MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00089 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IE5D

AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT / [E] [C], [H] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT,

dont le siège social est sis 67, Avenue des Potiers – BP 649 – 59506 DOUAI CEDEX

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

substituée par M^e Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [C],

demeurant 47 RUE OSCAR FIEVET – RESIDENCE SERGE GORILLOT – 62138 DOUVRIN

non comparant

Madame [H] [F],

demeurant 47 RUE OSCAR FIEVET – RESIDENCE SERGE GORILLOT – 62138 DOUVRIN

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2020, la SA SIA HABITAT a donné à bail à monsieur [E] [C] et madame [H] [F], un local à usage d’habitation sis 47 rue Oscar Fievet, Résidence Serge Gorillot, 62138 DOUVRIN, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 372,73 euros outre une provision sur charges de 23,35 euros par mois.

Alléguant du non-paiement des loyers, la SA SIA HABITAT a fait délivrer à monsieur [E] [C] et madame [H] [F] par exploit de commissaire de justice du 11 septembre 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 1 090, 95 euros, arrêtée au 16 août 2023.

Le 14 septembre 2023 la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a déclaré recevable le dossier déposé par monsieur [E] [C] et madame [H] [F].

Le 14 décembre 2023 la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a décidé de mesures imposées.

Le 29 janvier 2024 la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a validé les mesures imposées.

Par LRAR du 21 mars 2024 réceptionnée par les défendeurs, le bailleur a dénoncé le plan de surendettement, ceux-ci n’ayant pas repris le paiement des loyers courants.

Par acte du 23 mai 2024, la SA SIA HABITAT a fait assigner monsieur [E] [C] et madame [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE. Elle lui demande de :

Condamner solidairement monsieur [E] [C] et madame [H] [F] au paiement de la somme en principal de 2 514, 10 euros déduction faite des acomptes versés,

Constater que le contrat est résilié de plein droit et à défaut, prononcer la résiliation du bail,

Ordonner l’expulsion de monsieur [E] [C] et madame [H] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef,

Condamner solidairement monsieur [E] [C] et madame [H] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme qui aurait été due, loyer et charges, si le bail n’avait pas été résilié, y compris les indexations stipulées dans ledit bail jusqu’à son départ effectif des lieux,

Condamner solidairement monsieur [E] [C] et madame [H] [F] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement monsieur [E] [C] et madame [H] [F] aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer en date du 11 septembre 2023,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été entendue à l’audience du 23 mai 2025.

Le 18 juillet 2025 le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats au motif que le bailleur qui avait été autorisé à communiquer dans le cadre du délibéré, les éléments relatifs au surendettement dont faisaient l’objet les locataires, n’a communiqué aucun document.

L’affaire a été à nouveau entendue à l’audience du 28 novembre 2025.

LA SA SIA HABITAT a comparu représentée par son conseil. Elle a réitéré les termes de son assignation ; elle a actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation solidaire de monsieur [E] [C] et madame [H] [F] à lui payer la somme de 7 647,22 euros arrêtée au 21 novembre 2025.

A l’appui de ses demandes, elle a soutenu qu’un commandement de payer en date du 11 septembre 2023 a été signifié à monsieur [E] [C] et madame [H] [F] mais que ses causes n’ont pas été acquittées intégralement dans le délai de six semaines, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, expliquant que le paiement des loyers et charges courants n’avait pas repris.

Monsieur [E] [C] et madame [H] [F] tous deux cités à personne, étaient absents à l’audience ; ils n’étaient pas représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réceptionné par le tribunal.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Les conséquences de la non-comparution du défendeur

Il ressort de l’article 472 du code de procédure civile que l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

2- La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La saisine de la CCAPEX a été réalisée le 12 septembre 2023 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 23 mai 2024.

L’assignation a quant à elle, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience initialement fixée au 29 novembre 2024.

L’action en résiliation du bail doit donc être déclarée recevable.

3- La résiliation du bail

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est d’application immédiate à tous les baux en cours au moment de sa mise en application. Elle s’applique également aux procédures en cours au moment de son entrée en vigueur.

La clause résolutoire est désormais prévue par la loi comme existant automatiquement dans le contrat.

La procédure de constat de résiliation s’applique à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 qu’ils contiennent ou non une clause résolutoire.

En l’espèce, le bail sous seing privé du 2 septembre 2020 est produit à l’appui de la demande et stipule une clause résolutoire en page 12 § 8.

Un commandement de payer la somme de 1 090, 95 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 16 août 2023, a été délivré le 11 septembre 2023.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de six semaines du commandement.

La décision de recevabilité du dossier de surendettement de monsieur [E] [C] et madame [H] [F] , rendue le 14 septembre 2023 par la commission de surendettement des particuliers, est intervenue moins de six semaines après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La décision de recevabilité emporte interdiction pour les débiteurs de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire née avant la date de la décision. Il en résulte que si la décision de recevabilité intervient pendant les deux mois qui suivent la délivrance du commandement de payer, le locataire a interdiction de régler les causes du commandement de payer puisque la dette locative est nécessairement née avant la décision de recevabilité.

Cette décision forme ainsi obstacle à l’acquisition même de la clause résolutoire.

La demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire est en conséquence irrecevable.

4- La résiliation judiciaire du contrat de bail

Le bailleur demande au juge des contentieux de la protection de subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 2 septembre 2020.

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat de bail peut être demandée en justice dès lors que le bailleur justifie d’une inexécution suffisamment grave de ses obligations par le locataire.

Enfin selon l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment du commandement de payer , de l’assignation et du décompte locatif arrêté au 21 novembre 2025, que monsieur [E] [C] et madame [H] [F] n’ont pas réglé leurs loyers et charges à hauteur de 7 457,7euros, terme du mois de novembre 2025 inclus et déduction faite des frais de justice et des frais non justifiés par le bailleur.

Monsieur [E] [C] et madame [H] [F] se sont toutefois maintenues dans les lieux et n’ont procédés qu’à des règlements ponctuels sans qu’ils permettent de diminuer significativement la dette.

Or, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil.

Monsieur [E] [C] et madame [H] [F] s’étant abstenues pendant de nombreux termes, de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers ; ce manquement constitue des faits répétés suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la SA SIA HABITAT à monsieur [E] [C] et madame [H] [F] sera prononcée et prendra effet à compter de la présente décision, monsieur [E] [C] et madame [H] [F] devenant sans droit ni titre à occuper le logement à compter de cette date.

Ils seront condamnés à restituer les lieux loués situés 47 rue Oscar Fievet, Résidence Serge Gorillot, 62138 DOUVRIN.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA SIA HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Il convient en outre de condamner en tant que de besoin, solidairement (solidarité prévue au contrat) monsieur [E] [C] et madame [H] [F] à verser à la SA SIA HABITAT, une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

5- La demande en paiement

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

La SA SIA HABITAT communique le contrat de bail souscrit entre les parties le 2 septembre 2020, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 11 septembre 2023, et le décompte de la créance arrêté au 21 novembre 2025 dont il résulte que monsieur [E] [C] et madame [H] [F] restent redevables de la somme de 7 457,7 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus, déduction faite des frais de justice et des frais non justifiés par le bailleur.

Il résulte de ce qui précède que monsieur [E] [C] et madame [H] [F] faute de justifier d’un paiement libératoire, doivent être solidairement (solidarité prévue au contrat) condamnés au paiement de la somme de 7457,7 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

6- Les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […].

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a rendu le 14 septembre 2023 au profit de monsieur [E] [C] et madame [H] [F], une décision de recevabilité de leur demande de traitement de leur situation de surendettement. Elle a le 29 janvier 2024, validé les mesures imposées qui ont pris effet le même jour.

Il ressort cependant du décompte produit par le bailleur, que monsieur [E] [C] et madame [H] [F] n’ont pas repris le paiement des loyers courants. Le baillleur ayant d’ailleurs dénoncé le plan de surendettement par courrier recommandé du 21 mars 2024.

Au vu de l’absence de reprise des loyers et charges courants, les conditions posées par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies.

Il y a lieu de dire n’y avoir lieu à l’octroi de délai de paiement au profit de monsieur [E] [C] et madame [H] [F].

7 – Les demandes accessoires

a) Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le bailleur demande la condamnation solidaire des locataires au paiement des dépens.

Cependant, la condamnation solidaire ne peut être prononcée. En effet la solidarité édictée pour les restitutions et dommages-intérêts n’est pas applicable au paiement des frais non recouvrables.

Il y a donc lieu de condamner monsieur [E] [C] et madame [H] [F] in solidum aux entiers dépens de l’instance.

b) Les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer à la SA SIA HABITAT une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

c) L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA SIA HABITAT recevable ;

DECLARE irrecevable la demande de la SA SIA HABITAT tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 2 septembre 2020 , avec monsieur [E] [C] et madame [H] [F] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 2 septembre 2020 à compter du présent jugement entre la SA SIA HABITAT, monsieur [E] [C] et madame [H] [F], et relatif à l’immeuble d’habitation situé 47 rue Oscar Fievet, Résidence Serge Gorillot, 62138 DOUVRIN ;

CONDAMNE monsieur [E] [C] et madame [H] [F] à libérer les lieux situés 47 rue Oscar Fievet, Résidence Serge Gorillot, 62138 DOUVRIN, en satisfaisant aux obligations du locataire;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de monsieur [E] [C] et madame [H] [F] et celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement monsieur [E] [C] et madame [H] [F] à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 7 457,7 euros (sept mille quatre cent cinquante-sept euros et soixante-dix cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement monsieur [E] [C] et madame [H] [F] à payer à la SA SIA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du présent jugment et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;

CONDAMNE monsieur [E] [C] et madame [H] [F] in solidum aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SA SIA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délai de paiement au profit de monsieur [E] [C] et madame [H] [F].

DEBOUTE la SA SIA HABITAT de ses plus amples demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 20 février 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION