Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [R]

19 Rue du Lartus

44360 SAINT-ETIENNE-DE-MONTLUC

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02907 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIUN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN,

CCC à Monsieur [K] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail verbal ayant pris effet à compter du 1er mars 1998, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT a donné à bail à [K] [R] et [Z] [N] épouse [R] un logement lui appartenant sis, 19 rue du Lartus – 44360 SAINT ETIENNE DE MONTLUC, moyennant un loyer mensuel actualisé de 493,67 €, outre une provision mensuelle pour charges de 34,27 €.

[Z] [N] épouse [R] est décédée le 20 juin 2021, [K] [R] devenant ainsi seul titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [K] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.111,76 € arrêté au 13 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, HARMONIE HABITAT a fait assigner [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Prononcer la résiliation du bail acquise au motif du défaut de paiement suivant l’article 1224 du code civil ;

· Ordonner, en conséquence, l’expulsion pure et simple de [K] [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués sis 19 rue du Lartus – 44360 SAINT ETIENNE DE MONTLUC, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

· Condamner le locataire :

au paiement de la somme de 2.767,64 €, représentant les loyers et charges impayés à la date du 6 août 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers en cours, outre les provisions sur charges en sus, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 10 octobre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT, représenté par ministère d’avocat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.467,64 € au titre des loyers et charges échus à la date du 10 octobre 2024. Elle indique que la dette a diminué du fait de la remobilisation du locataire et de la reprise de paiement de son loyer outre le versement d’une somme mensuelle de 150 €. Enfin, elle accepte le principe de délais de paiement.

Régulièrement assigné à étude, [K] [R] a comparu, ainsi, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réalité du bail verbal

Aux termes de l’article 1714 du code civil, On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, (…).

L’alinéa 1er de l’article 1715 du code civil énonce que « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données ». Il résulte d’une interprétation a contrario de ce texte que l’existence du bail ayant reçu commencement d’exécution peut être prouvée par tous moyens.

Le commencement d’exécution du bail ne saurait résulter du fait unilatéral d’une partie qui occupe les lieux s’il n’est par ailleurs établi que les deux parties ont commencé l’exécution de leurs obligations principales.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la société HARMONIE HABITAT fait valoir qu’elle a consenti à [K] [R] un bail d’habitation à effet au 1er mars 1998 portant sur le logement sis 19 rue du Lartus – 44360 SAINT ETIENNE DE MONTLUC.

Comparant lors de l’audience, le locataire ne conteste ni l’existence du bail ni le fait qu’il soit en cours d’exécution.

Par ailleurs, il ressort des actes de procédure, signifiés à étude, et des décomptes produits, que [K] [R] réside dans le logement susvisé contre versement d’un loyer.

Il convient donc, en conséquence, de constater que la réalité du contrat de bail verbal liant les parties n’est pas remise en cause.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[K] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.467,64 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

En conséquence, [K] [R] sera condamné au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera également condamné à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 11 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 527,94 €.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Il résulte du relevé de compte locataire produit par HARMONIE HABITAT que les incidents de paiement ont débuté dès 1999 et que les dettes de loyer sont allées jusqu’à plus de 6.000 €. Sur les trois dernières années, la situation a été saine de février à octobre 2021 puis à nouveau les incidents de paiement se sont multipliés à compter de janvier 2023. La dette a augmenté jusqu’à 4.167,64 € en mars 2024 avant de diminuer.

Le diagnostic social et financier indique que [K] [R] est veuf depuis 2021, ce qui l’a beaucoup fragilisé. Les démarches administratives étaient jusque lors gérées par sa femme, étant précisé que l’un de ses trois enfants, majeur et en situation précaire, est domicilié chez lui. Il est également indiqué que le loyer était initialement payé par virement postal obligeant le locataire à se rendre chaque mois à la poste pour l’effectuer. La dette de loyer s’est formée lorsque le locataire a rencontré des difficultés à sortir de chez lui, pour raisons de santé. Désireux de régulariser sa situation et de rester dans le logement, et avec l’aide des services sociaux, un prélèvement automatique a été mis en place et un plan d’apurement signé avec son bailleur.

Le comportement du locataire face à la dette de loyer sur ces nombreuses années démontre une volonté de régulariser la situation dès qu’il le peut et de ne pas s’enfermer dans une spirale ascendante. Des efforts ont été manifestement maintenus depuis ces dernières années, malgré une situation personnelle difficile.

De ce fait, et alors même qu’HARMONIE HABITAT se dit d’accord pour des délais de paiement, il n’y a pas lieu à résilier le contrat de bail verbal à effet au 1er mars 1998.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.(…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Lors de l’audience, le défendeur a sollicité des délais de paiement suspensifs à hauteur de 150 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi le bailleur a donné son accord.

Au regard de ces éléments, la situation administrative de [K] [F] ayant été mise à jour, celui-ci respectant depuis juin 2024 le plan d’apurement conclu avec sa bailleresse, par le biais de virements automatiques et percevant désormais la pension de réversion de feu son épouse, il peut s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, ce à quoi HARMONIE HABITAT ne s’oppose pas. Il convient d’accorder au locataire des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe en outre de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le locataire sera enfin condamné à payer à Harmonie Habitat la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RECONNAIT la validité du contrat de bail verbal en vigueur depuis le 1er mars 1998 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT et [K] [R] concernant le logement sis 19 rue du Lartus – 44360 SAINT ETIENNE DE MONTLUC ;

DEBOUTE HARMONIE HABITAT de sa demande de résiliation dudit bail ;

CONDAMNE [K] [R] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 2.467,64 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [K] [R] un délai de paiement de 16 mois pour se libérer de la dette, soit 15 mensualités de 150 €, la 16ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE [K] [R] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [K] [R] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEF Constance GALY