisie immobilière et reconnaître à Me [X] le droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [R] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le détail des moyens développés à l’appui des prétentions, il convient de se référer aux conclusions responsives n°2.

Les époux [R], représentés par leur conseil, demandent au juge de l’exécution qu’il :

— sursoit à statuer dans l’attente d’une décision définitive dans la procédure en paiement engagée par le CIFD à leur encontre devant le tribunal judiciaire de Roanne ;

à titre principal :

— déclare l’action du demandeur irrecevable ;

— déboute le demandeur de ses demandes,

— déclare irrecevable le commandement de payer valant saisie immobilière ;

— en ordonne la mainlevée ;

à titre subsidiaire :

— ordonne au demandeur la production d’un décompte actualisé ;

— déboute le CIFD de ses demandes au titre des intérêts conventionnels, de l’indemnité conventionnelle, de ses frais de gestion ;

— condamne le CIFD à communiquer un décompte en capital et intérêts des sommes de 4 175,49 € et de 24 002,09 € ;

à titre davantage subsidiaire :

— déboute le CIFD de ses demandes des intérêts au taux conventionnels ;

— autorise les époux [R] à vendre amiablement le bien saisi au prix minimal de 37 000 € hors frais ;

à titre encore plus subsidiaire :

— fixe la mise à prix à 37 000 € ;

— impute le prix de vente du bien sur le capital restant selon le décompte exact qui sera produit par le CIFD ;

en tout état de cause :

— condamner le CIFD à payer aux époux [R] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance.

Pour le détail des moyens développés à l’appui des prétentions, il convient de se référer aux conclusions n°3.

La COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, représentée par son conseil, indique être créancière des époux [R], évalue sa créance qu’elle déclare à la somme de 205 371,04 €.

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2025.

Motivation :

Par application de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge doit s’assurer que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Le commandement a été délivré en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique contenant prêt dressé le 9 juin 2006 par Me [F], notaire à [Localité 35] pour la somme globale de 342 887 €.

L’acte est revêtu de la formule exécutoire.

Au vu de ces éléments, le CIFD dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide.

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il convient de rappeler que l’article 4 du code de procédure pénale selon lequel le criminel tient le civil en l’état ne s’applique pas aux procédures d’exécution (1ère civ.,28 mars 2008 – n°06-19.988).

Il n’appartient pas au juge de l’exécution de surseoir à statuer en dehors des cas prévus expressément par la loi tels que l’opposition à injonction de payer ou à contrainte, au risque de priver d’effet le droit à l’exécution tel que prévu à l’article L. 111-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette interdiction du sursis à statuer est au demeurant rappelée par les articles R. 121-1 et R. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Les défendeurs soulignent que le CIFD a introduit une action en paiement devant le tribunal judiciaire de Roanne afin d’obtenir un second titre exécutoire et qu’il convient donc d’attendre que cette juridiction ait rendu sa décision, au risque d’une contradiction de décision et ce d’autant que les défendeurs ont contesté devant le juge de l’exécution de ce tribunal une saisie-attribution pratiquée par le CIFD.

En l’espèce, il est précisé que le tribunal judiciaire de Roanne saisi au fond a sursis à statuer dans l’attente du rendu de la décision par le tribunal correctionnel de Marseille dans l’affaire d’escroquerie dite « Apollonia ».

Or, en premier lieu, le juge de l’exécution n’est lui-même pas tenu au respect du principe du criminel tenant le civil en l’état, même de manière indirecte. De plus, attendre la décision du tribunal judiciaire de Roanne revient donc à attendre la décision du tribunal correctionnel et même la fin de cette procédure pénale puisque ce dernier jugement sera susceptible d’appel, puis le jugement au fond du tribunal judiciaire de Roanne. Ainsi, cela aboutirait à patienter durant un délai manifestement excessif et incompatible avec l’exigence de délai raisonnable d’une part et avec l’article L. 111-1 du code des procédures civiles d’exécution d’autre part puisqu’il aboutirait de facto à réduire à néant le droit à l’exécution.

Ensuite, il convient de rappeler que même si l’acte notarié n’est pas un jugement, il demeure un titre exécutoire et aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance, de telle sorte qu’il est libre non seulement d’introduire une action en paiement au fond mais également de poursuivre par ailleurs l’exécution du titre exécutoire constitué de l’acte notarié.

En conséquence, au vu de ces éléments, il convient de débouter les défendeurs de leur demande de sursis à statuer.

Sur la demande de mainlevée de la saisie

Sur la prescription invoquée par le créancier poursuivant concernant la disqualification de l’acte notarié

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la prescription.

L’article 71 du code de procédure civile dispose que constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

Le demandeur argue que la demande de disqualification est soumise à la prescription quinquennale. Les époux [R] ont précisé avoir mis en évidence dès le début de l’investissement que celui-ci était frauduleux. En outre, les défendeurs ont exécuté spontanément et volontairement les prêts avant de cesser de payer.

Le défendeur répond que la disqualification de l’acte est invoquée comme moyen de défense au fond et qu’il est donc imprescriptible. De plus, le CIFD n’a pas exécuté l’acte de prêt avant le commandement de payer de telle sorte que les époux [R] étaient dans l’incapacité d’en demandeur la disqualification avant.

En l’espèce, toute demande en justice est soumise à prescription.

Néanmoins, l’argumentaire développé par les défendeurs au sujet de la disqualification de l’acte notarié sont des moyens développés à l’appui d’une prétention, à savoir leur demande de mainlevée de la saisie ordonnée. En conséquence, en ce que la disqualification de l’acte notarié n’est pas une demande en tant que telle mais un argumentaire venant à l’appui de ces dernières demandes, le régime de la prescription ne s’y applique pas.

En conséquence, il n’y a lieu à constater une quelconque prescription.

Sur le moyen de la disqualification de l’acte notarié

Sur la signature et la procuration

L’article 34 du décret du 26 novembre 1971 dispose que les copies exécutoires et les copies authentiques sont établies de façon lisible et indélébile sur un papier d’une qualité offrant toute garantie de conservation.

Elles respectent les paragraphes et les alinéas de la minute. Chaque page de texte est numérotée, le nombre de ces pages est indiqué à la dernière d’entre elles.

Chaque feuille est revêtue du paraphe du notaire à moins que toutes les feuilles ne soient réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition ou qu’elles ne reproduisent les paraphes et signatures de la minute.

La signature du notaire et l’empreinte du sceau sont apposées à la dernière page et il est fait mention de la conformité de la copie exécutoire ou de la copie authentique avec l’original.

Les erreurs et omissions sont corrigées par des renvois portés soit en marge, soit au bas de la page, soit à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique et, dans ce dernier cas, sans interligne entre eux.

Les renvois sont paraphés, sauf ceux qui figurent à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique pour l’ensemble desquels le notaire appose un seul paraphe.

Le nombre des mots, des chiffres annulés, celui des nombres et des renvois est mentionné à la dernière page. Cette mention est paraphée.

Les paraphes et signatures apposés sur la copie exécutoire et la copie authentique sont toujours manuscrits.

Lorsque la copie authentique est délivrée par un clerc habilité conformément à l’article 32, celui-ci fait figurer sur cette copie, outre le sceau du notaire, sa signature et un cachet portant son nom et la date de son habilitation.

Les défendeurs arguent que la copie exécutoire ne comporte ni le paraphe du notaire ni sa signature et que la procuration n’est pas jointe à l’acte.

En l’espèce, à la lecture de la copie exécutoire produite, il en ressort qu’un paraphe est bien apposé à chaque feuillet et que celle-ci est signée par le notaire.

Concernant la procuration, il convient de rappeler que l’inobservation de l’obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l’acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire (ch.mixtes, 21 décembre 2012, n° 11-28.688), d’où il suit que ce moyen est inopérant.

Sur l’intérêt du notaire

L’article 1318 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à l’acte notarié du 8 juin 2006, dispose que l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé par les parties.

L’article 2 du décret du 26 novembre 1971 dispose que les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle, ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur. Les notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial ou d’une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent, sont parties ou intéressés.

L’article 23 du décret précité dispose que tout acte fait en contravention de l’article 2 précité ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf, s’il y a lieu, les dommages et intérêts contre le notaire contrevenant.

La gravité de la sanction de la perte d’authenticité d’un acte notarié impose une interprétation stricte des dispositions précitées.

L’intérêt personnel du notaire, lequel est prohibé, est caractérisé lorsque l’acte qu’il a établi contient des dispositions en sa faveur ou lorsqu’il instrumente pour une société dont il est associé ou actionnaire.

Il incombe au défendeur de démontrer l’existence d’un intérêt personnel de Me [F].

Or, en premier lieu, l’acte de prêt en l’espèce ne contient aucune stipulation en faveur de Me [F]. Me [F] n’est pas partie à l’acte, il n’en est que le rédacteur.

En deuxième lieu, il convient de rappeler que cet intérêt personnel ne saurait être évalué par rapport à une opération globale de promotion immobilière de la société APOLLONIA. Il ne peut être reproché de manière générale à un notaire d’être rémunéré au tarif légal pour un acte qu’il a accompli et dont il n’est pas démontré que celui-ci comporte un vice ou une anomalie le privant de ses effets. Cet argument impose à celui qui l’invoque de démontrer que Me [F] aurait perçu une rémunération non prévue par la réglementation et donc indue. Or, les écritures du défendeur n’évoquent pas un tel fait et donc ne démontrent aucunement l’existence de telles rémunérations. Le fait d’arguer d’un volume conséquent d’actes réalisés, entraînant un chiffre d’affaires élevé, ainsi qu’un aménagement du fonctionnement de l’étude, tant dans ses ressources humaines que dans l’aménagement des emplois du temps pour répondre à la demande de production d’actes exigée par APOLLONIA ne saurait suffire à démontrer un intérêt personnel du notaire tel que défini précédemment.

En dernier lieu, si par arrêt en date du 31 octobre 2013 de la cour d’appel d'[Localité 35], Me [F] a été condamné à une interdiction d’exercer d’une année pour divers manquements, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’une décision prise dans un cadre disciplinaire au regard des règles de déontologie de la profession de notaire et qu’en tant que telle cette décision n’est pas de nature à avoir une incidence sur la validité d’un acte notarié. De surcroît, il ne ressort pas de cette décision qu’a été relevée un intérêt personnel, dans son acception précédemment exposée, aux actes qu’il a instrumentés.

En conséquence, la disqualification de l’acte de prêt en acte sous seing privé n’est pas encourue, de telle sorte qu’il convient de débouter le défendeur de ses moyens et prétentions sur ce point.

Sur la prescription

Sur la prescription quinquennale

L’article L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 111-3 du même code ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article L. 137-2 du Code de la consommation, devenu L 218-2, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

L’article liminaire du code de la consommation dispose que pour l’application du présent code, on entend par :

1° Consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

2° Non-professionnel : toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles ;

3° Professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel.

Aux termes de l’article L. 312-3 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au moment de la signature du contrat de prêt, sont exclus du champ d’application du présent code, les prêts destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Les défendeurs arguent qu’ils ne sont pas des professionnels et qu’à ce titre la prescription biennale doit s’appliquer. La prescription a commencé à courir à compter de la déchéance du terme du 20 février 2009. Or le CIFD n’ayant accompli aucun acte d’exécution dans les deux ans de la déchéance du terme, son action s’avère prescrite.

En l’espèce, il ressort des écritures des défendeurs que ceux-ci ont souscrit plusieurs prêts pour l’acquisition de pas moins de 7 lots pour une valeur totale de 1 732 475€. Le prêt en cause a été destiné à l’acquisition d’un appartement en vente en l’état de futur achèvement à usage locatif, comme il est stipulé en page 3 dudit prêt. De même, sont produits les contrats de vente en l’état de futur achèvement pour deux lots.

Il ressort du contrat de prêt que le bien saisi était destiné dès le départ à être loué, comme le démontre la clause de promesse de délégation de loyers faite au prêteur pour rembourser le capital prêté stipulée en page 5 du prêt notarié.

Ainsi, le fait d’acquérir une pluralité de biens immobiliers dans le seul but de les louer combiné au fait que plusieurs emprunts ont été réalisés, auprès de différentes banques pour acquérir ces biens immobiliers est de nature à caractériser la qualité de professionnel des défendeurs.

En outre, il ressort d’un extrait du SIRENE que Monsieur [R] est gérant de la SCI DELVIREVE qui a pour objet la location de terrains et d’autres biens immobiliers. Monsieur [R] est, compte tenu également de cet élément, un professionnel.

En conséquence, par principe, les dispositions du code de la consommation n’ont pas vocation à s’appliquer au bénéfice de ces derniers.

Il est soulevé également que la banque a soumis volontairement le contrat aux dispositions du code de la consommation.

Cette soumission au régime prescrit par le code de la consommation doit être sans équivoque. Il doit être établi que le prêteur se soit soumis à ce régime en connaissance de cause.

En l’espèce, en premier lieu, il a été démontré que les défendeurs avaient la qualité de professionnel.

En deuxième lieu, l’acte notarié lui-même ne fait pas référence aux dispositions du code de la consommation.

En troisième lieu, si dans la partie offre de crédit, il existe plusieurs mentions au code de la consommation notamment en en tête dudit contrat avec la référence aux articles L. 312-1 du code de la consommation, ces mentions à elles seules sont insuffisantes à caractériser une soumission non équivoque au droit de la consommation.

Ainsi, il n’est aucunement démontré que la banque se soit soumise en connaissance de cause et sans équivoque au régime prescrit par le code de la consommation.

Dès lors, la prescription biennale prévue par le code de la consommation ne s’applique pas.

Sur la distinction entre prescription de l’action en paiement et celle de l’action en exécution

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice interrompt le délai de prescription.

L’article 2242 du code civil dispose que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Si en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

Les défendeurs exposent que l’action du demandeur en exécution forcée du prêt notarié en tant que titre exécutoire, laquelle doit être distinguée d’une action en paiement, s’avère prescrite puisqu’aucune diligence au titre de l’exécution forcée n’a été réalisée depuis la déchéance du terme.

En l’espèce, il est constant que le créancier poursuivant a introduit une action en paiement du prêt notarié en cause à l’encontre des époux [R] devant le tribunal judiciaire de Roanne. Cette instance a été introduite par une assignation en date du 26 octobre 2010. Par jugement du tribunal judiciaire de Roanne en date du 4 avril 2012, il a été ordonné un sursis à statuer.

Ainsi, le CIFD par cette action demande aux époux [R] de lui payer les sommes dues au titre du prêt. La présente action en saisie immobilière a également pour finalité d’obtenir des époux [R] le paiement du prêt notarié. En conséquence, ces deux actions ont le même but, de telle sorte que toute interruption de la prescription intervenant dans l’une des deux actions s’applique à l’autre.

Ainsi, le point de départ de la prescription est la déchéance du terme intervenue en juin 2009.

Le CIFD a ensuite introduit son action en paiement le 26 octobre 2010, ce qui a interrompu la prescription.

Le cours de la prescription ne reprendra qu’à l’extinction de cette instance conformément à l’article 2242 du code civil.

Or, il a été ordonné un sursis à statuer, toujours en vigueur aujourd’hui. Ce sursis est de nature à suspendre cette instance, de telle sorte que le cours de la prescription ne s’est pas poursuivi.

En conséquence, aucune prescription n’est encourue.

Il convient donc de rejeter les demandes d’irrecevabilité des défendeurs quant à la prescription de l’action des demandeurs.

Sur l’exigibilité

L’article L. 132-1 du code de la consommation en vigueur au moment de la conclusion du contrat dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les défendeurs exposent que la clause de déchéance du terme doit être réputée non écrite compte tenu du délai insuffisant qu’elle prévoit pour régulariser l’impayé, celui-ci étant de 8 jours.

En l’espèce, il a été démontré précédemment que les défendeurs n’étant ni des consommateurs ni des non-professionnels, le régime des clauses abusives prévu par le code de la consommation n’a pas vocation à s’appliquer à eux.

Ainsi, par courriers en date du 8 juin 2009 envoyés par lettre recommandée avec demande d’accusés de réception, chacun signé par son destinataire, à Monsieur et Madame [R], le CIFD les a mis en demeure de régulariser l’impayé dans un délai de 8 jours et qu’à défaut de régularisation dans ce délai, la déchéance du terme est encourue.

Cette mise en demeure et la déchéance du terme subséquente s’avèrent conforme à l’article XI du contrat de prêt sur l’exigibilité anticipée du prêt.

En conséquence, le CIFD dispose d’une créance exigible.

Sur la demande de déchéance des intérêts conventionnels

En ce qu’il a été démontré précédemment que les époux [R] sont des professionnels, les dispositions protectrices du code la consommation et notamment celles de l’article L. 312-7 dans sa rédaction de l’époque ne leur sont pas applicables.

Il convient dès lors de rejeter leur demande sur ce point.

Sur la demande de rejet de l’indemnité conventionnelle

L’article 1194 du code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

L’article 1193 du même code dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

En l’espèce, le contrat prévoit en son article XI qu’en cas d’exigibilité anticipée, « le prêteur pourra en outre, demander à l’emprunteur une indemnité égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés ».

Les défendeurs arguent que les créanciers en ce qu’ils ont également formulé la demande en paiement de cette indemnité conventionnelle devant la juridiction au fond, ils ne peuvent formuler également cette demande devant le juge de l’exécution.

Il est manifeste que les défendeurs confondent l’action en paiement ouverte devant le tribunal judiciaire de Roanne et la nécessité pour le juge de l’exécution de mentionner le montant de la créance qui déterminera l’assiette de la saisie.

Ils demandent ensuite que cette clause qui s’analyse en une clause pénale doit être réduite dans son montant car celle-ci est excessive.

Pour justifier son caractère excessif, les défendeurs arguent que le CIFD et APOLLONIA ne leur ont pas laissé la possibilité d’examiner le prêt.

En l’espèce, cet argument ne saurait être fondé dans la mesure où les époux [R] ont consenti à l’acte notarié et qu’en conséquence ils ont eu tout loisir d’examiner ce prêt et les obligations qu’il comporte.

En outre, le taux prévu par l’article D312-16 du code de la consommation dispose que lorsque le prêteur exige le remboursement immédiat du capital restant dû en application de l’article L. 312-39, il peut demander une indemnité égale à 8 % du capital restant dû à la date de la défaillance.

Ainsi, le taux prévu par cette législation plus protectrice que le droit commun des contrats est en l’espèce plus élevé que le taux prévu dans le présent contrat, de telle sorte que celui-ci ne peut pas être jugé excessif.

Il convient dès lors de les débouter de cette demande.

Les défendeurs contestent également l’assiette des intérêts au motif que le code de la consommation prévoit que ceux-ci ne s’appliquent que sur le capital restant dû.

Il convient de rappeler à nouveau que le code de la consommation n’est pas applicable aux époux [R].

Ils indiquent également que la capitalisation des intérêts ne peut avoir lieu.

En l’espèce, à la lecture du décompte, aucune capitalisation des intérêts n’a été effectuée.

Ainsi, il convient de rejeter toutes les demandes des époux [R] sur ce point et également leur demande de nouveau décompte.

Enfin, concernant les frais de rejet, l’article XI du contrat prévoit que le prêteur pourra réclamer à l’emprunteur défaillant le remboursement des frais taxables occasionnés par cette défaillance.

En ce qu’ils sont prévus au contrat, les frais réclamés à hauteur de 90€ et 80€ figurant dans le décompte joint sont dus par les défendeurs.

Sur le montant de la créance

Au regard des pièces versées par le créancier poursuivant, sa créance s’élève à la somme de 557 238,34 € se décomposant comme suit :

principal : 347 062,49 €

intérêts : 190 209,04 €

indemnité d’exigibilité 7% : 24 002,09 €

frais : 170 €

règlement par les défendeur intervenus postérieurement à soustraire : – 4205,28 €

Sur la demande de vente amiable

L’article R. 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Les défendeurs produisent un mandat de vente du bien saisi en date du 23 avril 2024. Ce document mentionne que le bien saisi est estimé à la valeur de 120 000 €.

Le demandeur produit quant à lui une estimation du bien fixant la valeur de celui-ci à 107 000 €.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de vente amiable formulée par les défendeurs.

Quant au prix, il doit être en adéquation avec la valeur du bien au vu du marché et avoir pour but de désintéresser autant que faire se peut les créanciers.

Ainsi, le prix proposé par les défendeurs, à savoir 37 000 € s’avère insuffisant.

Il convient de fixer ce prix à 95 000 €.

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2 481,21 €.

Sur la demande d’imputation du prix de vente sur le capital restant dû

L’article 1343-1 du code civil dispose que lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

Les défendeurs demandent que le prix de vente du bien s’impute en premier lieu sur le capital restant dû.

En ce que cette demande est contraire à la disposition susvisée, les défendeurs en seront déboutés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En ce que les époux [R] succombent en leurs demandes, il convient de les condamner à payer au CIFD la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [U] [R] et Madame [L] [E] épouse [R] de leur demande de sursis à statuer ;

DEBOUTE Monsieur [U] [R] et Madame [L] [E] épouse [R] de leurs demandes d’irrecevabilité ;

DEBOUTE Monsieur [U] [R] et Madame [L] [E] épouse [R] de leurs demandes de prescription ;

DEBOUTE Monsieur [U] [R] et Madame [L] [E] épouse [R] de leurs demandes de déchéances des droits aux intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [U] [R] et Madame [L] [E] épouse [R] de leur demande de mainlevée de la saisie immobilière ;

DEBOUTE Monsieur [U] [R] et Madame [L] [E] épouse [R] de leur demande de production d’un nouveau décompte ;

DEBOUTE Monsieur [U] [R] et Madame [L] [E] épouse [R] de leur demande d’imputation du prix de vente sur le capital restant dû ;

MENTIONNE le montant de la créance de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 557 238,34 € avec intérêts restant à courir ;

AUTORISE Monsieur [U] [R] et Madame [L] [E] épouse [R] à vendre le bien saisi à l’amiable dans un délai maximum de quatre mois et à un prix ne pouvant être inférieur à 95 000 € ;

RAPPELLE que, en application de l’article L. 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mercredi 17 décembre 2025 à 11h00

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2 481,21 € ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [L] [E] épouse [R] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

AINSI DIT, JUGE ET PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE À QUIMPER.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,