Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

44036 NANTES

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [X] épouse [T]

15 rue Jacques Feyder

Logement 34 3ème étage

44100 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/01408 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M67Z

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER

CCC à Madame [R] [X] épouse [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 novembre 2015, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à Madame [R] [X] épouse [T] un logement lui appartenant sis, 15 rue Jacques Feyder – 3ème étage – Logement n°34 – 44100 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 339,58 €, outre une provision sur charges de 114,03 € par mois.

Le 19 octobre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.094,72 € au titre des loyers et charges échus et impayés au12 octobre 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 15 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 16 avril 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [R] [X] épouse [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 27/11/2015 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [X] épouse [T] et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Madame [R] [X] épouse [T] à lui payer les sommes suivantes :

• 1.249,64 € correspondant aux loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 15/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

• une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 284,25 €, augmenté des charges locatives en cours, à compter du 30/11/2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

• 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, NANTES METROPOLE HABITAT fait valoir que Madame [T] ne paye plus régulièrement son loyer depuis août 2021 et qu’elle n’a pas réglé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 19 octobre 2023, de sorte que le bail est résilié depuis le 30 novembre 2023.

Ce premier dossier a été enregistré sous le numéro RG 24/01408 et appelé à l’audience du 7 novembre 2024, lors de laquelle il a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 14 novembre 2024, en raison d’un second dossier appelé à cette audience.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a en effet de nouveau fait assigner Madame [R] [X] épouse [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— juger recevables et fondées ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquise à la date du 1er décembre 2024 ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat ;

En toutes hypothèses,

— juger que le bail d’habitation conclu avec Madame [T] est résilié au 1er décembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [T] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir ;

— condamner Madame [T] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ;

— condamner Madame [T] à lui payer la somme de 1.383,68 € selon décompte arrêté au 15 janvier 2024 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— condamner Madame [T] à lui verser la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, NANTES METROPOLE HABITAT soutient que Madame [R] [X] épouse [T] manque à son obligation de paiement du loyer depuis plusieurs mois et sollicite, en conséquence, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

A titre subsidiaire, l’office HLM demande le prononcé de la résiliation du bail, au motif que le fils de la locataire, Monsieur [V] [T], utilise l’appartement donné à bail comme lieu de stockage de produits stupéfiants et qu’il a été condamné le 26 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de NANTES à 6 mois d’emprisonnement délictuel pour, notamment, avoir détenu sans autorisation administrative 1,549 kilogrammes d’herbe de cannabis et 9 grammes de cocaïne. NANTES METROPOLE HABITAT ajoute que l’ex-époux et père des enfants de Madame [T] a commis une agression le 25 avril 2023 sur le personnel du bailleur, laquelle a donné lieu à un dépôt de plainte.

Cette affaire, enregistrée sous le numéro RG 24/01724 est appelée à l’audience du 14 novembre 2024.

Lors de cette audience, la Présidente a ordonné la jonction des deux procédures sous le numéro RG 24/01408.

NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de ses actes introductif d’instance, confirmant solliciter à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers. L’Office HLM a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 2.304,31 € selon décompte arrêté au 8 novembre 2024.

Régulièrement assigné à personne dans le premier dossier, puis avisée du renvoi à l’audience du 14 novembre 2024 par courrier du greffe, Madame [R] [X] épouse [T] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter, étant précisé qu’elle a été régulièrement assignée à étude dans le second dossier.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

NANTES METROPOLE HABITAT a déclaré n’avoir pas d’informations à ce sujet. Il ressort cependant du diagnostic social et financier établi par les services sociaux qu’un dossier de surendettement a été déposé le 30 juillet 2024, aucune décision n’étant pour l’instant intervenue.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Madame [R] [X] épouse [T] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie des assignations a été notifiée au préfet de Loire Atlantique les 16avril et 21 mai 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 19 septembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance des assignations. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [R] [X] épouse [T] le 19 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.094,72 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2023.

Dès lors, Madame [R] [X] épouse [T], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a toutefois pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’octroi du concours de la force publique étant suffisant pour garantir l’exécution de la présente décision.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [R] [X] épouse [T] sera par ailleurs condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.304,31€ au 8 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte une somme de 217,81 €, cette somme correspondant à des frais de poursuite qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Non comparante, Madame [R] [X] épouse [T] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, le diagnostic social et financier indique que Madame [R] [X] épouse [T], qui vit seule avec ses deux plus jeunes enfants, âgés de 10 et 7 ans, est sans emploi et n’a pour seules ressources que le RSA et des allocations familiales, ce qui ne suffit pas à couvrir ses charges courantes et le remboursement de ses dettes, dont le travailleur social qui la suit indique qu’elles s’élèvent à plus de 12.000 €.

Dès lors, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [R] [X] épouse [T], laquelle n’a pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience et n’a pas comparu pour actualiser sa situation personnelle et financière.

En conséquence, Madame [R] [X] épouse [T] sera condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2.086,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [X] épouse [T] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 octobre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [R] [X] épouse [T] sera condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Madame [R] [X] épouse [T] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 20 décembre 2023, du contrat de bail conclu le 27 novembre 2015, portant sur le logement situé 15 rue Jacques Feyder – 3ème étage – Logement n°34 – 44100 NANTES ;

DIT que Madame [R] [X] épouse [T] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [R] [X] épouse [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [R] [X] épouse [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT les sommes suivantes :

—  2.086,50 € (DEUX MILLE QUATRE VINGT SIX EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [R] [X] épouse [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 150€ (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [R] [X] épouse [T] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 octobre 2023 ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET