Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Y]

Logement 11 Etage 1

2 Rue des Civelles

44610 INDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/00744 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3D3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [X] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 septembre 2017, la société anomyne d’habitations à loyer modéré des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à Monsieur [X] [Y] un logement lui appartenant sis, 2 rue des Civelles – 1er étage – 44610 INDRE.

Par un jugement du 11 juin 2020, le Tribunal d’Instance de NANTES a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, condamné Monsieur [X] [Y] à régler la somme de 1.463,82 €, autorisé celui-ci à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 60 € chacune et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

Suivant acte sous privé du 21 novembre 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a redonné à bail à Monsieur [X] [Y] le logement susvisé, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 402,31 €, outre une provision sur charges de 24,11 € par mois.

Le 19 octobre 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.332,27 € au titre des loyers échus et impayés au 30 septembre 2023.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 16 février 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [X] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir:

À titre principal :

— constater à compter du 19/11/2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 30/11/2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 21/11/2022 entre les parties ;

À titre subsidiaire :

— prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail en date du 21/11/2022 entre les parties ;

Dans tous les cas :

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [X] [Y], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Monsieur [X] [Y] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.585,18 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25/01/2024 avec intérêts de droit à compter du 19/10/2023 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner le même à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 19/11/2023 ou du 30/11/2023 ou du jugement à intervenir, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— condamner le même à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024 lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant qu’elle maintenait l’ensemble de ses demandes, notamment sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 3.807,24 € selon le décompte arrêté au 10 septembre 2024 et s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement au locataire.

Monsieur [X] [Y] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière. Il a déclaré avoir souscrit une assurance locative mais n’en a pas justifié. Enfin, il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [X] [Y] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier.

Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

Autorisé à produire son justificatif d’assurance sous trois semaines par note en délibéré, Monsieur [X] [Y] n’a transmis aucun document jusqu’au jour du délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 19 octobre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [X] [Y] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales.

Il n’est pas contesté que Monsieur [X] [Y] n’a pas justifié d’une assurance locative dans le mois suivant la délivrance de ce commandement.

Lors des débats, Monsieur [X] [Y] a déclaré sans en justifier qu’il avait souscrit une assurance locative et s’est engagé à produire en cours de délibéré une attestation d’assurance pour la période concernée par le commandement de payer.

La société CDC HABITAT SOCIAL a quant à elle maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut d’assurance.

Alors qu’il lui avait été accordé un délai de trois semaines pour produire une attestation d’assurance couvrant la période concernée par le commandement de justifier d’une assurance, Monsieur [X] [Y] n’a transmis aucun justificatif jusqu’à la date du délibéré, de sorte qu’il doit être considéré comme n’ayant pas justifié d’une assurance locative dans le délai d’un mois fixé par le commandement du 19 octobre 2023.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 20 novembre 2023, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion du locataire, l’article 7g de la loi de 1989 précité ne donnant pas la possibilité au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire en pareille hypothèse, une suspension des effets de la clause résolutoire n’étant possible, en vertu de l’article 24 de cette même loi, qu’en cas de clause résolutoire fondée sur un défaut de paiement des loyers.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Monsieur [X] [Y], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [X] [Y] sera en outre condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.807,24 € au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Si les surloyers imputés au locataire de janvier à juillet 2024 ont bien été supprimés, il convient toutefois de déduire du décompte la somme de 126,70 €, cette somme correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Doivent également être retirées du décompte les pénalités d’enquête sociale (3 x 7,62 €, soit 22,86 €) qui ne sont pas justifiées par le bailleur dès lors que celui-ci ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Comparant, Monsieur [X] [Y] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [X] [Y] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.657,68 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 1.332,27 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)”.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [X] [Y] n’a jamais complètement cessé les paiements et qu’il a repris le règlement de son loyer courant depuis plusieurs mois, à l’exception toutefois des mensualités de février, mai et août 2024 qui n’ont pas été honorées.

Lors des débats, Monsieur [X] [Y] a déclaré percevoir des revenus de l’ordre de 1.600 € brut par mois. Il a par ailleurs indiqué être père d’une enfant pour laquelle il verse mensuellement 80 € de pension alimentaire.

Il a sollicité des délais de paiement, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’expulsion prononcée ce jour et des efforts de paiement manifestés par Monsieur [X] [Y] ces derniers mois, il convient de lui accorder, malgré le désaccord de la société bailleresse, des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [Y] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 octobre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [X] [Y] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [X] [Y] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 20 novembre 2023, du bail portant sur les lieux loués sis, 2 rue des Civelles – 1er étage – 44610 INDRE ;

DIT que Monsieur [X] [Y] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [X] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL les sommes suivantes :

—  3.657,68 € (TROIS MILLE SIX CENT CINQUANTE SEPT EUROS ET SOIXANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 1.332,27 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 458,59 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

ACCORDE à Monsieur [X] [Y] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, de 23 fois 152 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer du 19 octobre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET