Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [N] [E], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [L]

Porte 36 Etage 2

25 Rue Jacques Cartier

44300 NANTES

non comparant

Madame [F] [O] épouse [L]

Porte 36 Etage 2

25 Rue Jacques Cartier

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 mai 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00243 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MX7N

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [M] [L] +Madame [F] [O] épouse [L]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 janvier 2019 à effet au même jour, NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à [M] [L] et [F] [O] épouse [L] un logement lui appartenant sis, 25 rue Jacques Cartier, 2ème étage n°36 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 357,68€ pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 138,41 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2022, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement aux époux [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.053,61 € arrêté au 14 janvier 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner les époux [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que toutes personnes introduites par eux dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1.778,33 € au titre des loyers et charges impayés au 20 novembre 2023, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme de 373,08€, à compter du 22 mars 2022 et jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée, tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mai 2024, renvoyée à la demande des parties et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.544,87 € au titre des loyers et charges échus à la date du 17 septembre 2024.

Régulièrement assignés à domicile, les époux [L] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé et il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé du couple à la CAF le 11 mars 2021 dont la caisse fait état dans un courrier adressé au bailleur le 27 avril 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 décembre 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2023, le préfet ayant accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 janvier 2022, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement aux époux [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.053,61 € arrêté au 14 janvier 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2022.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des époux [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Les époux [L] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.787,55 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 242,68 € correspondant aux frais d’huissier qui relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

En conséquence, les époux [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.544,87€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 373,08 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soit en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le premier rejet de prélèvement est intervenu en août 2021 et que la dette a atteint 4.000 € en juin 2024.

NANTES METROPOLE HABITAT a été informée de ce que [M] [L] avait quitté le logement et que seule [F] [O] épouse [L] vit désormais dans ce logement. Elle avait adressé un courriel au greffe le matin de l’audience du 30 mai 2024 pour indiquer qu’elle était souffrante et que son assistante sociale lui suggérait de présenter une demande de délais de paiement.

Les locataires n’ont pas repris le versement intégral des loyers mais ont repris des paiements significatifs depuis mai 2024. En conséquence, la bailleresse déclare à l’audience être d’accord pour que seule [F] [O] épouse [L] bénéficie de délais, étant désormais seule dans le logement.

Au regard de ces éléments, dès lors que la bailleresse se dit d’accord pour des délais de paiement à hauteur de 122 € mensuels au bénéfice de la seule épouse, il convient d’accorder ces délais selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [F] [D] épouse [L] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES METROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion si elle correspond à une dette ménagère.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [L], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 janvier 2019 entre NANTES METROPOLE HABITAT d’une part et [M] [L] et [F] [O] épouse [L] d’autre part, concernant le logement sis 25 rue Jacques Cartier, 2ème étage n°36 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 mars 2022 ;

CONDAMNE solidairement les époux [L] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 4.544,87€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [F] [O] épouse [L] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 32 mensualités de 122 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [F] [O] épouse [L] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 25 rue Jacques Cartier, 2ème étage n°36 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à [M] [L], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [M] [L] et [F] [O] épouse [L] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement les époux [L] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 18 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 373,08 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum les époux [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum les époux [L] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY