Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [S] [O], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [X] [G]

22 Rue Jacques Callot

Logement 63 Etage 4

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02350 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NE3I

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [F] [X] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 mars 2023, ayant pris effet le 17 mars 2023, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [F] [X] [G] un logement lui appartenant sis, 22 rue Jacques Callot – 4ème étage – Logement n°63 – 44100 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 280,16 €, outre une provision sur charges de 100,47 € par mois.

Le 22 août 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.278,90 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 août 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 14 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 15 mars 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [X] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail du 17/03/2023 signé le 15/03/2023 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [X] [G], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [F] [X] [G] à lui payer la somme de 3.471,23€ + 127,64 € de réparation locative (débouchage de WC) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27/02/2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [F] [X] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 289,96 €, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 03/10/2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner Monsieur [F] [X] [G] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [F] [X] [G] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par Madame [S] [O] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6.577,22 € selon décompte arrêté au 2 octobre 2024, déduction faite des frais de procédure. Elle s’est par ailleurs opposée à l’octroi de tout délai de paiement au locataire en raison de l’absence de reprise du paiement du loyer.

Monsieur [F] [X] [G] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [F] [X] [G] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis par les services sociaux jusqu’au jour du délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 15 mars 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 31 juillet 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [F] [X] [G] le 22 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.278,90 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé:

« De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant (…)

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6.844,95 € au 2 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, dont il convient de déduire la somme de 267,73 € correspondant aux frais de procédure, ne relevant pas de l’arriéré locatif mais lorsque cela est justifié des dépens, et la somme de 127,64 € correspondant à des frais de réparation locative ne relevant pas de la dette locative.

Apparaissent toutefois au décompte, à compter de janvier 2024 des pénalités d’enquête sociale (9 x 7,62 €, soit 68,58 €) qu’il convient de retirer du décompte dès lors qu’elles ne sont pas justifiées par le bailleur. En effet, celui-ci ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Il convient également de déduire du montant sollicité une somme de 8,25 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire, d’un montant de 2,75 € par mois de juillet à septembre 2024 (3 x 2,75 €).

En effet, si la bailleresse verse aux débats des courriers intitulés « mise en demeure » qu’elle aurait adressés au locataire pour lui demander de lui faire parvenir son attestation d’assurance sous un mois, elle ne produit aucun accusé de réception de ceux-ci par le locataire, et ce alors même que le texte de l’article 7g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit expressément un délai d’un mois à l’issue duquel le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, en l’absence de réponse de ce dernier. L’existence d’un délai suppose de pouvoir en déterminer le point de départ et seul l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception permet de respecter les dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. A défaut, la société bailleresse ne peut prétendre au paiement de ces sommes.

Lors de l’audience, Monsieur [F] [X] [G] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [F] [X] [G] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 6.372,75 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 2 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 3.471,23 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé

« De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur fournit aux débats une facture et un bon de travaux indiquant des frais de réparation à hauteur de 127,64 € pour le débouchage de WC, opération relevant de l’entretien courant du logement.

Lors de l’audience, Monsieur [F] [X] [G] n’a pas contesté ces éléments ou fait état d’une quelconque malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure qui aurait engendré des dégradations.

En conséquence, Monsieur [F] [X] [G] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 127,64 € au titre des réparations locatives.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que depuis son entrée dans les lieux, Monsieur [F] [X] [G] n’a effectué qu’un seul paiement et ce, au mois de mai 2023, soit plusieurs mois avant l’audience. Il est donc établi, ce qu’il ne conteste pas, qu’il n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience.

Lors des débats, Monsieur [F] [X] [G] a déclaré percevoir un salaire mensuel à hauteur du SMIC. Il a ajouté avoir un enfant à charge et habiter avec sa compagne, laquelle est en situation irrégulière.

Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 100 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.

Dans ces conditions, Monsieur [F] [X] [G] n’ayant pas repris le règlement de son loyer courant avant l’audience et n’ayant même effectué qu’un seul règlement depuis son entrée dans les lieux, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de rejeter sa demande de délais de paiement.

Dès lors, Monsieur [F] [X] [G], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [F] [X] [G] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 289,96 € selon l’avis d’échéance du mois de septembre 2024, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] [X] [G] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 22 août 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [F] [X] [G] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [F] [X] [G] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 6.372,75 € (SIX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DOUZE EUROS ET SOIXANTE-QUINZE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 2 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 3.471,23 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 127,64 € (CENT VINGT-SEPT ET SOIXANTE-QUATRE CENTIMES) au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [X] [G] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 23 octobre 2023, du contrat de bail conclu le 15 mars 2023, portant sur le logement situé, 22 rue Jacques Callot – 4ème étage – Logement n°63 – 44100 NANTES ;

DIT que Monsieur [F] [X] [G] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [F] [X] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 289,96 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] [G] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 22 août 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET