Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [C]

Rez de Chaussée

45 Rue Casimir Perrier

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 septembre 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02524 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGP7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [W] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant actes sous seing privé du 20 juillet 2023, l’office public de l’habitat de Loire-Atlantique HABITAT 44 (ci-après HABITAT 44) a donné à bail à Monsieur [W] [C] un logement situé 45 rue Casimir Perrier – rez-de-chaussée – 44000 NANTES. Suivant acte sous seing privé du 8 septembre 2023, HABITAT 44 a également donné à bail à Monsieur [W] [C] un emplacement de parking n°29 au sous-sol.

Le 18 mars 2024, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4.010,08 euros au titre des loyers échus et impayés au 29 février 2024 et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 26 juillet 2024, HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater la résiliation du bail d’habitation et du bail du garage par le jeu de la clause résolutoire à la date du 19 mai 2024 du fait de l’absence de justification de l’assurance et subsidiairement pour non-paiement des loyers ; à titre très subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Monsieur [W] [C] à lui payer les sommes suivantes :

—  4.358,94 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 447,26 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux,

—  700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer de 152,84 euros.

— Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

A l’audience du 26 septembre 2024, HABITAT 44, représenté son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. HABITAT 44 a également actualisé sa créance à la somme de 4.659,62 euros selon le décompte arrêté au 20 septembre 2024, ajoutant la situation n’avait pas été régularisée concernant l’assurance locative.

Monsieur [W] [C], comparant, a actualisé sa situation personnelle et financière, sollicitant l’octroi de délais de paiement en proposant de verser la somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant. Il a indiqué vouloir rester dans le logement.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

Par une note en délibéré en date reçue le 30 septembre 2024, et conformément à l’autorisation du juge lors de l’audience, le bailleur a transmis au tribunal un décompte actualisé au 26 septembre 2024 de la dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 26 juillet 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, HABITAT 44 justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 20 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 18 mars 2024, HABITAT 44 a fait délivrer à Monsieur [W] [C] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales.

Monsieur [W] [C] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, ni lors de l’audience.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 19 avril 2024, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion du locataire, l’article 7g de la loi de 1989 précité ne donnant pas la possibilité au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire en pareille hypothèse, une suspension des effets de la clause résolutoire n’étant possible, en vertu de l’article 24 de cette même loi, qu’en cas de clause résolutoire fondée sur un défaut de paiement des loyers.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers et la demande de délais de paiement du locataire, Monsieur [W] [C], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [W] [C] sera en outre condamné à payer à HABITAT 44, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, soit la somme de 447,26 euros, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé produit en cours de délibéré laisse apparaître, après déduction des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif (146,58 euros) et des frais non justifiés d’enquête sociale (15,34 euros) et de dossier (25 euros), un solde débiteur de 4.119,38 euros au 26 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

En conséquence, Monsieur [W] [C] sera condamné à payer à HABITAT 44 la somme de 4.119,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.”

En l’espèce, Monsieur [W] [C] sollicite l’octroi de délais de paiement en proposant de verser la somme de 150 euros mensuels.

Le diagnostic social et financier mentionne qu’il perçoit la somme de 1160 euros mensuels (intérim en qualité d’électricien) et que ses difficultés sont liées à des problèmes familiaux l’ayant conduit provisoirement à cesser de travailler.

Au vu de ces éléments, Monsieur [W] [C], qui n’est pas en mesure de faire face à la somme due dans sa totalité, apparait en capacité d’honorer une échéance de remboursement de la dette à hauteur de 150 euros.

Par conséquent, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter HABITAT 44 de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par HABITAT 44 à l’encontre de Monsieur [W] [C] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 19 avril 2024, du bail portant sur les lieux loués situés 45 rue Casimir Perrier – rez-de-chaussée – 44000 NANTES et du parking en sous-sol situé à la même adresse ;

DIT que Monsieur [W] [C] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [W] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à HABITAT 44 les sommes suivantes:

—  4.119,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et du stationnement, soit la somme de 447,26 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

ACCORDE à Monsieur [W] [C] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 23 échéances de 150 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE HABITAT 44 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mars 2024 ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE